別名／建案名：內湖路107巷59號、內湖路107巷57號
文學苑是 2023 年完工的華廈（5 層），位在新竹市香山區內湖路。實價登錄以來中古成交 26 件、中位 21.5 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 24 戶、中位 22.0 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 內湖路107巷59號、內湖路107巷57號
- 地號：
- 湖港段0719-0000
- 社區代號：
湖港段0719-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2021-10-25
- 建商（起造人）：
- 竹翔建設有限公司
- 申報人：
- 竹翔建設有限公司
- 層棟戶數：
- 24 戶
- 建照：
- (110)府都建字第00143號（2021-06-23）
- 自售期間：
- 1101015~自完售止,110年10月15日至全數銷售完畢
- 代銷期間：
- 1101015~1111025
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 文學苑｜新竹市內湖路107巷
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 26 件
- 中位 21.5 萬/坪
- 相對本區
- 0.72×
- 香山區 29.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 24 戶
- 解約 0，中位 22.0 萬
- 去化率
- 100%
- 24 ÷ 24 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 24 戶的中位總價約 655 萬（不含車位）。自備 20% 約 131 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 19,896 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 59,689 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 26 件、中位 21.5 萬/坪。看資料 →
- 單價和香山區整體比起來如何？
- 單價是香山區中古住宅中位（29.8 萬/坪）的 0.72 倍，比中位低 28%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 6.9% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 24 戶、解約 0 戶；備查總戶數 24 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 45 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 5 家；超市／量販 1 公里內 2 家（最近 155 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 24 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 131 萬
- 貸款金額
- 524 萬
- 每月本息
- 19,896 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 192 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 59,689 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
五種訊號的計分都是 0：這個社區的單價、換手、持有與去化都落在重點區社區的中段。
- 五年換手率
- 6.9%/年
- 24 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 1.7 件
- 社區價格年增
- —
- 香山區 -0.2%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 3 年
- 香山區中位 18 年
Score
建案評分：81 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
高分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -26%（≤ 15%）
- +12去化率至少 100%（24 ÷ 24 戶）
- +324 戶登錄沒有解約
- +6香山區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 竹翔建設有限公司、共 24 戶
- +8交屋後中古中位 21.5 萬/坪，較預售 -2.3%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 45
Amenities
周邊機能：45 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 5 家
- +10超市／量販 1 公里內 2 家（最近 155 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,465 | 香山 | — | 1,500 |
| 超商 | 132 | 7-Eleven | 5 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 155 | 美廉社 | 2 | 1,000 |
| 公園 | 698 | 香山蟹田 | — | 500 |
| 國中小 | 89 | 內湖國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 138 | 內湖國小附設幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 260 | 內湖夜市 | 1 | 800 |
| 診所 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,009 | 新竹市文化局圖書館鹽水分館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 24 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 24 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5F | 22.4 萬/坪680 萬・30.4 坪A棟5樓號 22/03/20 | 21.0 萬/坪630 萬・30.1 坪B棟5樓號 22/03/20 | 22.0 萬/坪660 萬・30 坪C棟5樓號 22/07/16 | 22.0 萬/坪645 萬・29.3 坪D棟5樓號 22/03/20 | 23.6 萬/坪705 萬・29.9 坪E棟5樓號 22/03/18 | 21.8 萬/坪640 萬・29.4 坪F棟5樓號 22/07/17 |
| 4F | 22.7 萬/坪690 萬・30.4 坪A棟4樓號 22/03/18 | 20.6 萬/坪620 萬・30.1 坪B棟4樓號 22/03/17 | 21.7 萬/坪650 萬・30 坪C棟4樓號 22/03/21 | 21.5 萬/坪630 萬・29.3 坪D棟4樓號 22/03/19 | 20.8 萬/坪620 萬・29.9 坪E棟4樓號 22/07/16 | 21.8 萬/坪640 萬・29.4 坪F棟4樓號 22/07/17 |
| 3F | 22.9 萬/坪698 萬・30.4 坪A棟3樓號 22/03/19 | 22.0 萬/坪662 萬・30.1 坪B棟3樓號 22/03/19 | 23.8 萬/坪715 萬・30 坪C棟3樓號 22/03/18 | 23.2 萬/坪680 萬・29.3 坪D棟3樓號 22/03/19 | 23.8 萬/坪710 萬・29.9 坪E棟3樓號 22/03/18 | 23.5 萬/坪690 萬・29.4 坪F棟3樓號 22/03/20 |
| 2F | 22.6 萬/坪686 萬・30.4 坪A棟2樓號 22/03/13 | 20.6 萬/坪620 萬・30.1 坪B棟2樓號 22/03/19 | 23.3 萬/坪700 萬・30 坪C棟2樓號 22/03/21 | 21.8 萬/坪640 萬・29.3 坪D棟2樓號 22/03/20 | 21.7 萬/坪648 萬・29.9 坪E棟2樓號 22/03/20 | 21.6 萬/坪635 萬・29.4 坪F棟2樓號 22/03/20 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1 | — | — | — |
| 2023 | 2 | — | — | — |
| 2022 | 23 | 21.6 | 24 | 22.0 |
Transactions
中古成交史
26 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-02-05 | 內湖路107巷57號二樓之2 | 2 | 32.5 | 24.3 | 20.1估 | 655 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 245 萬（估） | 3 |
| 2023-06-05 | 內湖路107巷59號四樓之2 | 4 | 30.7 | 24.4 | 20.2 | 620 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | 0 |
| 2023-03-05 | 內湖路107巷59號三樓之2 | 3 | 30.7 | 24.4 | 24.5估 | 752 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 128 萬（估） | 0 |
| 2022-07-17 | 內湖路107巷59號四樓之1 | 4 | 30.2 | 23.8 | 21.2 | 640 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-07-17 | 內湖路107巷59號五樓之1 | 5 | 30.2 | 23.8 | 21.2 | 640 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 120 萬 | — |
| 2022-07-16 | 內湖路107巷57號五樓之3 | 5 | 30.8 | 24.4 | 21.5 | 660 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-21 | 內湖路107巷57號四樓之3 | 4 | 30.8 | 24.4 | 21.1 | 650 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-21 | 內湖路107巷57號二樓之3 | 2 | 30.8 | 24.4 | 22.8 | 700 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-20 | 內湖路107巷59號三樓之1 | 3 | 30.2 | 23.8 | 22.8 | 690 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-20 | 內湖路107巷57號五樓之1 | 5 | 31.2 | 25.1 | 21.8 | 680 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-20 | 內湖路107巷57號五樓之2 | 5 | 30.7 | 24.3 | 20.5 | 630 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-20 | 內湖路107巷59號二樓之3 | 2 | 29.9 | 23.5 | 21.4 | 640 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-20 | 內湖路107巷59號二樓之2 | 2 | 30.7 | 24.4 | 21.1 | 648 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-20 | 內湖路107巷59號二樓之1 | 2 | 30.2 | 23.8 | 21.0 | 635 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 105 萬 | — |
| 2022-03-20 | 內湖路107巷59號五樓之3 | 5 | 29.9 | 23.5 | 21.6 | 645 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 105 萬 | — |
| 2022-03-19 | 內湖路107巷59號三樓之3 | 3 | 29.9 | 23.5 | 22.7 | 680 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-19 | 內湖路107巷57號二樓之2 | 2 | 30.7 | 24.3 | 20.2 | 620 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-19 | 內湖路107巷57號三樓之1 | 3 | 31.2 | 25.1 | 22.4 | 698 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-19 | 內湖路107巷57號三樓之2 | 3 | 30.7 | 24.3 | 21.6 | 662 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-19 | 內湖路107巷59號四樓之3 | 4 | 29.9 | 23.5 | 21.1 | 630 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 100 萬 | — |
| 2022-03-18 | 內湖路107巷59號三樓之2 | 3 | 30.7 | 24.4 | 23.1 | 710 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-18 | 內湖路107巷57號三樓之3 | 3 | 30.8 | 24.4 | 23.3 | 715 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-18 | 內湖路107巷59號五樓之2 | 5 | 30.7 | 24.4 | 23.0 | 705 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-18 | 內湖路107巷57號四樓之1 | 4 | 31.2 | 25.1 | 22.1 | 690 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-17 | 內湖路107巷57號四樓之2 | 4 | 30.7 | 24.3 | 20.2 | 620 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-03-13 | 內湖路107巷57號二樓之1 | 2 | 31.2 | 25.1 | 22.0 | 686 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |