別名／建案名：景觀大道252之28號
森奧是 2023 年完工的華廈（5 層），位在新竹市香山區香檳街。實價登錄以來中古成交 11 件、中位 22.0 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 16 戶、中位 22.1 萬/坪，去化率至少 100%。同一戶兩次成交的間隔中位 2.2 年，2 年內轉手 50%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 景觀大道252之28號
- 地號：
- 力行段0116-0000
- 社區代號：
力行段0116-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-01-06
- 建商（起造人）：
- 閎基開發股份有限公司
- 申報人：
- 閎基開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 15 戶
- 建照：
- (110)府都建字第00294號（2021-12-15）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110107~1110407
- 使用分區：
- 山坡地保育區丙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 森奧｜新竹市香檳街
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 持有中位年數
- 2.2 年
- 4 次轉手，2 年內 50%
- 全期中古
- 11 件
- 中位 22.0 萬/坪
- 相對本區
- 0.74×
- 香山區 29.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 16 戶
- 解約 0，中位 22.1 萬
- 去化率
- 100%
- 16 ÷ 15 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 16 戶的中位總價約 710 萬（不含車位）。自備 20% 約 142 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 21,567 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 64,701 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 11 件、中位 22.0 萬/坪。看資料 →
- 單價和香山區整體比起來如何？
- 單價是香山區中古住宅中位（29.8 萬/坪）的 0.74 倍，比中位低 26%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 同一戶兩次成交的間隔中位 2.2 年（重點區社區前 25% 是 4.6 年以上），不到 2 年就轉手的占 50%，五年平均每年 6.7% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 16 戶、解約 0 戶；備查總戶數 15 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 10 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：圖書館 1 公里內；大專院校 2 公里內（元培醫事科技大學）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 16 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 142 萬
- 貸款金額
- 568 萬
- 每月本息
- 21,567 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 208 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 64,701 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 50% 的轉手在 2 年內發生（≥ 40%）
- 50% 的轉手在 2 年內發生（≥ 50%）
- 五年換手率
- 6.7%/年
- 15 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 1.0 件
- 社區價格年增
- —
- 香山區 -0.2%
- 持有／短期轉手
- 2.2 年
- 2 年內轉手 50%
- 屋齡
- 3 年
- 香山區中位 18 年
Score
建案評分：74 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -26%（≤ 15%）
- +12去化率至少 100%（16 ÷ 15 戶）
- +6香山區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 閎基開發股份有限公司、共 15 戶
- +8交屋後中古中位 22.0 萬/坪，較預售 -0.5%（≥ −3%）
- -4周邊機能分數 10（< 30）
Amenities
周邊機能：10 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（元培醫事科技大學）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,477 | 三姓橋 | — | 1,500 |
| 超商 | 1,116 | 7-Eleven | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,426 | 美廉社 | — | 1,000 |
| 公園 | 1,044 | 東香社區公園 | — | 500 |
| 國中小 | 813 | 成德高中 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,735 | 頂埔國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 2,539 | 竹蓮市場 | — | 800 |
| 診所 | 1,209 | 元培健康診所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,186 | 新竹國泰綜合醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 913 | — | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,288 | 元培醫事科技大學 | 3 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 16 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 15 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 5F | 22.7 萬/坪1,460 萬・64.3 坪A棟5號 22/02/09 | 22.7 萬/坪730 萬・32.1 坪B棟5號 22/01/25 | 22.7 萬/坪730 萬・32.1 坪C棟5號 22/01/21 | |
| 4F | 22.6 萬/坪720 萬・31.9 坪A棟4號 22/01/22 | 22.4 萬/坪720 萬・32.1 坪B棟4號 22/01/21 | 22.4 萬/坪720 萬・32.1 坪C棟4號 22/01/21 | 22.4 萬/坪720 萬・32.1 坪D棟4號 22/01/21 |
| 3F | 22.1 萬/坪710 萬・32.1 坪A棟3號 22/01/24 | 22.1 萬/坪710 萬・32.1 坪B棟3號 22/01/25 | 22.1 萬/坪710 萬・32.1 坪C棟3號 22/03/23 | 22.1 萬/坪710 萬・32.1 坪D棟3號 22/01/25 |
| 2F | 21.8 萬/坪700 萬・32.1 坪A棟2號 22/01/21 | 21.8 萬/坪700 萬・32.1 坪B棟2號 22/03/1121.8 萬/坪700 萬・32.1 坪B棟2號 22/01/25 | 21.8 萬/坪700 萬・32.1 坪C棟2號 22/01/20 | 21.8 萬/坪700 萬・32.1 坪D棟2號 22/01/26 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 1 | — | — | — |
| 2024 | 2 | — | — | — |
| 2023 | 1 | — | — | — |
| 2022 | 7 | 21.8 | 16 | 22.1 |
Transactions
中古成交史
11 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-11-07 | 景觀大道252之28號三樓之3 | 3 | 32.6 | 22.8 | 30.3估 | 990 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 410 萬（估） | 2 |
| 2024-05-23 | 景觀大道252之28號三樓之5 | 3 | 32.7 | 22.9 | 34.3估 | 1,120 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 180 萬（估） | 1 |
| 2024-01-15 | 景觀大道252之28號五樓之3 | 5 | 32.6 | 22.8 | 32.2估 | 1,050 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 170 萬（估） | 1 |
| 2023-12-13 | 景觀大道252之28號二樓之5 | 2 | 32.7 | 22.9 | 22.4估 | 730 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 140 萬（估） | 0 |
| 2022-03-23 | 景觀大道252之28號三樓之3 | 3 | 32.6 | 22.8 | 21.8 | 710 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 240 萬 | — |
| 2022-01-26 | 景觀大道252之28號二樓之5 | 2 | 32.7 | 22.9 | 21.4 | 700 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 130 萬 | — |
| 2022-01-25 | 景觀大道252之28號三樓之5 | 3 | 32.7 | 22.9 | 21.7 | 710 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-01-21 | 景觀大道252之28號四樓之5 | 4 | 32.7 | 22.9 | 22.0 | 720 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-01-21 | 景觀大道252之28號五樓之3 | 5 | 32.6 | 22.8 | 22.4 | 730 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-01-21 | 景觀大道252之28號四樓之2 | 4 | 32.8 | 23.0 | 22.0 | 720 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-01-20 | 景觀大道252之28號二樓之3 | 2 | 32.6 | 22.8 | 21.5 | 700 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |