資料來源與更新
| 資料 | 來源 | 範圍 | 更新 |
|---|---|---|---|
| 住宅買賣、預售、租賃 | 內政部「不動產成交案件實際資訊資料供應系統」：已結束的季用季別批次檔；進行中的季用每 10 天釋出的「本期」檔累積（1 個批次） | 2012 Q3 起。最近一個已結束的季：115S3；最新登記批次：115/9/11–115/9/20 | GitHub Actions 每週一、四重抓；彙整於 2026.10.08 |
| 戶籍人口 | 內政部戶政司開放資料 API「各鄉鎮市區人口密度」（年底人口） | 2017 年起 | 每年更新；抓取於 2026.10.08 |
| 預售建案備查（建商、總戶數、地號、座標、建照） | 內政部「預售屋資訊及買賣定型化契約備查」，經實價登錄查詢網的預售屋建案查詢取得 | 2021 年 7 月備查制度上路後的建案；重點觀察區所在縣市 | 每週隨排程重抓 |
| 路名對照、行政區界、路段座標 | 戶政司「全國路名資料」（ODRP049）；內政部鄉鎮市區與村里界（taiwan-atlas）；OpenStreetMap（Overpass API） | 重點觀察區與新竹市、嘉義市 | 隨資料更新重抓路名；界線與座標不定期 |
| 政府計畫 | 各主辦機關公告，人工整理 | — | 不定期 |
全國範圍只保存彙整後的統計（每個行政區每季的件數、中位數、分位數）；重點觀察區另外保留逐戶交易，供社區頁與銷控表使用（規則見下方社區、建案與逐戶交易）。
交易怎麼被過濾
實價登錄原始檔含土地、車位、商辦、工廠與非市場交易。本站只留下「住宅市場交易」：
- 交易標的為「房地」或「建物」；建物型態為住宅大樓、華廈、公寓、透天厝、套房。排除辦公、店面、廠辦、農舍與「其他」。
- 主要用途為住家用、住商用、集合住宅、國民住宅或未填；排除商業、工業、停車空間等。
- 備註含親友或特殊關係、債權債務、拍賣、急售、瑕疵、毛胚、合建、標售、持分、贈與、繼承等字樣的交易排除。
- 單價低於 2 萬或高於 300 萬元／坪、坪數小於 5 坪或大於 400 坪視為登錄錯誤排除。
- 預售屋另計，且「解約」的案件不進價格統計，只計入解約率。
- 租賃只取整層／整棟住家，排除分租套房與社會住宅包租代管；租金單價換算為元／坪／月。
單價換算為萬元／坪（1 坪 = 3.30579 m²），並扣除車位：
- 車位有單獨計價（車位總價 > 0）：直接用實價登錄的「單價元平方公尺」欄位，官方已扣除車位價與車位面積；總價也扣除車位總價。
- 車位沒有單獨計價（交易筆棟數寫了車位、車位總價卻是 0）：官方單價等於「總價 ÷ 含車位的面積」，會比實際住宅單價低。本站用同一季、同縣市、同類交易裡有單獨計價的車位，依「行政區 × 車位類別」取每個車位的中位價格與中位面積（樣本不足 5 個時放寬到縣市 × 車位類別，再放寬到縣市全部），估算車位價後從總價扣除；有登錄車位面積的用登錄值，沒有的也用中位面積估算扣除。
- 扣除後剩下的面積不到原本四成、或總價不夠扣的交易不估，維持官方單價。估算只影響車位沒有單獨計價的交易（重點觀察區以外也適用）；社區頁的成交史與銷控表會把估算扣除的交易標「估」。
時間基準
交易依「交易年月日」歸入季。因為登記可以晚於簽約一到三個月，最近一兩季的資料會持續補登；進行中的季靠 10 天批次累積，所以當季資料每週都會增加，但仍不完整。本站取「最後一個成交件數達到前四季平均六成以上的季」為基準季（目前 2026 Q2），指標一律以基準季往前四季（2025 Q3–2026 Q2，簡稱近四季）計算。2026 Q3 只出現在走勢圖的斜線區域。
指標定義
| 指標 | 定義 |
|---|---|
| 中位單價 | 近四季各季中古住宅單價中位數，以件數加權平均。近似全期中位數，對極端值不敏感。 |
| 價格年增 | 近四季中位單價 ÷ 前一年同期四季 − 1。 |
| 三年年化 | （近四季 ÷ 三年前同期四季）^(1/3) − 1。 |
| 件數、量年增 | 近四季中古住宅成交件數；與前一年同期比較（前期 ≥ 10 件才計算）。 |
| 量／五年均 | 近四季件數 ÷ 過去五年（不含近四季）的平均年件數。低於 0.7 表示量能明顯萎縮。 |
| 預售占比、預售溢價、解約率 | 預售件數 ÷（預售＋中古）；預售中位單價 ÷ 中古中位單價；解約件數 ÷（成交＋解約）。 |
| 租金報酬率 | 整層住家近四季中位租金（元／坪／月）× 12 ÷ 中位房價（元／坪）。毛報酬，未扣稅費、修繕與空置；租賃樣本 ≥ 8 件才計算。 |
| 人口三年 | 最新年底戶籍人口 ÷ 三年前年底 − 1。 |
| 週轉率 | 近四季件數 ÷ 人口 × 1000（件／千人／年）。 |
| 換手率 | 近四季件數 ÷ 房屋稅籍住宅數（%／年）。住宅存量來自內政部社會經濟資料服務平台（SEGIS）的鄉鎮市區季資料；新竹市、嘉義市只有縣市層級。 |
| 五年換手率 | 過去五年平均每年件數 ÷ 房屋稅籍住宅數（%／年），看的是長期而不是近一年。 |
| 新屋占存量 | 屋齡一年以下的住宅數 ÷ 房屋稅籍住宅數（%），約等於去年新完工的比例。 |
| 相對縣市 | 行政區中位單價 ÷ 所在縣市中位單價。 |
五種訊號的計分
每種訊號各自加總（滿分 100，扣分項不會低於 0），達 50 分即標記；一個區可能同時符合多種，頁面上以最高分為主要訊號。「全台第 N 百分位」的門檻在每次彙整時用 225 個樣本足夠的行政區（近四季 ≥ 40 件）重新計算，因此是相對於當季全台的位置，不是絕對數字。量能條件特別採相對門檻：在全國成交量普遍萎縮的年份（例如信用管制後），只有比多數區萎縮得更嚴重的區才算「量縮」。
高估區｜價格漲幅和租金、成交量的差距有多大？
近三年房價漲幅在全台前段、租金報酬率在後段、預售屋單價明顯高於中古屋。價格漲幅相對租金與成交量偏快。
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 30 | 近三年房價年化漲幅 ≥ 全台第 80 百分位（本季 5.3%） |
| 25 | 租金報酬率 ≤ 全台第 20 百分位（本季 2.35%） |
| 20 | 預售屋中位單價 ≥ 中古屋 1.3 倍（預售樣本 ≥ 20 件） |
| 15 | 價格年增 ≥ 8% 且成交量年增 ≤ 0 |
| 10 | 單價 ≥ 所在縣市 1.3 倍且三年年化仍接近高門檻 |
低估區｜價格漲得比較慢，和哪些條件有關？
租金報酬率在全台前段、房價漲幅在後段，人口沒有減少、成交量年增高於全國。價格漲幅相對租金與人口偏慢。
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 30 | 租金報酬率 ≥ 全台第 80 百分位（本季 3.05%） |
| 25 | 近三年房價年化 ≤ 全台第 30 百分位（本季 1%）且 > −8% |
| 20 | 成交量年增 ≥ 全國年增 + 5 個百分點（本季全國 -26.3%） |
| 15 | 人口三年變化 ≥ 0 |
| 10 | 週轉率 ≥ 全台中位數（本季每千人 3.96 件） |
| −20 | 成交量年增 ≤ 全台第 30 百分位（本季 -33.3%） |
| −15 | 預售占成交 ≥ 40% |
有價無市｜成交量減少時，價格為什麼沒有跟著變？
成交量比去年同期大幅減少、低於五年平均，價格沒有同步下降：量縮而價格持平。
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 40 | 成交量年增 ≤ −25% 且 ≤ 全台第 30 百分位（本季 -33.3%），且價格年增 ≥ −2% |
| 25 | 近四季件數 ≤ 五年平均的 70% 且 ≤ 全台第 30 百分位（本季 0.39×） |
| 20 | 週轉率 ≤ 全台第 20 百分位（本季每千人 2.67 件） |
| 15 | 預售占成交 ≥ 40% |
惜售區｜這裡的房子為什麼很少轉手？
長期換手率在全台後段，但成交量沒有驟減、價格變動小、人口沒有明顯減少，釋出的物件長期偏少。和有價無市的差別是：那是量突然減少，這是量一直低但穩定。
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 25 | 必要：五年換手率 ≤ 全台第 25 百分位（本季 1.54%／年）；沒有住宅存量資料的區改看五年平均週轉率 ≤ 每千人 5.91 件 |
| 10 | 必要：成交量年增 > 全台第 30 百分位（本季 -33.3%）且量／五年均 > 全台第 30 百分位（本季 0.39×）：量低但沒有驟縮 |
| 10 | 必要：價格年增在 −3% 到 +8% 之間，且三年年化 ≥ 0 |
| 5 | 必要：人口三年變化 > 全台第 20 百分位（本季 -2.6%） |
| 10 | 人口三年變化 ≥ 0 |
| 10 | 租金報酬率 ≥ 全台中位數（本季 2.71%） |
| 10 | 屋齡一年以下占住宅存量 ≤ 全台第 30 百分位（本季 1.49%）：新供給少 |
| −15 | 預售占成交 ≥ 40% |
| — | 四個必要條件任一不成立就是 0 分；四個都成立剛好 50 分達門檻。有價無市達到 50 分的區不評惜售，兩者互斥：有價無市是成交量突然萎縮而價格不跌，惜售是換手率長期偏低但量價都穩 |
高風險區｜人口減少、新供給多，需求從哪裡來？
人口三年減少、成交以預售為主、解約率較高、租金報酬率低。價量走勢和人口變化方向不一致。
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 30 | 人口三年變化 ≤ 全台第 20 百分位（本季 -2.6%）且 < 0 |
| 25 | 預售占成交 ≥ 45% |
| 20 | 預售解約率 ≥ 3% |
| 15 | 三年年化 ≥ 高門檻且成交量年增 ≤ 全台第 30 百分位（本季 -33.3%） |
| 10 | 租金報酬率 ≤ 低門檻 |
重點觀察區：路段、建物型態與預售建案
設定在 src/data/focus.json 的行政區（目前是「大新竹」：新竹市三區、新竹縣竹北等七鄉鎮、苗栗縣竹南與頭份）另外算三個層級的統計，顯示在各行政區頁與 區域頁：
- 建物型態：依實價登錄「建物型態」分成住宅大樓、華廈、公寓、透天、套房，各自算每季件數與中位單價、近四季指標。
- 路段：從門牌取「路名＋段」（例：光明六路東二段），不含巷弄號，因此一條路可能橫跨數個社區；全期至少 5 件的路段才列出。
- 預售建案：實價登錄自 2021 年 7 月起提供「建案名稱」欄位，依名稱彙整成交件數、解約件數、中位單價與分位；解約的案件不進價格。
最小樣本規則：任何一桶（某路段某季、某建案某季、近四季合計…）少於 3 件時只給件數、不給價格，避免從統計值反推單一交易。路段與建案的「近四季」「前一年同期」「三年前同期」與行政區指標用同一個基準季。
新竹市與嘉義市的行政區：這兩市的實價登錄「鄉鎮市區」欄位只填縣市名，本站用內政部戶政司「全國路名資料」（ODRP049）把門牌的路名對到東區／北區／香山區與東區／西區；同名路跨區時以 OpenStreetMap 路段中心落在哪一區的多數決定，戶政沒有的路名也用 OpenStreetMap 補。門牌對不到路名的交易只計入縣市整體，不進任何行政區（比例在縣市頁註明）。
地圖：行政區與村里界來自內政部國土測繪中心，經 taiwan-atlas（MIT）簡化為 TopoJSON，建置時再依畫面尺寸簡化成 SVG；路段代表座標是 OpenStreetMap（© OpenStreetMap 貢獻者，ODbL）同名路段中心點的平均。本站不載入地圖圖磚，「在外部地圖看」的連結只帶座標或地名。
重點觀察區：社區、建案與逐戶交易
重點觀察區的每一筆交易都保留門牌（到號與樓層）、坪數、格局、車位、屋齡與地號，並用下面的規則合成「社區」：
- 同一門牌（去掉樓層）的交易屬於同一棟；共用地號的門牌屬於同一社區。兩條規則用 union-find 連起來，所以同一建案的好幾棟會合成一個社區。
- 預售建案以實價登錄的建案名稱為節點，透過地號與之後交屋的中古門牌接上，因此 2021 年 7 月後的社區會自動帶建案名稱。
- 連到超過 20 個門牌或建案的地號（多半是道路、公共設施或整個重劃區的持分）與使用分區為道路、公園、學校等的地號，不用來連結。透天不聚合。
- 社區代號用最小的地號（段＋地號），沒有地號時用門牌；沒有建案名稱的社區以主要門牌當名字，可在後台補名稱、別名或隱藏合併錯誤的社區。
銷控表：預售檔的「棟及號」與「移轉層次」畫成棟別 × 樓層的表，每格是一戶已登錄的成交（單價、總價、坪數、日期），解約的另外標示。只看得到已成交且已登錄的戶，沒賣掉的不在資料裡，所以空格不代表沒賣。
社區層級的五種訊號
重點觀察區的每個社區（成交 ≥ 3 筆）也各自算五種訊號，問的是同樣的問題，但指標換成社區看得到的東西：相對本區的單價、社區自己的價量變化、五年換手率（五年平均年件數 ÷ 戶數）、持有中位年數、2 年內轉手比例、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是全部重點區社區的分位數：本季 6223 個社區，相對單價前 20% ＝ 0.87×、後 20% ＝ 0.36×，五年換手率後 25% ＝ 4.13%／年，持有中位前 25% ＝ 4.6 年，2 年內轉手前 25% ＝ 50%。各自加總達 50 分即標記；「必要」條件不成立整項為 0。社區訊號顯示在社區頁、社區列表與區域頁的矩陣。
高估區（社區）
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 30 | 單價 ÷ 本區近四季中古中位 ≥ 重點區社區第 80 百分位 |
| 20 | 社區價格年增（預售案用預售逐年中位）≥ 8% 且比本區快 8 個百分點以上（兩期各 ≥ 3 件） |
| 20／+15 | 預售中位單價比本區中古貴 ≥ 35%／≥ 60% 再加 |
| 15 | 2 年內轉手比例 ≥ 重點區第 75 百分位（且 ≥ 25%） |
| 15 | 所在行政區被標記為高估區 |
低估區（社區）
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 30 | 必要：單價 ÷ 本區中位 ≤ 重點區社區第 20 百分位（透天不算） |
| +10／−10 | 屋齡沒有比本區中位老 10 年以上／老 10 年以上 |
| 15 | 持有中位年數 ≥ 重點區第 75 百分位 |
| 15 | 周邊機能 ≥ 60 分 |
| 10 | 近四季成交 ≥ 五年平均的 60%（低估） |
| 15 | 所在行政區被標記為低估區 |
| −15 | 屋齡 ≥ 30 年且無電梯 |
| 15 | 預售案：去化率 ≥ 70% 或平均每月登錄 ≥ 8 戶 |
有價無市（社區）
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 40 | 必要（中古）：五年平均每年 ≥ 4 件，近四季成交 ≤ 五年平均的 50% 且 ≤ 重點區社區第 30 百分位（量縮比多數社區嚴重） |
| 20 | 價格年增 ≥ −2%（近期太少件時：近期單價不低於全期中位） |
| 20 | 五年換手率 ≤ 重點區社區第 25 百分位 |
| 40 | 必要（預售）：開賣 ≥ 12 個月、去化率 < 25%（無備查總戶數時平均每月登錄 < 1.5 戶），且預售價格年增 ≥ −2%：量不動價不降 |
| 20 | 預售：近兩季登錄 ≤ 前兩季的 50%（前兩季 ≥ 5 戶） |
| 15 | 預售：對本區中古溢價 ≥ 35% |
| 20 | 所在行政區被標記為有價無市 |
惜售區（社區）
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 30 | 必要（中古）：五年換手率（五年平均年件數 ÷ 戶數）≤ 重點區社區第 25 百分位，戶數 ≥ 15；有價無市達 50 分的不評 |
| 20 | 持有中位年數 ≥ 重點區第 75 百分位 |
| 15 | 2 年內轉手 ≤ 10% |
| 10 | 價格年增在 −3% 到 +8%（近期太少件時視為穩） |
| 10 | 近四季成交 ≥ 五年平均的 60% |
| 5 | 有管理組織 |
| 40 | 必要（預售）：開賣 ≥ 12 個月、去化率 < 50%，且預售價格年增 ≥ +5% |
| 10 | 預售：解約率 ≤ 1% |
| 10 | 預售：近兩季登錄 ≥ 前兩季的 80% |
| 10 | 所在行政區被標記為惜售區 |
高風險區（社區）
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 25 | 預售解約率 ≥ 3%（成交＋解約 ≥ 10 戶） |
| 25 | 2 年內轉手比例 ≥ 40% |
| 20 | 登錄滿 12 個月去化率 < 15% |
| 10 | 備查總戶數 ≥ 300 戶 |
| 20 | 社區價格年增 ≤ −10% |
| 10 | 屋齡 ≥ 40 年且無電梯 |
| 15 | 預售：對本區中古溢價 ≥ 60% |
| 15 | 預售：近兩季登錄 ≤ 前兩季的 50%（且不符合有價無市的去化慢條件） |
| 15 | 已交屋建案：交屋後中古中位較預售 ≤ −10% |
| 20 | 所在行政區被標記為高風險區 |
建案評分（實驗）
對已登錄 ≥ 10 戶的預售建案做規則式評分：40 分起算，依下表加減後夾在 0–100；≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分（分級只是分數區間）。每個建案頁列出所有加減分項。它整理的是這個案子相對於本區的價格、登錄速度、解約與所在區的指標，不是購買建議，也沒有考慮建商信用、施工品質、格局與座向。
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| +12／+4／−6／−15 | 對本區中古溢價 ≤ 15%／15–35%／35–60%／> 60%（建案中位單價 ÷ 本區近四季中古中位單價 − 1） |
| +12／+6／0／−10 | 去化率 ≥ 70%／40–70%／其他／登錄滿 12 個月仍 < 15%（已登錄戶 ÷ 備查總戶數；沒有備查時改用每月登錄戶數 ≥ 8 +8、≥ 3 +4、滿 12 個月仍 < 1 −5） |
| −15／−5／+3 | 解約率 ≥ 3%／1–3%／登錄 ≥ 20 戶且零解約 |
| +4／−4 | 近兩季登錄戶數比前兩季多三成以上／少一半以上（前兩季 ≥ 5 戶才比較） |
| +10／−10／−8／−15 | 所在行政區訊號：低估／高估／有價無市／高風險 |
| +6／+3／−3／−8 | 所在行政區人口三年 ≥ +1%／≥ 0／小幅流失／≤ 全台後 20% |
| +4／−4 | 所在行政區租金報酬率 ≥ 全台前 20%／≤ 後 20% |
| 0／−4 | 有預售屋備查資料（只列出，不計分）／備查總戶數 ≥ 300 戶 |
| +8／0／−8 | 交屋後中古中位單價較預售 ≥ −3%／−3% 到 −10%／< −10%（只有已交屋的建案） |
| +4／−4 | 周邊機能分數 ≥ 70／< 30（只有備查或門牌地理編碼的精確座標才計分；規則見周邊機能） |
周邊機能（實驗）
社區的座標依序取自：預售屋備查座標、門牌地理編碼（OpenStreetMap Nominatim，結構化查詢，只接受門牌或建物層級的結果；目前 5902 個門牌中 5037 個精確）、路段中心（估算）。設施點來自 OpenStreetMap（車站、學校、幼兒園、大專院校、醫院、診所、市場、圖書館、超市與量販、超商、公園），對每個社區算最近距離與半徑內數量，依下表加總成 0–100 的機能分數。台灣的 OpenStreetMap 設施並不完整，這是「已知設施」的下限；地圖與距離都不載入外部圖磚，只用座標計算。
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| +15／+8 | 車站（台鐵、捷運、輕軌）1 公里內／2 公里內 |
| +15／+10 | 超商 500 公尺內 ≥ 3 家／≥ 1 家 |
| +10 | 超市、量販或百貨 1 公里內 |
| +10 | 公園 500 公尺內 |
| +10 | 國中小 800 公尺內 |
| +5 | 幼兒園 500 公尺內 |
| +5 | 傳統市場 800 公尺內 |
| +5 | 診所 500 公尺內 ≥ 2 家 |
| +10 | 醫院 2 公里內 |
| +5 | 圖書館 1 公里內 |
| +5 | 大專院校 2 公里內 |
建商、總戶數與去化率：來自內政部預售屋備查資料（起造人、層棟戶數、地號、建照、座標）。備查建案與本站社區的對應規則：建案名稱相同得 5 分，每一筆完全相同的地號得 3 分，只有母號相同得 1 分，至少 3 分才算對上。去化率＝已登錄成交戶 ÷ 備查總戶數；因為只算得到已登錄的戶，這是下限，不是實際銷售率。有備查座標的建案，地圖連結用備查座標而不是路段中心。
逐筆的範圍與規則：全國其他區域仍只給統計；重點觀察區的社區頁列出每一筆交易（與內政部查詢網相同的公開資料），但門牌只到號與樓層、不含任何當事人資料。社區層級的中位數仍要 ≥ 3 筆才計算；有 3 筆以上成交的社區才產生頁面（目前約六千多頁），其餘只在列表出現。
社區頁的常見問題與房貸試算
社區頁「買之前常問的問題」只把頁面上已有的數字換成買方會問的問題，不另外計分：準備多少錢用近四季中古成交的中位總價（已扣車位；近四季不足 3 件時改用預售已登錄戶的中位總價，同樣要 ≥ 3 戶）；最近行情、相對本區、持有年數、換手率與量能沿用社區訊號的指標；生活機能沿用周邊機能分數。
房貸試算：本息平均攤還。貸款金額＝總價 ×（1 − 自備款比例）；月利率 r＝年利率 ÷ 12；寬限期 g 個月只繳利息（貸款金額 × r）；之後 n＝年期 × 12 − g 個月，每月本息＝貸款金額 × r ×（1＋r）n ÷［（1＋r）n − 1］。預設自備 20%、年利率 2.2%、30 年、無寬限期，頁面上都可以改；「月付占三分之一的月收入」＝每月本息 × 3，只是換算，不代表負擔得起的標準。不含車位、稅費、保險與手續費。
這套方法看不到什麼
- 行政區內的差異。同一區裡捷運站旁與山區聚落被平均在一起；坪數、屋齡結構改變也會讓中位數移動。行政區頁附有中位屋齡與坪數，比較時請看同一區的時間序列。
- 小區的雜訊。近四季少於 40 件的區不評分；40–100 件的區單季中位數仍可能被少數交易帶動。
- 登記時滯。最近一兩季資料不完整，成交量年增率在季末前會偏低；基準季規則已盡量避開，但仍請對「量縮」保持保留。
- 租賃資料偏少。租賃實價登錄只涵蓋透過仲介、包租代管與部分自行申報的租約，樣本偏向都會區。
- 供給面資料。建照與使照只有縣市層級的月報，住宅存量到鄉鎮市區但每季才更新；餘屋與低度使用住宅仍沒有穩定的程式化來源。
- 不是預測。訊號描述的是「現在的價量、租金與人口相對位置」，不預測未來漲跌。
如何重現
原始碼在 GitHub（adamou0408/estate）。pnpm data:all 會重新下載並彙整全部資料；彙整結果以 JSON 提交在 src/data/，網站建置只讀這些檔案。訊號快照：/data/signals.json。