資料來源與更新
| 資料 | 來源 | 範圍 | 更新 |
|---|---|---|---|
| 住宅買賣、預售、租賃 | 內政部「不動產成交案件實際資訊資料供應系統」：已結束的季用季別批次檔；進行中的季用每 10 天釋出的「本期」檔累積（1 個批次） | 2012 Q3 起。最近一個已結束的季：115S2；最新登記批次：115/8/11–115/8/20 | GitHub Actions 每週一、四重抓；彙整於 2026.09.06 |
| 戶籍人口 | 內政部戶政司開放資料 API「各鄉鎮市區人口密度」（年底人口） | 2017 年起 | 每年更新；抓取於 2026.09.06 |
| 政府計畫 | 各主辦機關公告，人工整理 | — | 不定期 |
本站只保存彙整後的統計（每個行政區每季的件數、中位數、分位數），不保存也不重新散布個別交易資料。
交易怎麼被過濾
實價登錄原始檔含土地、車位、商辦、工廠與非市場交易。本站只留下「住宅市場交易」：
- 交易標的為「房地」或「建物」；建物型態為住宅大樓、華廈、公寓、透天厝、套房。排除辦公、店面、廠辦、農舍與「其他」。
- 主要用途為住家用、住商用、集合住宅、國民住宅或未填；排除商業、工業、停車空間等。
- 備註含親友或特殊關係、債權債務、拍賣、急售、瑕疵、毛胚、合建、標售、持分、贈與、繼承等字樣的交易排除。
- 單價低於 2 萬或高於 300 萬元／坪、坪數小於 5 坪或大於 400 坪視為登錄錯誤排除。
- 預售屋另計，且「解約」的案件不進價格統計，只計入解約率。
- 租賃只取整層／整棟住家，排除分租套房與社會住宅包租代管；租金單價換算為元／坪／月。
單價採實價登錄提供的「單價元平方公尺」欄位（已扣除車位）換算為萬元／坪（1 坪 = 3.30579 m²）。
時間基準
交易依「交易年月日」歸入季。因為登記可以晚於簽約一到三個月，最近一兩季的資料會持續補登；進行中的季靠 10 天批次累積，所以當季資料每週都會增加，但仍不完整。本站取「最後一個成交件數達到前四季平均六成以上的季」為基準季（目前 2026 Q1），指標一律以基準季往前四季（2025 Q2–2026 Q1，簡稱近四季）計算。2026 Q2、2026 Q3 只出現在走勢圖的斜線區域。
指標定義
| 指標 | 定義 |
|---|---|
| 中位單價 | 近四季各季中古住宅單價中位數，以件數加權平均。近似全期中位數，對極端值不敏感。 |
| 價格年增 | 近四季中位單價 ÷ 前一年同期四季 − 1。 |
| 三年年化 | （近四季 ÷ 三年前同期四季）^(1/3) − 1。 |
| 件數、量年增 | 近四季中古住宅成交件數；與前一年同期比較（前期 ≥ 10 件才計算）。 |
| 量／五年均 | 近四季件數 ÷ 過去五年（不含近四季）的平均年件數。低於 0.7 表示量能明顯萎縮。 |
| 預售占比、預售溢價、解約率 | 預售件數 ÷（預售＋中古）；預售中位單價 ÷ 中古中位單價；解約件數 ÷（成交＋解約）。 |
| 租金報酬率 | 整層住家近四季中位租金（元／坪／月）× 12 ÷ 中位房價（元／坪）。毛報酬，未扣稅費、修繕與空置；租賃樣本 ≥ 8 件才計算。 |
| 人口三年 | 最新年底戶籍人口 ÷ 三年前年底 − 1。 |
| 週轉率 | 近四季件數 ÷ 人口 × 1000（件／千人／年）。 |
| 相對縣市 | 行政區中位單價 ÷ 所在縣市中位單價。 |
四種訊號的計分
每種訊號各自加總（滿分 100，扣分項不會低於 0），達 50 分即標記；一個區可能同時符合多種，頁面上以最高分為主要訊號。「全台第 N 百分位」的門檻在每次彙整時用 222 個樣本足夠的行政區（近四季 ≥ 40 件）重新計算，因此是相對於當季全台的位置，不是絕對數字。量能條件特別採相對門檻：在全國成交量普遍萎縮的年份（例如信用管制後），只有比多數區萎縮得更嚴重的區才算「量縮」。
高估區｜這裡的價格還有基本面支撐嗎？
房價三年漲幅位居全台前段、租金報酬率墊底、預售屋對中古屋溢價過高。價格已經領先基本面。
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 30 | 近三年房價年化漲幅 ≥ 全台第 80 百分位（本季 5.3%） |
| 25 | 租金報酬率 ≤ 全台第 20 百分位（本季 2.36%） |
| 20 | 預售屋中位單價 ≥ 中古屋 1.3 倍（預售樣本 ≥ 20 件） |
| 15 | 價格年增 ≥ 8% 且成交量年增 ≤ 0 |
| 10 | 單價 ≥ 所在縣市 1.3 倍且三年年化仍接近高門檻 |
低估區｜這裡是被忽略，還是有理由便宜？
租金報酬率高、房價漲幅落後全台，但人口沒有流失、成交量回溫。價格落後於基本面。
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 30 | 租金報酬率 ≥ 全台第 80 百分位（本季 3.1%） |
| 25 | 近三年房價年化 ≤ 全台第 30 百分位（本季 1.4%）且 > −8% |
| 20 | 成交量年增 ≥ 全國年增 + 5 個百分點（本季全國 -43.3%） |
| 15 | 人口三年變化 ≥ 0 |
| 10 | 週轉率 ≥ 全台中位數（本季每千人 3.99 件） |
| −20 | 成交量年增 ≤ 全台第 30 百分位（本季 -46.6%） |
| −15 | 預售占成交 ≥ 40% |
有價無市｜掛牌價還能撐多久？
成交量比去年同期大幅萎縮、低於五年平均，價格卻沒有跟著下修。賣方開價撐住、買方不接。
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 40 | 成交量年增 ≤ −25% 且 ≤ 全台第 30 百分位（本季 -46.6%），且價格年增 ≥ −2% |
| 25 | 近四季件數 ≤ 五年平均的 70% 且 ≤ 全台第 30 百分位（本季 0.39×） |
| 20 | 週轉率 ≤ 全台第 20 百分位（本季每千人 2.54 件） |
| 15 | 預售占成交 ≥ 40% |
高風險區｜誰會來接手這些房子？
人口三年來流失、供給以預售為主、解約率偏高、租金報酬率低。價量與人口基本面背離。
| 分數 | 條件 |
|---|---|
| 30 | 人口三年變化 ≤ 全台第 20 百分位（本季 -2.7%）且 < 0 |
| 25 | 預售占成交 ≥ 45% |
| 20 | 預售解約率 ≥ 3% |
| 15 | 三年年化 ≥ 高門檻且成交量年增 ≤ 全台第 30 百分位（本季 -46.6%） |
| 10 | 租金報酬率 ≤ 低門檻 |
這套方法看不到什麼
- 行政區內的差異。同一區裡捷運站旁與山區聚落被平均在一起；坪數、屋齡結構改變也會讓中位數移動。行政區頁附有中位屋齡與坪數，比較時請看同一區的時間序列。
- 小區的雜訊。近四季少於 40 件的區不評分；40–100 件的區單季中位數仍可能被少數交易帶動。
- 登記時滯。最近一兩季資料不完整，成交量年增率在季末前會偏低；基準季規則已盡量避開，但仍請對「量縮」保持保留。
- 租賃資料偏少。租賃實價登錄只涵蓋透過仲介、包租代管與部分自行申報的租約，樣本偏向都會區。
- 供給面資料。建照、使照、餘屋與低度使用住宅目前沒有穩定的程式化來源，尚未納入；納入後「高風險」訊號會更完整。
- 不是預測。訊號描述的是「現在的價量、租金與人口相對位置」，不預測未來漲跌。
如何重現
原始碼在 GitHub（adamou0408/estate）。pnpm data:all 會重新下載並彙整全部資料；彙整結果以 JSON 提交在 src/data/，網站建置只讀這些檔案。訊號快照：/data/signals.json。