別名／建案名：樹下街198巷36號
十里水樹是 2026 年完工的華廈（7 層），位在新竹市香山區樹下街。實價登錄以來中古成交 9 件、中位 41.1 萬/坪，近四季只有 2 件。預售已登錄 10 戶、中位 41.8 萬/坪，去化率至少 83%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 門牌：
- 樹下街198巷36號
- 地號：
- 樹下段0122-0001
- 社區代號：
樹下段0122-0001（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-02-23
- 建商（起造人）：
- 十里建設股份有限公司
- 申報人：
- 十里建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 12 戶
- 建照：
- (112)府都建字第00201號（2023-11-14）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1130225~1141231
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 十里水樹｜新竹市樹下街198巷
- 近四季中古
- 2 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 9 件
- 中位 41.1 萬/坪
- 相對本區
- 1.38×
- 香山區 29.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 10 戶
- 解約 0，中位 41.8 萬
- 去化率
- 83%
- 10 ÷ 12 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 10 戶的中位總價約 1,265 萬（不含車位）。自備 20% 約 253 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 38,426 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 115,277 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 2 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 9 件、中位 41.1 萬/坪。看資料 →
- 單價和香山區整體比起來如何？
- 單價是香山區中古住宅中位（29.8 萬/坪）的 1.38 倍，比中位高 38%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 10 戶、解約 0 戶；備查總戶數 12 戶，去化率至少 83%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 58 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1843 公尺（三姓橋）；超商 500 公尺內 1 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 10 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 253 萬
- 貸款金額
- 1,012 萬
- 每月本息
- 38,426 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 371 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 115,277 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是香山區中位的 1.38 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比香山區中古貴 +40%
- 五年換手率
- —
- 12 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 香山區 -0.2%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 0 年
- 香山區中位 18 年
Score
建案評分：60 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +40%（35–60%）
- +12去化率至少 83%（10 ÷ 12 戶）
- +6香山區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 十里建設股份有限公司、共 12 戶
- +8交屋後中古中位 41.1 萬/坪，較預售 -1.7%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 58
Amenities
周邊機能：58 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1843 公尺（三姓橋）
- +10超商 500 公尺內 1 家
- +10超市／量販 1 公里內 2 家（最近 418 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,843 | 三姓橋 | — | 1,500 |
| 超商 | 414 | 全家便利商店 | 1 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 418 | 美廉社 | 2 | 1,000 |
| 公園 | 243 | — | 1 | 500 |
| 國中小 | 697 | 虎林國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 411 | 私立晨光幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 1,236 | 指澤宮夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,181 | 新竹市香山衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,164 | 和平醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 949 | 新竹市文化局圖書館香山分館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 2,947 | 元培醫事科技大學 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 10 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 12 戶，去化率至少 83%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 6F | 41.2 萬/坪1,250 萬・30.4 坪A棟6號 24/05/11 | 43.6 萬/坪1,310 萬・30.1 坪B棟6號 24/05/05 |
| 5F | 41.6 萬/坪1,265 萬・30.4 坪A棟5號 25/08/30 | 42.8 萬/坪1,285 萬・30.1 坪B棟5號 25/08/30 |
| 4F | 39.0 萬/坪1,185 萬・30.4 坪A棟4號 24/05/05 | 41.9 萬/坪1,260 萬・30.1 坪B棟4號 24/05/05 |
| 3F | 41.6 萬/坪1,265 萬・30.4 坪A棟3號 24/05/05 | 42.4 萬/坪1,275 萬・30.1 坪B棟3號 24/05/25 |
| 2F | 42.3 萬/坪1,285 萬・30.4 坪A棟2號 24/06/01 | 40.8 萬/坪1,225 萬・30.1 坪B棟2號 25/08/31 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2 | — | 3 | 41.6 |
| 2024 | 7 | 41.1 | 7 | 41.9 |
Transactions
中古成交史
9 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-08-30 | 樹下街198巷36號五樓之2 | 5 | 30.7 | 17.4 | 41.9 | 1,285 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2025-08-30 | 樹下街198巷36號五樓之1 | 5 | 31.2 | 18.4 | 40.5 | 1,265 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2024-06-01 | 樹下街198巷36號二樓之1 | 2 | 31.2 | 18.4 | 41.2 | 1,285 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2024-05-25 | 樹下街198巷36號三樓之2 | 3 | 30.7 | 17.4 | 41.6 | 1,275 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2024-05-11 | 樹下街198巷36號六樓之1 | 6 | 31.2 | 18.4 | 40.1 | 1,250 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2024-05-05 | 樹下街198巷36號四樓之1 | 4 | 31.2 | 18.4 | 38.0 | 1,185 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2024-05-05 | 樹下街198巷36號四樓之2 | 4 | 30.7 | 17.4 | 41.1 | 1,260 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2024-05-05 | 樹下街198巷36號六樓之2 | 6 | 30.7 | 17.4 | 42.7 | 1,310 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2024-05-05 | 樹下街198巷36號三樓之1 | 3 | 31.2 | 18.4 | 40.5 | 1,265 | 3房2廳2衛 | — | — |