昀玥是預售中的華廈（9 層），位在新竹市東區原興路。預售已登錄 5 戶、中位 54.5 萬/坪，去化率至少 33%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 水源段0370-0000、水源段0370-0001
- 社區代號：
水源段0370-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-11-05
- 建商（起造人）：
- 御品開發實業有限公司
- 申報人：
- 僑馥建築經理股份有限公司
- 層棟戶數：
- 15 戶
- 建照：
- (112)府都建字第00107號（2023-07-05）
- 自售期間：
- 1150101~1161231
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 昀玥｜新竹市水源里原興路274號旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.17×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 5 戶
- 解約 0，中位 54.5 萬
- 去化率
- 33%
- 5 ÷ 15 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 5 戶的中位總價約 2,108 萬（不含車位）。自備 20% 約 422 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 64,033 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 192,098 元。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.17 倍，比中位高 17%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 5 戶、解約 0 戶；備查總戶數 15 戶，去化率至少 33%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 50 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 737 公尺（千甲）；公園 500 公尺內 1 座。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 5 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 422 萬
- 貸款金額
- 1,686 萬
- 每月本息
- 64,033 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 619 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 192,098 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 1.17 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 15 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 東區中位 20 年
Amenities
周邊機能：50 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 737 公尺（千甲）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +10醫院 1411 公尺（中國醫藥大學新竹附設醫院）
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣科技大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 737 | 千甲 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 726 | 全家便利商店 | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,022 | 新竹文創館 (施工中) | — | 1,000 |
| 公園 | 499 | — | 1 | 500 |
| 國中小 | 280 | 水源國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 1,081 | 米羅幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,428 | 聯合吉園農場 | — | 800 |
| 診所 | 1,179 | 阮皮膚科診所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,411 | 中國醫藥大學新竹附設醫院 | 4 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,688 | 圖書館&演藝廳 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,373 | 國立台灣科技大學竹北校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 5 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 15 戶，去化率至少 33%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 |
|---|---|
| 9F | 60.5 萬/坪2,254 萬・37.2 坪A棟9F號 25/09/02 |
| 8F | 55.1 萬/坪2,108 萬・38.3 坪A棟8F號 25/05/04 |
| 6F | 54.5 萬/坪2,117 萬・38.8 坪A棟6F號 25/03/08 |
| 5F | 54.3 萬/坪2,080 萬・38.3 坪A棟5F號 25/04/13 |
| 3F | 53.4 萬/坪2,072 萬・38.8 坪A棟3F號 25/03/23 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 5 | 54.5 |
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