富源織璽是預售中的大樓（15 層），位在新竹市香山區育德街。預售已登錄 36 戶、中位 49.7 萬/坪，去化率至少 43%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 信義段0831-0000
- 社區代號：
信義段0831-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-10-20
- 建商（起造人）：
- 富源建設股份有公司
- 申報人：
- 富源建設股份有公司
- 層棟戶數：
- 84 戶
- 建照：
- (114)府都建字第00089號（2025-06-16）
- 自售期間：
- 1140910~1151231
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 富源織璽｜新竹市香山區育德街139巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.67×
- 香山區 29.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 36 戶
- 解約 0，中位 49.7 萬
- 去化率
- 43%
- 36 ÷ 84 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 36 戶的中位總價約 1,375 萬（不含車位）。自備 20% 約 275 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 41,767 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 125,301 元。看資料 →
- 單價和香山區整體比起來如何？
- 單價是香山區中古住宅中位（29.8 萬/坪）的 1.67 倍，比中位高 67%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 36 戶、解約 0 戶；備查總戶數 84 戶，去化率至少 43%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 68 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1621 公尺（三姓橋）；超商 500 公尺內 4 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 36 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 275 萬
- 貸款金額
- 1,100 萬
- 每月本息
- 41,767 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 404 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 125,301 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是香山區中位的 1.67 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比香山區中古貴 +67%
- 溢價超過 60%
- 對香山區中古溢價 +67%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 84 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 香山區 -0.2%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 香山區中位 18 年
Score
建案評分：40 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +67%（> 60%）
- +6去化率至少 43%（36 ÷ 84 戶）
- +336 戶登錄沒有解約
- +6香山區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 富源建設股份有公司、共 84 戶
- 0周邊機能分數 68
Amenities
周邊機能：68 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1621 公尺（三姓橋）
- +15超商 500 公尺內 4 家
- +10超市／量販 1 公里內 3 家（最近 348 公尺）
- +10公園 500 公尺內 3 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（元培醫事科技大學）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,621 | 三姓橋 | — | 1,500 |
| 超商 | 66 | 7-Eleven | 4 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 348 | 全聯福利中心 | 3 | 1,000 |
| 公園 | 168 | 牛埔公園 | 3 | 500 |
| 國中小 | 356 | 新竹荷蘭國際學校 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 405 | 香山國小附設幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 2,337 | 指澤宮夜市 | — | 800 |
| 診所 | 130 | 新竹市香山衛生所 | 1 | 500 |
| 醫院 | 2,165 | 和平醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 412 | 新竹市文化局圖書館香山分館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,851 | 元培醫事科技大學 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 36 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 84 戶，去化率至少 43%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 15F | 53.0 萬/坪1,372 萬・25.9 坪E棟15號 26/07/16 | |||||
| 14F | 49.5 萬/坪1,849 萬・37.3 坪A棟14號 26/07/22 | |||||
| 13F | 53.1 萬/坪1,375 萬・25.9 坪E棟13號 26/05/11 | |||||
| 12F | 52.9 萬/坪1,395 萬・26.4 坪D棟12號 26/08/14 | 53.0 萬/坪1,374 萬・25.9 坪E棟12號 26/06/16 | ||||
| 11F | 52.6 萬/坪1,388 萬・26.4 坪D棟11號 26/08/07 | 52.7 萬/坪1,364 萬・25.9 坪E棟11號 26/06/09 | 49.1 萬/坪1,813 萬・36.9 坪F棟11號 26/04/28 | |||
| 10F | 50.0 萬/坪1,864 萬・37.3 坪C棟10號 26/06/03 | 52.5 萬/坪1,383 萬・26.4 坪D棟10號 26/05/21 | 52.5 萬/坪1,360 萬・25.9 坪E棟10號 26/04/14 | 48.8 萬/坪1,800 萬・36.9 坪F棟10號 26/04/30 | ||
| 9F | 52.1 萬/坪1,375 萬・26.4 坪D棟9號 26/04/08 | 52.3 萬/坪1,355 萬・25.9 坪E棟9號 26/03/18 | 48.4 萬/坪1,788 萬・36.9 坪F棟9號 26/07/07 | |||
| 8F | 49.3 萬/坪1,802 萬・36.6 坪B棟8號 26/07/21 | 49.3 萬/坪1,840 萬・37.3 坪C棟8號 26/07/14 | 51.8 萬/坪1,365 萬・26.4 坪D棟8號 26/03/19 | 48.1 萬/坪1,774 萬・36.9 坪F棟8號 26/07/01 | ||
| 7F | 49.1 萬/坪1,832 萬・37.3 坪C棟7號 26/08/07 | 51.5 萬/坪1,359 萬・26.4 坪D棟7號 26/03/03 | 51.9 萬/坪1,344 萬・25.9 坪E棟7號 26/01/12 | |||
| 6F | 48.8 萬/坪1,821 萬・37.3 坪C棟6號 26/02/06 | 51.6 萬/坪1,361 萬・26.4 坪D棟6號 26/02/06 | 51.4 萬/坪1,331 萬・25.9 坪E棟6號 26/03/25 | |||
| 5F | 47.0 萬/坪1,769 萬・37.7 坪A棟5號 26/03/17 | 49.9 萬/坪1,315 萬・26.4 坪D棟5號 26/05/13 | 50.0 萬/坪1,295 萬・25.9 坪E棟5號 26/01/20 | |||
| 4F | 48.0 萬/坪1,265 萬・26.4 坪D棟4號 26/06/23 | 48.1 萬/坪1,245 萬・25.9 坪E棟4號 26/06/16 | ||||
| 3F | 47.3 萬/坪1,247 萬・26.4 坪D棟3號 26/05/11 | 47.1 萬/坪1,220 萬・25.9 坪E棟3號 26/06/16 | 44.7 萬/坪1,650 萬・36.9 坪F棟3號 26/01/26 | |||
| 2F | 44.8 萬/坪1,728 萬・38.6 坪A棟2號 26/07/07 | 45.9 萬/坪1,243 萬・27.1 坪D棟2號 26/05/29 | 45.8 萬/坪1,203 萬・26.3 坪E棟2號 26/05/21 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 36 | 49.7 |
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