元幸福是預售中的大樓（15 層），位在新竹市香山區竹香南路。預售已登錄 54 戶、中位 45.7 萬/坪，去化率至少 33%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 地號：
- 樹下段0058-0003、樹下段0058-0011、樹下段0058-0012、樹下段0092-0000
- 社區代號：
樹下段0058-0003（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-08-05
- 建商（起造人）：
- 紜鉅建設股份有限公司
- 申報人：
- 紜鉅建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 164 戶
- 建照：
- (113)府都建字第00211號（2024-11-26）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1140810~自完售止,1140810~銷售完畢
- 使用分區：
- 特定農業區甲種建築用地
- 備查建案名稱：
- 元幸福｜新竹市竹香南路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.53×
- 香山區 29.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 54 戶
- 解約 0，中位 45.7 萬
- 去化率
- 33%
- 54 ÷ 164 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 54 戶的中位總價約 1,410 萬（不含車位）。自備 20% 約 282 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 42,830 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 128,491 元。看資料 →
- 單價和香山區整體比起來如何？
- 單價是香山區中古住宅中位（29.8 萬/坪）的 1.53 倍，比中位高 53%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 54 戶、解約 0 戶；備查總戶數 164 戶，去化率至少 33%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 58 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1786 公尺（三姓橋）；超商 500 公尺內 1 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 54 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 282 萬
- 貸款金額
- 1,128 萬
- 每月本息
- 42,830 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 414 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 128,491 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是香山區中位的 1.53 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比香山區中古貴 +53%
- 五年換手率
- —
- 164 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 香山區 -0.2%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 香山區中位 18 年
Score
建案評分：47 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +53%（35–60%）
- 0去化率至少 33%（54 ÷ 164 戶）
- +354 戶登錄沒有解約
- +4近兩季登錄 45 戶，比前兩季（8）多三成以上
- +6香山區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 紜鉅建設股份有限公司、共 164 戶
- 0周邊機能分數 58
Amenities
周邊機能：58 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1786 公尺（三姓橋）
- +10超商 500 公尺內 1 家
- +10超市／量販 1 公里內 2 家（最近 486 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,786 | 三姓橋 | — | 1,500 |
| 超商 | 456 | 全家便利商店 | 1 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 486 | 美廉社 | 2 | 1,000 |
| 公園 | 159 | — | 1 | 500 |
| 國中小 | 714 | 虎林國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 350 | 私立晨光幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 1,292 | 指澤宮夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,092 | 新竹市香山衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,154 | 和平醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 865 | 新竹市文化局圖書館香山分館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 2,859 | 元培醫事科技大學 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 54 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 164 戶，去化率至少 33%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | A2 棟 | A3 棟 | A4 棟 | A5 棟 | A6 棟 | B1 棟 | B2 棟 | B3 棟 | B4 棟 | B5 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15F | 47.8 萬/坪1,060 萬・22.2 坪A2棟15號 26/02/08 | 47.2 萬/坪1,683 萬・35.7 坪A4棟15號 26/01/30 | 48.3 萬/坪1,360 萬・28.2 坪B1棟15號 26/02/01 | |||||||||
| 14F | 47.2 萬/坪1,683 萬・35.7 坪A1棟14號 26/02/09 | 48.3 萬/坪1,070 萬・22.2 坪A5棟14號 26/02/08 | 46.3 萬/坪1,542 萬・33.3 坪B3棟14號 26/01/31 | 45.8 萬/坪1,722 萬・37.6 坪B5棟14號 26/01/24 | ||||||||
| 13F | 46.9 萬/坪1,672 萬・35.7 坪A1棟13號 26/01/25 | 46.9 萬/坪1,672 萬・35.7 坪A4棟13號 26/01/27 | 45.5 萬/坪1,711 萬・37.6 坪B4棟13號 26/01/31 | 45.5 萬/坪1,711 萬・37.6 坪B5棟13號 26/01/31 | ||||||||
| 12F | 47.2 萬/坪1,329 萬・28.2 坪A3棟12號 26/02/07 | 47.1 萬/坪1,313 萬・27.9 坪A6棟12號 26/06/24 | 47.2 萬/坪1,045 萬・22.2 坪B2棟12號 26/02/10 | |||||||||
| 11F | 46.3 萬/坪1,651 萬・35.7 坪A4棟11號 26/03/15 | 47.4 萬/坪1,050 萬・22.2 坪A5棟11號 26/03/22 | 46.9 萬/坪1,307 萬・27.9 坪A6棟11號 26/03/28 | 44.8 萬/坪1,686 萬・37.6 坪B5棟11號 26/04/26 | ||||||||
| 10F | 46.0 萬/坪1,640 萬・35.7 坪A1棟10號 26/03/28 | 47.1 萬/坪1,043 萬・22.2 坪A2棟10號 26/03/10 | 46.6 萬/坪1,299 萬・27.9 坪A6棟10號 26/03/13 | 45.4 萬/坪1,709 萬・37.6 坪B4棟10號 26/05/01 | 44.5 萬/坪1,675 萬・37.6 坪B5棟10號 26/01/30 | |||||||
| 9F | 46.8 萬/坪1,037 萬・22.2 坪A2棟9號 26/04/28 | 45.7 萬/坪1,629 萬・35.7 坪A4棟9號 26/04/06 | 46.3 萬/坪1,290 萬・27.9 坪A6棟9號 26/07/05 | 46.0 萬/坪1,295 萬・28.2 坪B1棟9號 26/05/01 | 44.8 萬/坪1,492 萬・33.3 坪B3棟9號 26/05/03 | |||||||
| 8F | 45.4 萬/坪1,618 萬・35.7 坪A1棟8號 26/04/19 | 46.5 萬/坪1,030 萬・22.2 坪A5棟8號 26/02/07 | 46.0 萬/坪1,282 萬・27.9 坪A6棟8號 26/03/17 | 44.8 萬/坪1,686 萬・37.6 坪B4棟8號 26/04/29 | ||||||||
| 7F | 45.7 萬/坪1,286 萬・28.2 坪A3棟7號 26/04/03 | 46.2 萬/坪1,023 萬・22.2 坪A5棟7號 26/02/14 | 44.8 萬/坪1,250 萬・27.9 坪A6棟7號 25/12/22 | 45.7 萬/坪1,012 萬・22.2 坪B2棟7號 26/04/19 | 42.6 萬/坪1,600 萬・37.6 坪B5棟7號 25/09/25 | |||||||
| 6F | 45.9 萬/坪1,017 萬・22.2 坪A2棟6號 26/05/03 | 45.7 萬/坪1,628 萬・35.7 坪A4棟6號 26/04/30 | 45.9 萬/坪1,018 萬・22.2 坪A5棟6號 26/05/22 | 44.4 萬/坪1,238 萬・27.9 坪A6棟6號 25/12/20 | 43.8 萬/坪1,460 萬・33.3 坪B3棟6號 25/10/29 | 43.4 萬/坪1,632 萬・37.6 坪B5棟6號 26/01/16 | ||||||
| 5F | 44.5 萬/坪1,586 萬・35.7 坪A1棟5號 26/04/19 | 45.0 萬/坪1,268 萬・28.2 坪A3棟5號 26/05/11 | 44.8 萬/坪1,250 萬・27.9 坪A6棟5號 26/01/20 | 45.1 萬/坪999 萬・22.2 坪B2棟5號 25/10/01 | 43.1 萬/坪1,620 萬・37.6 坪B4棟5號 26/04/30 | 43.0 萬/坪1,618 萬・37.6 坪B5棟5號 25/12/24 | ||||||
| 4F | 45.1 萬/坪999 萬・22.2 坪B2棟4號 25/10/04 | |||||||||||
| 3F | 43.9 萬/坪1,565 萬・35.7 坪A4棟3號 26/04/27 | 44.4 萬/坪1,238 萬・27.9 坪A6棟3號 26/01/18 | 41.5 萬/坪1,560 萬・37.6 坪B5棟3號 26/04/25 | |||||||||
| 未標樓層 | 45.0 萬/坪2,953 萬・65.6 坪C棟3號 25/09/21 | |||||||||||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 46 | 46.0 |
| 2025 | — | — | 8 | 44.6 |