大樓12 層2025 年完工有電梯有管理組織民族路
別名／建案名：民族路246號
鴻上是 2025 年完工的大樓（12 層），位在新竹市東區民族路。實價登錄以來中古成交 44 件、中位 64.6 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 43 戶、中位 65.3 萬/坪，去化率至少 96%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 門牌：
- 民族路246號
- 地號：
- 中華段0844-0000
- 社區代號：
中華段0844-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-10-06
- 建商（起造人）：
- 鴻柏建設股份有限公司
- 申報人：
- 鴻柏建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 45 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00166號（2022-09-22）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1111006~自完售止,自中華民國111.10.06起?全案銷售完畢
- 使用分區：
- 第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 鴻上｜新竹市民族路
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 44 件
- 中位 64.6 萬/坪
- 相對本區
- 1.39×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 43 戶
- 解約 0，中位 65.3 萬
- 去化率
- 96%
- 43 ÷ 45 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 43 戶的中位總價約 2,933 萬（不含車位）。自備 20% 約 587 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 89,093 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 267,279 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 44 件、中位 64.6 萬/坪。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.39 倍，比中位高 39%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 5.6% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.40 倍，不到五年平均的七成；東區整體是 0.44 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 43 戶、解約 0 戶；備查總戶數 45 戶，去化率至少 96%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 90 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 306 公尺（北新竹）；超商 500 公尺內 14 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 43 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 587 萬
- 貸款金額
- 2,346 萬
- 每月本息
- 89,093 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 861 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 267,279 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區65 分（達門檻）
- 單價是東區中位的 1.39 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比東區中古貴 +40%
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- 5.6%/年
- 45 戶
- 量／五年均
- 0.40×
- 五年平均每年 2.5 件
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：50 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +40%（35–60%）
- +12去化率至少 96%（43 ÷ 45 戶）
- +343 戶登錄沒有解約
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 鴻柏建設股份有限公司、共 45 戶
- +8交屋後中古中位 64.6 萬/坪，較預售 -1.1%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 90（≥ 70）
Amenities
周邊機能：90 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 306 公尺（北新竹）
- +15超商 500 公尺內 14 家
- +10超市／量販 1 公里內 12 家（最近 372 公尺）
- +10公園 500 公尺內 4 座
- +10國中小 800 公尺內 4 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +5診所 500 公尺內 2 家
- +10醫院 694 公尺（新竹台大分院新竹醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（陽明交大博愛校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 306 | 北新竹 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 121 | 7-Eleven | 14 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 372 | 全聯福利中心 | 12 | 1,000 |
| 公園 | 158 | 三民公園 | 4 | 500 |
| 國中小 | 199 | 國立新竹高級工業職業學校 | 4 | 800 |
| 幼兒園 | 990 | 史丹佛幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 534 | 新竹市果菜批發市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 400 | 彥靚診所 | 2 | 500 |
| 醫院 | 694 | 新竹台大分院新竹醫院 | 4 | 2,000 |
| 圖書館 | 303 | 三民國中圖書室 | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,413 | 陽明交大博愛校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 43 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 45 戶，去化率至少 96%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 12F | 67.1 萬/坪3,147 萬・46.9 坪A棟12號 22/10/18 | 67.1 萬/坪3,171 萬・47.3 坪B棟12號 22/10/18 | 68.9 萬/坪2,933 萬・42.6 坪C棟12號 22/12/25 | 66.7 萬/坪2,696 萬・40.4 坪D棟12號 22/10/25 |
| 11F | 66.3 萬/坪3,111 萬・46.9 坪A棟11號 22/10/20 | 66.3 萬/坪3,135 萬・47.3 坪B棟11號 22/10/19 | 68.5 萬/坪2,916 萬・42.6 坪C棟11號 22/11/27 | 68.4 萬/坪2,764 萬・40.4 坪D棟11號 22/11/27 |
| 10F | 66.3 萬/坪3,111 萬・46.9 坪A棟10號 22/10/28 | 67.6 萬/坪3,196 萬・47.3 坪B棟10號 22/12/04 | 68.1 萬/坪2,900 萬・42.6 坪C棟10號 22/12/14 | 67.0 萬/坪2,708 萬・40.4 坪D棟10號 22/10/21 |
| 9F | 65.3 萬/坪3,064 萬・46.9 坪A棟9號 22/10/22 | 65.8 萬/坪3,111 萬・47.3 坪B棟9號 22/10/22 | 67.1 萬/坪2,857 萬・42.6 坪C棟9號 22/11/12 | 68.0 萬/坪2,748 萬・40.4 坪D棟9號 22/12/19 |
| 8F | 66.7 萬/坪3,128 萬・46.9 坪A棟8號 22/12/09 | 66.3 萬/坪3,135 萬・47.3 坪B棟8號 22/11/18 | 65.3 萬/坪2,780 萬・42.6 坪C棟8號 22/10/13 | 65.5 萬/坪2,647 萬・40.4 坪D棟8號 22/10/25 |
| 7F | 68.0 萬/坪3,190 萬・46.9 坪A棟7號 23/06/17 | 78.6 萬/坪3,715 萬・47.3 坪B棟7號 25/02/28 | 64.7 萬/坪2,755 萬・42.6 坪C棟7號 22/10/13 | 64.4 萬/坪2,603 萬・40.4 坪D棟7號 22/10/21 |
| 6F | 63.2 萬/坪2,965 萬・46.9 坪A棟6號 22/10/20 | 63.4 萬/坪2,998 萬・47.3 坪B棟6號 22/12/09 | 62.8 萬/坪2,675 萬・42.6 坪C棟6號 22/11/08 | 63.6 萬/坪2,571 萬・40.4 坪D棟6號 22/11/12 |
| 5F | 62.6 萬/坪2,939 萬・46.9 坪A棟5號 23/01/10 | 62.2 萬/坪2,941 萬・47.3 坪B棟5號 22/10/23 | 62.5 萬/坪2,661 萬・42.6 坪C棟5號 22/10/23 | 62.4 萬/坪2,520 萬・40.4 坪D棟5號 22/11/04 |
| 4F | 64.5 萬/坪3,028 萬・46.9 坪A棟4號 23/06/17 | 64.0 萬/坪3,026 萬・47.3 坪B棟4號 23/06/10 | 64.2 萬/坪2,735 萬・42.6 坪C棟4號 23/10/01 | 63.8 萬/坪2,580 萬・40.4 坪D棟4號 23/10/15 |
| 3F | 63.2 萬/坪2,963 萬・46.9 坪A棟3號 23/12/05 | 63.7 萬/坪3,012 萬・47.3 坪B棟3號 23/06/22 | 62.5 萬/坪2,661 萬・42.6 坪C棟3號 23/01/11 | 61.3 萬/坪2,479 萬・40.4 坪D棟3號 22/11/24 |
| 2F | 62.0 萬/坪2,907 萬・46.9 坪A棟2號 23/03/11 | 63.9 萬/坪3,020 萬・47.3 坪B棟2號 23/10/09 | 63.3 萬/坪2,697 萬・42.6 坪C棟2號 22/11/13 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1 | — | — | — |
| 2025 | 1 | — | 1 | — |
| 2023 | 11 | 63.2 | 11 | 63.8 |
| 2022 | 31 | 65.6 | 31 | 66.3 |
Transactions
中古成交史
44 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05-31 | 民族路246號八樓之3 | 8 | 43.0 | 25.0 | 78.1 | 3,360 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 250 萬 | 1 |
| 2025-02-28 | 民族路246號七樓之2 | 7 | 47.8 | 27.8 | 77.8 | 3,715 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 280 萬 | 0 |
| 2023-12-05 | 民族路246號三樓之1 | 3 | 47.4 | 27.6 | 62.5 | 2,963 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2023-10-15 | 民族路246號四樓之5 | 4 | 40.8 | 23.7 | 63.2 | 2,580 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 210 萬 | — |
| 2023-10-09 | 民族路246號二樓之2 | 2 | 47.8 | 27.8 | 63.2 | 3,020 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2023-10-01 | 民族路246號四樓之3 | 4 | 43.0 | 25.0 | 63.6 | 2,735 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2023-06-22 | 民族路246號三樓之2 | 3 | 47.8 | 27.8 | 63.0 | 3,012 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2023-06-17 | 民族路246號四樓之1 | 4 | 47.4 | 27.6 | 63.9 | 3,028 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 210 萬 | — |
| 2023-06-17 | 民族路246號七樓之1 | 7 | 47.4 | 27.6 | 67.3 | 3,190 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 230 萬 | — |
| 2023-06-10 | 民族路246號四樓之2 | 4 | 47.8 | 27.8 | 63.3 | 3,026 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2023-03-11 | 民族路246號二樓之1 | 2 | 47.4 | 27.6 | 61.3 | 2,907 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2023-01-11 | 民族路246號三樓之3 | 3 | 43.0 | 25.0 | 61.8 | 2,661 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2023-01-10 | 民族路246號五樓之1 | 5 | 47.4 | 27.6 | 62.0 | 2,939 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2022-12-25 | 民族路246號十二樓之3 | 12 | 43.0 | 25.0 | 68.2 | 2,933 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 240 萬 | — |
| 2022-12-19 | 民族路246號九樓之5 | 9 | 40.8 | 23.7 | 67.3 | 2,748 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2022-12-14 | 民族路246號十樓之3 | 10 | 43.0 | 25.0 | 67.4 | 2,900 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2022-12-09 | 民族路246號八樓之1 | 8 | 47.4 | 27.6 | 66.0 | 3,128 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2022-12-09 | 民族路246號六樓之2 | 6 | 47.8 | 27.8 | 62.8 | 2,998 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2022-12-04 | 民族路246號十樓之2 | 10 | 47.8 | 27.8 | 66.9 | 3,196 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2022-11-27 | 民族路246號十一樓之3 | 11 | 43.0 | 25.0 | 67.8 | 2,916 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 230 萬 | — |
| 2022-11-27 | 民族路246號十一樓之5 | 11 | 40.8 | 23.7 | 67.7 | 2,764 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 230 萬 | — |
| 2022-11-24 | 民族路246號三樓之5 | 3 | 40.8 | 23.7 | 60.7 | 2,479 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 210 萬 | — |
| 2022-11-18 | 民族路246號八樓之2 | 8 | 47.8 | 27.8 | 65.6 | 3,135 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2022-11-13 | 民族路246號二樓之3 | 2 | 43.0 | 25.0 | 62.7 | 2,697 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2022-11-12 | 民族路246號六樓之5 | 6 | 40.8 | 23.7 | 63.0 | 2,571 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2022-11-12 | 民族路246號九樓之3 | 9 | 43.0 | 25.0 | 66.4 | 2,857 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2022-11-08 | 民族路246號六樓之3 | 6 | 43.0 | 25.0 | 62.2 | 2,675 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 225 萬 | — |
| 2022-11-04 | 民族路246號五樓之5 | 5 | 40.8 | 23.7 | 61.7 | 2,520 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2022-10-28 | 民族路246號十樓之1 | 10 | 47.4 | 27.6 | 65.6 | 3,111 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 455 萬 | — |
| 2022-10-25 | 民族路246號八樓之5 | 8 | 40.8 | 23.7 | 64.8 | 2,647 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2022-10-25 | 民族路246號十二樓之5 | 12 | 40.8 | 23.7 | 66.0 | 2,696 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 225 萬 | — |
| 2022-10-23 | 民族路246號五樓之3 | 5 | 43.0 | 25.0 | 61.8 | 2,661 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2022-10-23 | 民族路246號五樓之2 | 5 | 47.8 | 27.8 | 61.6 | 2,941 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2022-10-22 | 民族路246號九樓之1 | 9 | 47.4 | 27.6 | 64.6 | 3,064 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2022-10-22 | 民族路246號九樓之2 | 9 | 47.8 | 27.8 | 65.1 | 3,111 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 435 萬 | — |
| 2022-10-21 | 民族路246號七樓之5 | 7 | 40.8 | 23.7 | 63.8 | 2,603 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2022-10-21 | 民族路246號十樓之5 | 10 | 40.8 | 23.7 | 66.3 | 2,708 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2022-10-20 | 民族路246號六樓之1 | 6 | 47.4 | 27.6 | 62.5 | 2,965 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2022-10-20 | 民族路246號十一樓之1 | 11 | 47.4 | 27.6 | 65.6 | 3,111 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 440 萬 | — |
| 2022-10-19 | 民族路246號十一樓之2 | 11 | 47.8 | 27.8 | 65.6 | 3,135 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 460 萬 | — |
| 2022-10-18 | 民族路246號十二樓之1 | 12 | 47.4 | 27.6 | 66.4 | 3,147 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 230 萬 | — |
| 2022-10-18 | 民族路246號十二樓之2 | 12 | 47.8 | 27.8 | 66.4 | 3,171 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 230 萬 | — |
| 2022-10-13 | 民族路246號七樓之3 | 7 | 43.0 | 25.0 | 64.0 | 2,755 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
| 2022-10-13 | 民族路246號八樓之3 | 8 | 43.0 | 25.0 | 64.6 | 2,780 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 215 萬 | — |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：東區社區與建案。