昌燁/AOYAMA是預售中的大樓（15 層），位在新竹市香山區經國路三段。預售已登錄 30 戶（解約 1 戶）、中位 55.6 萬/坪，去化率至少 70%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 和平段0520-0000
- 社區代號：
和平段0520-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-07-08
- 建商（起造人）：
- 昌燁建設股份有限公司
- 申報人：
- 昌燁建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 43 戶
- 建照：
- (112)府都建字第00058號（2023-04-21）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1130801~1150801,至售完為止
- 使用分區：
- 第一種商業區
- 備查建案名稱：
- 昌燁/AOYAMA｜新竹市經國路三段92巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.87×
- 香山區 29.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 30 戶
- 解約 1，中位 55.6 萬
- 去化率
- 70%
- 30 ÷ 43 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 30 戶的中位總價約 2,291 萬（不含車位）。自備 20% 約 458 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 69,592 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 208,775 元。看資料 →
- 單價和香山區整體比起來如何？
- 單價是香山區中古住宅中位（29.8 萬/坪）的 1.87 倍，比中位高 87%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 30 戶、解約 1 戶；備查總戶數 43 戶，去化率至少 70%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 70 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 11 家；超市／量販 1 公里內 11 家（最近 309 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 30 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 458 萬
- 貸款金額
- 1,833 萬
- 每月本息
- 69,592 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 672 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 208,775 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是香山區中位的 1.87 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比香山區中古貴 +87%
- 溢價超過 60%
- 預售解約率 3.2%（1 戶）
- 對香山區中古溢價 +87%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 43 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 香山區 -0.2%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 香山區中位 18 年
Score
建案評分：26 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +87%（> 60%）
- +6去化率至少 70%（30 ÷ 43 戶）
- -15解約率 3.2%（1 戶，≥ 3%）
- +6香山區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 昌燁建設股份有限公司、共 43 戶
- +4周邊機能分數 70（≥ 70）
Amenities
周邊機能：70 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 11 家
- +10超市／量販 1 公里內 11 家（最近 309 公尺）
- +10公園 500 公尺內 5 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +10醫院 1219 公尺（新中興醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,060 | 新竹 | — | 1,500 |
| 超商 | 90 | 7-Eleven | 11 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 309 | 楓康超市 | 11 | 1,000 |
| 公園 | 168 | 和平公園 | 5 | 500 |
| 國中小 | 170 | 頂埔國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 229 | 頂埔國小附設幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 1,533 | 西門市場 | — | 800 |
| 診所 | 964 | 新竹市香山衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,219 | 新中興醫院 | 5 | 2,000 |
| 圖書館 | 727 | — | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,399 | 清華大學南大校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 31 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 43 戶，去化率至少 70%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 15F | 57.1 萬/坪2,397 萬・42 坪C棟15號 24/08/26 | ||
| 14F | 55.2 萬/坪2,260 萬・40.9 坪A棟14號 24/08/12 | 55.1 萬/坪2,244 萬・40.7 坪B棟14號 24/08/12 | 56.5 萬/坪2,370 萬・42 坪C棟14號 24/08/12 |
| 13F | 58.2 萬/坪2,380 萬・40.9 坪A棟13號 24/09/16 | 56.4 萬/坪2,293 萬・40.7 坪B棟13號 24/08/12 | 57.5 萬/坪2,413 萬・42 坪C棟13號 24/08/13 |
| 12F | 56.9 萬/坪2,327 萬・40.9 坪A棟12號 24/08/13 | 56.2 萬/坪2,285 萬・40.7 坪B棟12號 24/08/13 | 54.8 萬/坪2,300 萬・42 坪C棟12號 24/08/13 |
| 11F | 55.9 萬/坪2,288 萬・40.9 坪A棟11號 24/08/12 | 56.0 萬/坪2,277 萬・40.7 坪B棟11號 24/08/12 | 57.1 萬/坪2,397 萬・42 坪C棟11號 24/09/25 |
| 10F | 56.7 萬/坪2,319 萬・40.9 坪A棟10號 24/08/12 | 57.8 萬/坪2,350 萬・40.7 坪B棟10號 24/09/30 | 55.1 萬/坪2,313 萬・42 坪C棟10號 24/08/12 |
| 9F | 57.0 萬/坪2,332 萬・40.9 坪A棟9號 24/08/13 | 55.2 萬/坪2,245 萬・40.7 坪B棟9號 24/08/12 | 54.4 萬/坪2,284 萬・42 坪C棟9號 24/08/19 |
| 8F | 55.9 萬/坪2,287 萬・40.9 坪A棟8號 24/08/12 | 54.8 萬/坪2,228 萬・40.7 坪B棟8號 24/08/12 | 55.2 萬/坪2,318 萬・42 坪C棟8號 24/08/12 |
| 7F | 54.9 萬/坪2,246 萬・40.9 坪A棟7號 24/08/13 | 54.8 萬/坪2,230 萬・40.7 坪B棟7號 24/08/12 | 56.5 萬/坪2,373 萬・42 坪C棟7號 24/09/25 |
| 6F | 55.1 萬/坪2,254 萬・40.9 坪A棟6號 24/08/12 | 54.3 萬/坪2,211 萬・40.7 坪B棟6號 24/08/12 | 55.9 萬/坪2,346 萬・42 坪C棟6號 25/03/17 |
| 5F | 54.9 萬/坪2,248 萬・40.9 坪A棟5號 24/08/13 | 55.0 萬/坪2,237 萬・40.7 坪B棟5號 24/08/12 | 55.2 萬/坪2,315 萬・42 坪C棟5號 24/08/13 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 1 | — |
| 2024 | — | — | 29 | 55.2 |