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房市觀測站Estate Watch

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四種訊號總表

2025 Q2–2026 Q1 全台被標記為高估、低估、有價無市、高風險的行政區完整排行，附判斷依據與指標數字。

高估區 20低估區 27有價無市 8高風險區 2

這裡的價格還有基本面支撐嗎？

高估區20 區

房價三年漲幅位居全台前段、租金報酬率墊底、預售屋對中古屋溢價過高。價格已經領先基本面。

縣市行政區訊號件數單價價格年增三年年化量年增量／五年均預售占比租金報酬人口三年週轉率判斷依據
新北市三峽區高估43239.2+1.7%+5.6%-45.7%0.40×12%2.06%-0.2%3.8
  • 近三年房價年化 +5.6%，在全台前 20%
  • 租金報酬率 2.06%，在全台後 20%
  • 預售屋比中古屋貴 43%
高雄市橋頭區高估29931.2-3.2%+6.5%-51.0%0.28×16%2.23%+7.1%6.9
  • 近三年房價年化 +6.5%，在全台前 20%
  • 租金報酬率 2.23%，在全台後 20%
  • 預售屋比中古屋貴 32%
桃園市龜山區高估1,21636.7-6.1%+5.5%-49.1%0.29×35%2.67%+9.3%6.5
  • 近三年房價年化 +5.5%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 35%
  • 單價是所在縣市的 1.31 倍且仍在快速上漲
嘉義縣太保市高估20327.6+40.8%+9.4%-8.6%0.37×13%2.98%+2.6%5.1
  • 近三年房價年化 +9.4%，在全台前 20%
  • 價格年增 +40.8% 但成交量 -8.6%，價量背離
  • 單價是所在縣市的 1.37 倍且仍在快速上漲
嘉義縣大林鎮高估12021.5-2.5%+9.7%-29.4%0.54×27%2.11%-0.7%4.1
  • 近三年房價年化 +9.7%，在全台前 20%
  • 租金報酬率 2.11%，在全台後 20%
高雄市梓官區高估11527.1+1.1%+7.2%-58.0%0.42×6%2.17%-0.4%3.3
  • 近三年房價年化 +7.2%，在全台前 20%
  • 租金報酬率 2.17%，在全台後 20%
高雄市三民區高估1,96828.7-13.8%+8.6%-45.5%0.50×13%2.96%-0.5%6.0
  • 近三年房價年化 +8.6%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 66%
新竹市新竹市高估1,78835.2-3.3%+8.1%-43.2%0.35×19%2.77%——
  • 近三年房價年化 +8.1%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 53%
嘉義市嘉義市高估1,17821.1-5.4%+6.6%-38.2%0.47×19%2.88%——
  • 近三年房價年化 +6.6%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 68%
高雄市前鎮區高估91330.4-5.8%+6.6%-45.1%0.54×4%2.87%-1.9%5.2
  • 近三年房價年化 +6.6%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 31%
新北市林口區高估87343.8-3.6%+6.7%-38.5%0.32×46%2.63%+8.3%6.3
  • 近三年房價年化 +6.7%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 42%
苗栗縣竹南鎮高估40127.4-13.5%+7.0%-59.9%0.28×28%2.48%+3.6%4.4
  • 近三年房價年化 +7.0%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 51%
高雄市新興區高估38628.7-13.6%+8.8%-49.3%0.52×59%4.24%+0.6%7.8
  • 近三年房價年化 +8.8%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 84%
屏東縣潮州鎮高估31220.1-0.7%+5.5%-44.1%0.49×8%2.70%+1.1%5.8
  • 近三年房價年化 +5.5%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 46%
雲林縣虎尾鎮高估29222.0+4.2%+9.7%-38.4%0.41×38%2.75%+1.5%4.1
  • 近三年房價年化 +9.7%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 31%
高雄市前金區低估27130.4-2.7%+5.5%-40.8%0.39×12%3.69%+3.9%9.8
  • 租金報酬率 3.69%，在全台前 20%
  • 人口三年 +3.9%，沒有流失
  • 週轉率每千人 9.8 件，流動性正常
台中市中區高估16223.4-2.1%+5.3%-26.7%0.54×15%—+2.2%9.0
  • 近三年房價年化 +5.3%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 128%
嘉義縣朴子市高估13821.3+2.8%+11.4%-21.1%0.43×19%3.60%-2.3%3.5
  • 近三年房價年化 +11.4%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 53%
台中市大肚區高估13525.0+5.6%+5.3%-35.4%0.42×13%2.64%-1.6%2.4
  • 近三年房價年化 +5.3%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 54%
彰化縣鹿港鎮高估12523.3-10.6%+6.0%-35.6%0.40×30%—-3.7%1.5
  • 近三年房價年化 +6.0%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 61%

這裡是被忽略，還是有理由便宜？

低估區27 區

租金報酬率高、房價漲幅落後全台，但人口沒有流失、成交量回溫。價格落後於基本面。

縣市行政區訊號件數單價價格年增三年年化量年增量／五年均預售占比租金報酬人口三年週轉率判斷依據
基隆市信義區低估38019.0-3.0%+0.1%-26.4%0.53×3%3.10%-0.8%7.2
  • 租金報酬率 3.10%，在全台前 20%
  • 近三年房價年化 +0.1%，落後全台（後 30%）
  • 成交量年增 -26.4%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
  • 週轉率每千人 7.2 件，流動性正常
宜蘭縣羅東鎮低估33322.2-8.0%+1.2%-37.9%0.49×17%3.14%-1.5%4.8
  • 租金報酬率 3.14%，在全台前 20%
  • 近三年房價年化 +1.2%，落後全台（後 30%）
  • 成交量年增 -37.9%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
  • 週轉率每千人 4.8 件，流動性正常
高雄市鳥松區低估20823.6-14.4%+1.1%-36.4%0.45×8%3.26%-1.1%4.8
  • 租金報酬率 3.26%，在全台前 20%
  • 近三年房價年化 +1.1%，落後全台（後 30%）
  • 成交量年增 -36.4%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
  • 週轉率每千人 4.8 件，流動性正常
高雄市鹽埕區低估15019.4+0.3%-0.7%-33.0%0.64×18%4.62%-2.7%6.9
  • 租金報酬率 4.62%，在全台前 20%
  • 近三年房價年化 -0.7%，落後全台（後 30%）
  • 成交量年增 -33.0%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
  • 週轉率每千人 6.9 件，流動性正常
台中市西區低估75030.6-4.5%+3.6%-34.8%0.50×17%3.12%+0.9%6.6
  • 租金報酬率 3.12%，在全台前 20%
  • 成交量年增 -34.8%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
  • 人口三年 +0.9%，沒有流失
  • 週轉率每千人 6.6 件，流動性正常
澎湖縣馬公市低估16716.1-14.6%-0.4%-33.2%0.59×1%5.17%-0.6%2.6
  • 租金報酬率 5.17%，在全台前 20%
  • 近三年房價年化 -0.4%，落後全台（後 30%）
  • 成交量年增 -33.2%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
花蓮縣壽豐鄉低估5111.0+18.5%-0.5%-27.1%0.62×0%4.78%-2.9%3.1
  • 租金報酬率 4.78%，在全台前 20%
  • 近三年房價年化 -0.5%，落後全台（後 30%）
  • 成交量年增 -27.1%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
基隆市中正區低估49918.4-8.8%+1.2%-35.3%0.58×6%2.91%+1.9%9.7
  • 近三年房價年化 +1.2%，落後全台（後 30%）
  • 成交量年增 -35.3%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
  • 人口三年 +1.9%，沒有流失
  • 週轉率每千人 9.7 件，流動性正常
台中市梧棲區低估54723.5-3.5%-1.3%-58.6%0.27×22%3.29%+9.8%8.3
  • 租金報酬率 3.29%，在全台前 20%
  • 近三年房價年化 -1.3%，落後全台（後 30%）
  • 人口三年 +9.8%，沒有流失
  • 週轉率每千人 8.3 件，流動性正常
  • 扣分：成交量年增 -58.6%，量縮比全台多數區嚴重
台中市龍井區低估31724.8-12.7%-0.3%-55.5%0.28×26%3.18%+1.7%4.0
  • 租金報酬率 3.18%，在全台前 20%
  • 近三年房價年化 -0.3%，落後全台（後 30%）
  • 人口三年 +1.7%，沒有流失
  • 週轉率每千人 4.0 件，流動性正常
  • 扣分：成交量年增 -55.5%，量縮比全台多數區嚴重
新北市三芝區低估21313.9+2.1%+1.9%-25.8%0.56×0%4.54%-0.8%9.7
  • 租金報酬率 4.54%，在全台前 20%
  • 成交量年增 -25.8%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
  • 週轉率每千人 9.7 件，流動性正常
基隆市仁愛區低估18222.5+6.4%+5.1%-29.7%0.68×2%3.11%-4.0%4.6
  • 租金報酬率 3.11%，在全台前 20%
  • 成交量年增 -29.7%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
  • 週轉率每千人 4.6 件，流動性正常
高雄市大社區低估13819.8-28.9%-4.8%-54.5%0.41×37%4.20%+0.2%4.1
  • 租金報酬率 4.20%，在全台前 20%
  • 近三年房價年化 -4.8%，落後全台（後 30%）
  • 人口三年 +0.2%，沒有流失
  • 週轉率每千人 4.1 件，流動性正常
  • 扣分：成交量年增 -54.5%，量縮比全台多數區嚴重
花蓮縣花蓮市低估61621.6-8.0%+1.1%-28.9%0.43×9%3.02%-2.7%6.4
  • 近三年房價年化 +1.1%，落後全台（後 30%）
  • 成交量年增 -28.9%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
  • 週轉率每千人 6.4 件，流動性正常
宜蘭縣宜蘭市低估51722.1-10.1%-0.5%-37.2%0.42×29%3.01%-0.1%5.5
  • 近三年房價年化 -0.5%，落後全台（後 30%）
  • 成交量年增 -37.2%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
  • 週轉率每千人 5.5 件，流動性正常
高雄市大寮區低估46222.1-5.1%+3.6%-43.6%0.44×12%3.24%+0.7%4.1
  • 租金報酬率 3.24%，在全台前 20%
  • 人口三年 +0.7%，沒有流失
  • 週轉率每千人 4.1 件，流動性正常
屏東縣內埔鄉低估29716.3-22.9%+3.4%-42.1%0.54×4%3.27%+1.0%5.6
  • 租金報酬率 3.27%，在全台前 20%
  • 人口三年 +1.0%，沒有流失
  • 週轉率每千人 5.6 件，流動性正常
高雄市前金區低估27130.4-2.7%+5.5%-40.8%0.39×12%3.69%+3.9%9.8
  • 租金報酬率 3.69%，在全台前 20%
  • 人口三年 +3.9%，沒有流失
  • 週轉率每千人 9.8 件，流動性正常
屏東縣恆春鎮低估17216.9+6.8%+0.2%-13.1%0.75×0%—-3.8%6.0
  • 近三年房價年化 +0.2%，落後全台（後 30%）
  • 成交量年增 -13.1%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
  • 週轉率每千人 6.0 件，流動性正常
新北市金山區低估8314.7-10.2%-2.9%-7.8%0.62×18%—-4.1%4.2
  • 近三年房價年化 -2.9%，落後全台（後 30%）
  • 成交量年增 -7.8%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
  • 週轉率每千人 4.2 件，流動性正常
台中市西屯區低估1,54633.9-6.7%+0.6%-46.5%0.34×28%2.65%+2.7%6.5
  • 近三年房價年化 +0.6%，落後全台（後 30%）
  • 人口三年 +2.7%，沒有流失
  • 週轉率每千人 6.5 件，流動性正常
台北市信義區低估63385.0-0.9%+1.8%-36.0%0.54×10%3.21%-1.1%3.1
  • 租金報酬率 3.21%，在全台前 20%
  • 成交量年增 -36.0%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
桃園市龍潭區低估63221.9-2.0%+0.9%-38.6%0.42×25%2.96%+1.9%5.0
  • 近三年房價年化 +0.9%，落後全台（後 30%）
  • 人口三年 +1.9%，沒有流失
  • 週轉率每千人 5.0 件，流動性正常
台中市東區低估32530.1-10.0%-4.0%-39.1%0.32×11%2.54%+2.9%4.2
  • 近三年房價年化 -4.0%，落後全台（後 30%）
  • 人口三年 +2.9%，沒有流失
  • 週轉率每千人 4.2 件，流動性正常
新北市八里區低估25127.3-5.9%-0.1%-42.2%0.31×19%2.98%+6.3%5.8
  • 近三年房價年化 -0.1%，落後全台（後 30%）
  • 人口三年 +6.3%，沒有流失
  • 週轉率每千人 5.8 件，流動性正常
嘉義縣水上鄉低估14418.2+0.7%+2.4%-27.3%0.43×8%3.45%-2.0%3.1
  • 租金報酬率 3.45%，在全台前 20%
  • 成交量年增 -27.3%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
嘉義縣朴子市高估13821.3+2.8%+11.4%-21.1%0.43×19%3.60%-2.3%3.5
  • 近三年房價年化 +11.4%，在全台前 20%
  • 預售屋比中古屋貴 53%

掛牌價還能撐多久？

有價無市8 區

成交量比去年同期大幅萎縮、低於五年平均，價格卻沒有跟著下修。賣方開價撐住、買方不接。

縣市行政區訊號件數單價價格年增三年年化量年增量／五年均預售占比租金報酬人口三年週轉率判斷依據
宜蘭縣員山鄉有價無市8222.4+2.3%+5.9%-54.9%0.25×46%—+1.0%2.5
  • 成交量 -54.9%（比全台多數區更差），價格卻 +2.3%，量縮價不跌
  • 近四季成交量只有五年平均的 25%
  • 週轉率每千人 2.5 件，在全台後 20%
  • 預售占成交 46%，價格由建商開價主導
苗栗縣後龍鎮有價無市7825.7+0.2%+12.1%-67.2%0.30×71%—-2.4%2.3
  • 成交量 -67.2%（比全台多數區更差），價格卻 +0.2%，量縮價不跌
  • 近四季成交量只有五年平均的 30%
  • 週轉率每千人 2.3 件，在全台後 20%
  • 預售占成交 71%，價格由建商開價主導
彰化縣大村鄉有價無市7521.1-1.6%+0.1%-48.6%0.31×27%—-3.6%1.9
  • 成交量 -48.6%（比全台多數區更差），價格卻 -1.6%，量縮價不跌
  • 近四季成交量只有五年平均的 31%
  • 週轉率每千人 1.9 件，在全台後 20%
雲林縣麥寮鄉有價無市5617.1+9.6%+4.3%-59.1%0.38×28%—-1.1%1.1
  • 成交量 -59.1%（比全台多數區更差），價格卻 +9.6%，量縮價不跌
  • 近四季成交量只有五年平均的 38%
  • 週轉率每千人 1.1 件，在全台後 20%
桃園市大園區有價無市66124.8-1.4%-0.4%-78.6%0.29×45%3.11%+4.3%7.4
  • 成交量 -78.6%（比全台多數區更差），價格卻 -1.4%，量縮價不跌
  • 近四季成交量只有五年平均的 29%
  • 預售占成交 45%，價格由建商開價主導
宜蘭縣壯圍鄉有價無市8422.7+5.7%+5.8%-52.3%0.33×24%—+0.3%3.4
  • 成交量 -52.3%（比全台多數區更差），價格卻 +5.7%，量縮價不跌
  • 近四季成交量只有五年平均的 33%
苗栗縣造橋鄉有價無市6414.3+2.1%+20.9%-53.6%0.38×3%—-1.3%5.5
  • 成交量 -53.6%（比全台多數區更差），價格卻 +2.1%，量縮價不跌
  • 近四季成交量只有五年平均的 38%
新竹縣關西鎮有價無市4118.0-32.6%+0.6%-70.7%0.34×43%7.56%-4.0%1.6
  • 近四季成交量只有五年平均的 34%
  • 週轉率每千人 1.6 件，在全台後 20%
  • 預售占成交 43%，價格由建商開價主導

誰會來接手這些房子？

高風險區2 區

人口三年來流失、供給以預售為主、解約率偏高、租金報酬率低。價量與人口基本面背離。

縣市行政區訊號件數單價價格年增三年年化量年增量／五年均預售占比租金報酬人口三年週轉率判斷依據
嘉義縣新港鄉高風險5123.1+1.0%+13.7%-32.0%0.63×47%—-4.3%1.8
  • 人口三年 -4.3%，在全台流失最嚴重的 20%
  • 預售占成交 47%，新增供給集中
南投縣竹山鎮高風險16716.6+7.5%+3.2%-26.1%0.62×11%—-3.8%3.4
  • 人口三年 -3.8%，在全台流失最嚴重的 20%
  • 預售解約率 4.8%
分數是四種訊號各自的加總（滿分 100），達 50 分才標記；一個區可能同時有兩種訊號（例如「高估」與「有價無市」常一起出現），總表各自列出。 門檻是相對的：以本季全台 222 個樣本足夠的行政區分位數決定，細節見指標說明。