觀星墅是預售中的透天（4 層），位在新竹市香山區茄苳路。預售已登錄 5 戶、中位 26.5 萬/坪，去化率至少 83%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 茄苳段0818-0000、茄苳段0818-0002、茄苳段0818-0003、茄苳段0818-0004、茄苳段0818-0006
- 社區代號：
茄苳段0818-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-12-16
- 建商（起造人）：
- 觀美建設有限公司
- 申報人：
- 觀美建設有限公司
- 層棟戶數：
- 6 戶
- 建照：
- (110)府都建字第00307號（2021-12-24）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1111216~ó.
- 使用分區：
- 山坡地保育區丙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 觀星墅｜新竹市茄苳路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.89×
- 香山區 29.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 5 戶
- 解約 0，中位 26.5 萬
- 去化率
- 83%
- 5 ÷ 6 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 5 戶的中位總價約 1,580 萬（不含車位）。自備 20% 約 316 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 47,994 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 143,983 元。看資料 →
- 單價和香山區整體比起來如何？
- 單價是香山區中古住宅中位（29.8 萬/坪）的 0.89 倍，比中位低 11%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 5 戶、解約 0 戶；備查總戶數 6 戶，去化率至少 83%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 15 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：國中小 800 公尺內 1 所；大專院校 2 公里內（中華大學）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 5 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 316 萬
- 貸款金額
- 1,264 萬
- 每月本息
- 47,994 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 464 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 143,983 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是香山區中位的 0.89 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 6 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 香山區 -0.2%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 香山區中位 18 年
Amenities
周邊機能：15 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5大專院校 2 公里內（中華大學）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 1,038 | 7-Eleven | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,007 | 生活家賣場 | — | 1,000 |
| 公園 | 1,183 | 櫻花山坡 | — | 500 |
| 國中小 | 418 | 茄苳國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 520 | 茄苳國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 2,757 | 元培健康診所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,316 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,318 | 中華大學 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 5 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 6 戶，去化率至少 83%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 |
|---|---|
| 未標樓層 | 26.5 萬/坪1,538 萬・58.1 坪A棟6號 23/08/2925.3 萬/坪1,480 萬・58.4 坪A棟5號 23/08/2924.1 萬/坪1,600 萬・66.5 坪A棟7號 23/08/2927.2 萬/坪1,580 萬・58 坪A棟3號 23/03/1527.2 萬/坪1,580 萬・58 坪A棟1號 23/03/15 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | — | — | 5 | 26.5 |