富宇-首馥是預售中的大樓（21 層），位在新竹市東區東南街。預售已登錄 15 戶、中位 79.8 萬/坪，去化率至少 12%。社區訊號：高估區（80 分）。
- 地號：
- 竹蓮段1749-0003、竹蓮段1750-0000、竹蓮段1751-0000
- 社區代號：
竹蓮段1749-0003（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-07-20
- 建商（起造人）：
- 富宇建設股份有限公司
- 申報人：
- 富宇建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 129 戶
- 建照：
- (113)府都建字第00102號（2024-07-08）
- 自售期間：
- 1130819~自完售止,1130819~全案銷售完畢
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第二種商業區
- 備查建案名稱：
- 富宇-首馥｜新竹市東南街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.72×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 15 戶
- 解約 0，中位 79.8 萬
- 去化率
- 12%
- 15 ÷ 129 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 15 戶的中位總價約 3,103 萬（不含車位）。自備 20% 約 621 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 94,257 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 282,771 元。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.72 倍，比中位高 72%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 15 戶、解約 0 戶；備查總戶數 129 戶，去化率至少 12%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 90 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 364 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 12 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 15 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 621 萬
- 貸款金額
- 2,482 萬
- 每月本息
- 94,257 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 911 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 282,771 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 1.72 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比東區中古貴 +72%
- 溢價超過 60%
- 所在的東區被標記為高估區
- 開賣 17 個月去化率只有 12%，價格沒有調降，量不動價不降
- 對東區中古溢價 +72%（≥ 35%）
- 登錄 17 個月去化率只有 12%
- 對東區中古溢價 +72%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 129 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：8 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +72%（> 60%）
- -10登錄 17 個月去化率只有 12%（< 15%）
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 富宇建設股份有限公司、共 129 戶
- +4周邊機能分數 90（≥ 70）
Amenities
周邊機能：90 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 364 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 12 家
- +10超市／量販 1 公里內 15 家（最近 153 公尺）
- +10公園 500 公尺內 4 座
- +10國中小 800 公尺內 5 所
- +5傳統市場 800 公尺內 5 處
- +5診所 500 公尺內 5 家
- +10醫院 570 公尺（南門綜合醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（陽明交大博愛校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 364 | 新竹 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 24 | 蝦皮店到店 | 12 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 153 | 家樂福超市 | 15 | 1,000 |
| 公園 | 200 | 頂竹圍公園 | 4 | 500 |
| 國中小 | 274 | 竹蓮國小 | 5 | 800 |
| 幼兒園 | 548 | 培英幼稚園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 258 | 後站夜市 | 5 | 800 |
| 診所 | 251 | 林煜朗耳鼻喉科 | 5 | 500 |
| 醫院 | 570 | 南門綜合醫院 | 5 | 2,000 |
| 圖書館 | 455 | 台電K書中心 | 6 | 1,000 |
| 大專院校 | 841 | 陽明交大博愛校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 15 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 129 戶，去化率至少 12%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 |
|---|---|---|---|---|---|
| 21F | 86.0 萬/坪2,321 萬・27 坪C棟21號 25/04/02 | 84.2 萬/坪2,707 萬・32.1 坪D棟21號 25/04/03 | 84.2 萬/坪2,707 萬・32.1 坪E棟21號 25/04/06 | ||
| 20F | 81.4 萬/坪3,045 萬・37.4 坪C棟20號 25/04/03 | 81.4 萬/坪3,103 萬・38.1 坪D棟20號 25/04/03 | 81.4 萬/坪3,103 萬・38.1 坪E棟20號 25/06/03 | 81.1 萬/坪3,031 萬・37.4 坪F棟20號 25/04/03 | |
| 19F | 79.7 萬/坪3,410 萬・42.8 坪C棟19號 25/06/03 | 66.5 萬/坪2,878 萬・43.3 坪D棟19號 26/08/16 | 79.7 萬/坪3,449 萬・43.3 坪E棟19號 25/04/25 | 79.8 萬/坪3,460 萬・43.4 坪F棟19號 25/06/05 | |
| 18F | 77.6 萬/坪3,734 萬・48.1 坪C棟18號 25/03/15 | ||||
| 12F | 74.0 萬/坪4,047 萬・54.7 坪C棟12號 25/03/21 | ||||
| 9F | 72.5 萬/坪3,455 萬・47.6 坪A棟9號 25/04/22 | ||||
| 6F | 70.4 萬/坪3,355 萬・47.6 坪A棟6號 25/05/06 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 1 | — |
| 2025 | — | — | 14 | 80.4 |