鷁崎緻鄰是預售中的華廈（9 層），位在新竹市香山區遊樂街。預售已登錄 17 戶、中位 41.0 萬/坪，去化率至少 71%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 地號：
- 香濱段0692-0001
- 社區代號：
香濱段0692-0001（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-12-05
- 建商（起造人）：
- 鷁崎建設股份有限公司
- 申報人：
- 鷁崎建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 24 戶
- 建照：
- (112)府都建字第00161號（2023-10-03）
- 自售期間：
- 預計113/2/1開始銷售~售完為止
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 鷁崎緻鄰｜新竹市遊樂街65巷68號旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.38×
- 香山區 29.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 17 戶
- 解約 0，中位 41.0 萬
- 去化率
- 71%
- 17 ÷ 24 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 17 戶的中位總價約 1,410 萬（不含車位）。自備 20% 約 282 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 42,830 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 128,491 元。看資料 →
- 單價和香山區整體比起來如何？
- 單價是香山區中古住宅中位（29.8 萬/坪）的 1.38 倍，比中位高 38%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 17 戶、解約 0 戶；備查總戶數 24 戶，去化率至少 71%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 48 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1034 公尺（三姓橋）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 17 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 282 萬
- 貸款金額
- 1,128 萬
- 每月本息
- 42,830 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 414 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 128,491 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是香山區中位的 1.38 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比香山區中古貴 +38%
- 五年換手率
- —
- 24 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 香山區 -0.2%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 香山區中位 18 年
Score
建案評分：52 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +38%（35–60%）
- +12去化率至少 71%（17 ÷ 24 戶）
- +6香山區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 鷁崎建設股份有限公司、共 24 戶
- 0周邊機能分數 48
Amenities
周邊機能：48 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1034 公尺（三姓橋）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 3 家（最近 562 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,034 | 三姓橋 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 433 | 萊爾富 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 562 | 億客來生鮮超市 | 3 | 1,000 |
| 公園 | 223 | 大庄公園 | 2 | 500 |
| 國中小 | 796 | 大庄國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 841 | 大庄國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,015 | 指澤宮夜市 | — | 800 |
| 診所 | 2,014 | 新竹市香山衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,977 | 新竹市文化局圖書館香山分館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 2,786 | 元培醫事科技大學 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 17 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 24 戶，去化率至少 71%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 9F | 42.7 萬/坪1,468 萬・34.4 坪A棟9F號 24/04/18 | 42.7 萬/坪1,468 萬・34.4 坪B棟9F號 24/04/20 | 42.4 萬/坪1,458 萬・34.4 坪C棟9F號 24/04/20 |
| 7F | 41.5 萬/坪1,427 萬・34.4 坪A棟7F號 24/04/01 | 41.4 萬/坪1,421 萬・34.4 坪B棟7F號 24/03/28 | 41.0 萬/坪1,410 萬・34.4 坪C棟7F號 24/03/28 |
| 6F | 41.0 萬/坪1,410 萬・34.4 坪A棟6F號 24/03/22 | 40.8 萬/坪1,400 萬・34.4 坪C棟6F號 24/03/17 | |
| 5F | 40.6 萬/坪1,395 萬・34.4 坪A棟5F號 24/03/25 | ||
| 4F | 39.7 萬/坪1,363 萬・34.4 坪A棟4F號 24/04/09 | 39.6 萬/坪1,360 萬・34.4 坪B棟4F號 24/04/01 | 39.4 萬/坪1,353 萬・34.4 坪C棟4F號 24/03/17 |
| 3F | 41.1 萬/坪1,413 萬・34.4 坪A棟3F號 24/04/17 | 41.1 萬/坪1,413 萬・34.4 坪B棟3F號 24/04/23 | 40.8 萬/坪1,403 萬・34.4 坪C棟3F號 24/04/22 |
| 2F | 41.9 萬/坪1,438 萬・34.4 坪A棟2F號 24/06/13 | 40.9 萬/坪1,406 萬・34.4 坪B棟2F號 24/04/03 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 17 | 41.0 |
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