別名／建案名：仲生路1號
青山博舍是 2024 年完工的華廈（5 層），位在新竹市東區仲生路。實價登錄以來中古成交 5 件、中位 28.2 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 4 戶、中位 28.2 萬/坪，去化率至少 80%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 仲生路1號
- 地號：
- 明湖段0676-0008、明湖段0676-0016、明湖段0676-0017
- 社區代號：
明湖段0676-0008（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-04-20
- 建商（起造人）：
- 甫曉建設股份有限公司
- 申報人：
- 甫曉建設股份有限公司代表人:許文冶
- 層棟戶數：
- 5 戶
- 建照：
- (109)府都建字第00156號（2020-07-29）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110415~1120415
- 使用分區：
- 山坡地保育區丙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 青山博舍｜新竹市仲生路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 5 件
- 中位 28.2 萬/坪
- 相對本區
- 0.61×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 4 戶
- 解約 0，中位 28.2 萬
- 去化率
- 80%
- 4 ÷ 5 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 4 戶的中位總價約 1,443 萬（不含車位）。自備 20% 約 289 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 43,833 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 131,498 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 5 件、中位 28.2 萬/坪。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 0.61 倍，比中位低 39%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 4 戶、解約 0 戶；備查總戶數 5 戶，去化率至少 80%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 25 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超市／量販 1 公里內 2 家（最近 383 公尺）；國中小 800 公尺內 1 所。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 4 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 289 萬
- 貸款金額
- 1,154 萬
- 每月本息
- 43,833 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 424 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 131,498 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 5 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 1.7 件
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 東區中位 20 年
Amenities
周邊機能：25 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10超市／量販 1 公里內 2 家（最近 383 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5大專院校 2 公里內（中華大學）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 748 | 萊爾富 | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 383 | 全聯福利中心 | 2 | 1,000 |
| 公園 | 683 | 靈隱寺公園 | — | 500 |
| 國中小 | 390 | 康橋國際學校新竹校區 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 968 | 青草湖國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 860 | 青草湖週三夜市 | — | 800 |
| 診所 | 2,550 | 寶山鄉衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,812 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,822 | 中華大學 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 4 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 5 戶，去化率至少 80%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 1 棟 |
|---|---|
| 4F | 28.3 萬/坪1,448 萬・51.2 坪1棟4號 22/09/11 |
| 3F | 28.3 萬/坪1,448 萬・51.2 坪1棟3號 22/09/04 |
| 2F | 28.1 萬/坪1,438 萬・51.2 坪1棟2號 22/09/15 |
| 1F | 28.2 萬/坪880 萬・31.2 坪1棟1號 22/09/08 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 1 | — | — | — |
| 2022 | 4 | 28.1 | 4 | 28.2 |
Transactions
中古成交史
5 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-06-16 | 仲生路1號五樓 | 5 | 51.4 | 31.6 | 38.4 | 1,970 | 4房2廳2衛 | 升降機械 80 萬 | 0 |
| 2022-09-15 | 仲生路1號二樓 | 2 | 51.4 | 31.6 | 28.0 | 1,438 | 4房2廳2衛 | 升降機械 10 萬 | — |
| 2022-09-11 | 仲生路1號四樓 | 4 | 51.4 | 31.6 | 28.2 | 1,448 | 4房2廳2衛 | 升降機械 10 萬 | — |
| 2022-09-08 | 仲生路1號 | 1 | 31.3 | 21.4 | 28.1 | 880 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 400 萬 | — |
| 2022-09-04 | 仲生路1號三樓 | 3 | 51.4 | 31.6 | 28.2 | 1,448 | 4房2廳2衛 | 升降機械 10 萬 | — |
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