大樓15 層2026 年完工有電梯有管理組織文昌街
別名／建案名：文昌街118號、文昌街122號
LeCoin是 2026 年完工的大樓（15 層），位在新竹市東區文昌街。近四季中古成交 7 件、中位 61.4 萬/坪，比東區中位高 32%，價格年增 -0.8%。預售已登錄 31 戶、中位 61.5 萬/坪，去化率至少 67%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 文昌街118號、文昌街122號
- 地號：
- 南門段二小段0099-0000、南門段二小段0099-0003、南門段二小段0099-0004、南門段二小段0099-0005、南門段二小段0144-0000、南門段二小段0144-0002、南門段二小段0144-0003
- 社區代號：
南門段二小段0099-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-12-23
- 建商（起造人）：
- 禾逸開發股份有限公司
- 申報人：
- 禾逸開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 46 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00246號（2022-12-21）
- 自售期間：
- 1111221~1120531
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第二種商業區
- 備查建案名稱：
- LeCoin｜新竹市文昌街
- 近四季中古
- 7 件
- 中位 61.4 萬/坪
- 價格年增
- -0.8%
- 前一年 61.9 萬
- 全期中古
- 40 件
- 中位 61.5 萬/坪
- 相對本區
- 1.32×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- 2,760 萬
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 31 戶
- 解約 0，中位 61.5 萬
- 去化率
- 67%
- 31 ÷ 46 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 近四季中古成交的中位總價約 2,760 萬（不含車位）。自備 20% 約 552 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 83,838 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 251,514 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 7 件，中位 61.4 萬/坪；前一年同期 10 件、中位 61.9 萬/坪（-0.8%）。實價登錄以來共 40 件。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.32 倍，比中位高 32%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 30.4% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.50 倍，不到五年平均的七成；東區整體是 0.44 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 31 戶、解約 0 戶；備查總戶數 46 戶，去化率至少 67%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 90 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 569 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 20 家。看資料 →
房貸試算
預填近四季中古成交的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 552 萬
- 貸款金額
- 2,208 萬
- 每月本息
- 83,838 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 810 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 251,514 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區45 分
- 單價是東區中位的 1.32 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- 30.4%/年
- 46 戶
- 量／五年均
- 0.50×
- 五年平均每年 14.0 件
- 社區價格年增
- -0.8%
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 0 年
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：54 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +32%（15–35%）
- +6去化率至少 67%（31 ÷ 46 戶）
- +331 戶登錄沒有解約
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 禾逸開發股份有限公司、共 46 戶
- +8交屋後中古中位 61.4 萬/坪，較預售 -0.2%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 90（≥ 70）
Amenities
周邊機能：90 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 569 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 20 家
- +10超市／量販 1 公里內 17 家（最近 124 公尺）
- +10公園 500 公尺內 8 座
- +10國中小 800 公尺內 4 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 4 處
- +10醫院 284 公尺（新生醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 569 | 新竹 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 143 | 全家便利商店 | 20 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 124 | Mega大遠百 | 17 | 1,000 |
| 公園 | 137 | 建國公園 | 8 | 500 |
| 國中小 | 607 | 國立清華大學附設實驗國民小學 | 4 | 800 |
| 幼兒園 | 410 | 南瓜田幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 183 | 西門市場 | 4 | 800 |
| 診所 | 246 | 仁愛中醫診所 | 1 | 500 |
| 醫院 | 284 | 新生醫院 | 6 | 2,000 |
| 圖書館 | 420 | 午未樓k書中心 | 5 | 1,000 |
| 大專院校 | 996 | 清華大學南大校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 31 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 46 戶，去化率至少 67%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 15F | 63.5 萬/坪2,600 萬・41 坪B棟15F號 23/03/07 | 62.0 萬/坪2,240 萬・36.1 坪C棟15F號 24/03/06 | ||
| 14F | 62.8 萬/坪2,554 萬・40.7 坪A棟14F號 23/08/14 | 62.4 萬/坪2,282 萬・36.6 坪C棟14F號 24/03/16 | ||
| 13F | 61.5 萬/坪2,761 萬・44.9 坪A棟13F號 24/05/04 | 63.8 萬/坪2,883 萬・45.2 坪B棟13F號 23/03/21 | 61.8 萬/坪2,260 萬・36.6 坪C棟13F號 24/04/01 | |
| 12F | 63.0 萬/坪2,828 萬・44.9 坪A棟12F號 24/09/23 | 61.7 萬/坪2,258 萬・36.6 坪C棟12F號 24/03/12 | ||
| 11F | 63.1 萬/坪2,832 萬・44.9 坪A棟11F號 24/11/02 | 61.0 萬/坪2,230 萬・36.6 坪C棟11F號 23/10/27 | ||
| 10F | 62.4 萬/坪2,802 萬・44.9 坪A棟10F號 24/07/12 | 62.8 萬/坪2,839 萬・45.2 坪B棟10F號 24/09/22 | 61.5 萬/坪2,250 萬・36.6 坪C棟10F號 24/05/02 | |
| 9F | 61.5 萬/坪2,762 萬・44.9 坪A棟9F號 24/05/20 | 62.4 萬/坪2,822 萬・45.2 坪B棟9F號 25/03/08 | 60.9 萬/坪2,227 萬・36.6 坪C棟9F號 23/07/15 | |
| 8F | 61.5 萬/坪2,761 萬・44.9 坪A棟8F號 24/11/29 | 61.5 萬/坪2,782 萬・45.2 坪B棟8F號 24/09/28 | ||
| 7F | 59.3 萬/坪2,680 萬・45.2 坪B棟7F號 23/07/07 | 59.5 萬/坪2,177 萬・36.6 坪C棟7F號 24/02/10 | ||
| 6F | 59.6 萬/坪2,180 萬・36.6 坪C棟6F號 24/04/10 | |||
| 5F | 60.5 萬/坪2,213 萬・36.6 坪C棟5F號 24/04/18 | |||
| 4F | 59.5 萬/坪2,691 萬・45.2 坪B棟4F號 24/06/03 | |||
| 3F | 59.5 萬/坪2,672 萬・44.9 坪A棟3F號 24/04/08 | 59.6 萬/坪2,697 萬・45.2 坪B棟3F號 24/03/12 | 59.1 萬/坪2,162 萬・36.6 坪C棟3F號 24/05/16 | |
| 2F | 60.0 萬/坪1,852 萬・30.9 坪A棟2F號 24/07/30 | 60.0 萬/坪1,702 萬・28.4 坪B棟2F號 24/07/26 | 59.9 萬/坪1,660 萬・27.7 坪C棟2F號 24/07/15 | 59.4 萬/坪1,630 萬・27.4 坪D棟2F號 23/11/20 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 7 | 61.4 | — | — |
| 2025 | 1 | — | 1 | — |
| 2024 | 23 | 61.4 | 23 | 61.5 |
| 2023 | 9 | 61.5 | 7 | 61.0 |
Transactions
中古成交史
40 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05-25 | 文昌街122號 | 1 | 45.7 | 29.4 | 72.2 | 3,300 | 3房2廳4衛 | — | 0 |
| 2026-05-23 | 文昌街118號六樓之2 | 6 | 45.3 | 26.2 | 60.8 | 2,752 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 208 萬 | 0 |
| 2026-05-10 | 文昌街118號六樓之1 | 6 | 44.9 | 26.0 | 61.0 | 2,738 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 228 萬 | 0 |
| 2026-05-01 | 文昌街118號五樓之2 | 5 | 45.3 | 26.2 | 59.9 | 2,712 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 208 萬 | 0 |
| 2026-04-15 | 文昌街118號十一樓之2 | 11 | 45.3 | 26.2 | 61.4 | 2,782 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 228 萬 | 0 |
| 2026-04-04 | 文昌街118號十二樓之2 | 12 | 45.3 | 26.2 | 62.1 | 2,812 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 228 萬 | 0 |
| 2026-03-04 | 文昌街118號七樓之1 | 7 | 44.9 | 26.0 | 61.5 | 2,760 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 218 萬 | 0 |
| 2025-03-08 | 文昌街118號九樓之2 | 9 | 45.3 | 26.2 | 62.3 | 2,822 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 258 萬 | — |
| 2024-11-29 | 文昌街118號八樓之1 | 8 | 44.9 | 26.0 | 61.5 | 2,761 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 208 萬 | — |
| 2024-11-02 | 文昌街118號十一樓之1 | 11 | 44.9 | 26.0 | 63.1 | 2,832 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 218 萬 | — |
| 2024-09-28 | 文昌街118號八樓之2 | 8 | 45.3 | 26.2 | 61.4 | 2,782 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 218 萬 | — |
| 2024-09-23 | 文昌街118號十二樓之1 | 12 | 44.9 | 26.0 | 63.0 | 2,828 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 198 萬 | — |
| 2024-09-22 | 文昌街118號十樓之2 | 10 | 45.3 | 26.2 | 62.7 | 2,839 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 258 萬 | — |
| 2024-07-30 | 文昌街118號二樓之1 | 2 | 30.9 | 16.6 | 60.0 | 1,852 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2024-07-26 | 文昌街118號二樓之2 | 2 | 28.4 | 15.5 | 60.0 | 1,702 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2024-07-15 | 文昌街118號二樓之5 | 2 | 27.7 | 16.7 | 59.9 | 1,660 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2024-07-12 | 文昌街118號十樓之1 | 10 | 44.9 | 26.0 | 62.4 | 2,802 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 218 萬 | — |
| 2024-06-03 | 文昌街118號四樓之2 | 4 | 45.3 | 26.2 | 59.4 | 2,691 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 248 萬 | — |
| 2024-05-20 | 文昌街118號九樓之1 | 9 | 44.9 | 26.0 | 61.5 | 2,762 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 218 萬 | — |
| 2024-05-16 | 文昌街118號三樓之3 | 3 | 36.6 | 22.3 | 59.0 | 2,162 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 228 萬 | — |
| 2024-05-04 | 文昌街118號十三樓之1 | 13 | 44.9 | 26.0 | 61.5 | 2,761 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 228 萬 | — |
| 2024-05-02 | 文昌街118號十樓之3 | 10 | 36.6 | 22.3 | 61.4 | 2,250 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 208 萬 | — |
| 2024-04-18 | 文昌街118號五樓之3 | 5 | 36.6 | 22.3 | 60.4 | 2,213 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 208 萬 | — |
| 2024-04-10 | 文昌街118號六樓之3 | 6 | 36.6 | 22.3 | 59.5 | 2,180 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 208 萬 | — |
| 2024-04-08 | 文昌街118號三樓之1 | 3 | 44.9 | 26.0 | 59.5 | 2,672 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 228 萬 | — |
| 2024-04-01 | 文昌街118號十三樓之3 | 13 | 36.6 | 22.3 | 61.7 | 2,260 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 208 萬 | — |
| 2024-03-16 | 文昌街118號十四樓之3 | 14 | 36.6 | 22.3 | 62.3 | 2,282 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 218 萬 | — |
| 2024-03-12 | 文昌街118號十二樓之3 | 12 | 36.6 | 22.3 | 61.7 | 2,258 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 208 萬 | — |
| 2024-03-12 | 文昌街118號三樓之2 | 3 | 45.3 | 26.2 | 59.6 | 2,697 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 198 萬 | — |
| 2024-03-06 | 文昌街118號十五樓之3 | 15 | 36.1 | 22.0 | 62.0 | 2,240 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 248 萬 | — |
| 2024-02-10 | 文昌街118號七樓之3 | 7 | 36.6 | 22.3 | 59.4 | 2,177 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 198 萬 | — |
| 2023-11-20 | 文昌街118號二樓之3 | 2 | 27.4 | 15.9 | 59.4 | 1,630 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2023-08-14 | 文昌街118號十四樓之1 | 14 | 40.7 | 23.0 | 62.8 | 2,554 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 218 萬 | — |
| 2023-07-15 | 文昌街118號九樓之3 | 9 | 36.6 | 22.3 | 60.8 | 2,227 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 208 萬 | — |
| 2023-07-07 | 文昌街118號七樓之2 | 7 | 45.3 | 26.2 | 59.2 | 2,680 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 208 萬 | — |
| 2023-03-21 | 文昌街118號十三樓之2 | 13 | 45.3 | 26.2 | 63.7 | 2,883 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 208 萬 | — |
| 2023-03-07 | 文昌街118號十五樓之2 | 15 | 41.0 | 24.1 | 63.5 | 2,600 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 198 萬 | — |
| 2023-02-08 | 文昌街118號十四樓之2 | 14 | 41.2 | 24.2 | 62.0 | 2,555 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 218 萬 | — |
| 2023-02-06 | 文昌街118號八樓之3 | 8 | 36.6 | 22.3 | 59.9 | 2,195 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 198 萬 | — |
| 2023-02-03 | 文昌街118號十五樓之1 | 15 | 40.7 | 23.0 | 61.5 | 2,501 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 208 萬 | — |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：東區社區與建案。