別名／建案名：惠安街96號、惠安街98號
新祐澄美是 2025 年完工的華廈（8 層），位在新竹縣竹東鎮惠安街。近四季中古成交 3 件、中位 36.9 萬/坪，比竹東鎮中位高 53%，價格年增 +45.3%。預售已登錄 8 戶、中位 26.0 萬/坪，去化率至少 57%。同一戶兩次成交的間隔中位 1.8 年，2 年內轉手 100%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 門牌：
- 惠安街96號、惠安街98號
- 地號：
- 東寧段0298-0000
- 社區代號：
東寧段0298-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-09-05
- 建商（起造人）：
- 新祐建設股份有限公司
- 申報人：
- 新祐建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 14 戶
- 建照：
- (112)府建字第00221號（2023-06-01）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 自1120701起銷售至全案完銷
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 新祐澄美｜竹東鎮東寧段298地號
- 近四季中古
- 3 件
- 中位 36.9 萬/坪
- 價格年增
- +45.3%
- 前一年 25.4 萬
- 持有中位年數
- 1.8 年
- 3 次轉手，2 年內 100%
- 全期中古
- 17 件
- 中位 26.5 萬/坪
- 相對本區
- 1.53×
- 竹東鎮 24.1 萬
- 中位總價
- 1,132 萬
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 8 戶
- 解約 0，中位 26.0 萬
- 去化率
- 57%
- 8 ÷ 14 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 近四季中古成交的中位總價約 1,132 萬（不含車位）。自備 20% 約 226 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 34,386 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 103,157 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 3 件，中位 36.9 萬/坪；前一年同期 3 件、中位 25.4 萬/坪（+45.3%）。實價登錄以來共 17 件。看資料 →
- 單價和竹東鎮整體比起來如何？
- 單價是竹東鎮中古住宅中位（24.1 萬/坪）的 1.53 倍，比中位高 53%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 同一戶兩次成交的間隔中位 1.8 年（重點區社區前 25% 是 4.6 年以上），不到 2 年就轉手的占 100%。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.46 倍，不到五年平均的七成；竹東鎮整體是 0.34 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 8 戶、解約 0 戶；備查總戶數 14 戶，去化率至少 57%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 58 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1656 公尺（竹東）；超商 500 公尺內 6 家。看資料 →
房貸試算
預填近四季中古成交的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 226 萬
- 貸款金額
- 906 萬
- 每月本息
- 34,386 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 332 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 103,157 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹東鎮中位的 1.53 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 社區價格年增 +45.3%，比竹東鎮（-9.9%）快很多
- 100% 的轉手在 2 年內發生（≥ 50%）
- 100% 的轉手在 2 年內發生（≥ 40%）
- 五年換手率
- —
- 14 戶
- 量／五年均
- 0.46×
- 五年平均每年 6.5 件
- 社區價格年增
- +45.3%
- 竹東鎮 -9.9%
- 持有／短期轉手
- 1.8 年
- 2 年內轉手 100%
- 屋齡
- 1 年
- 竹東鎮中位 28 年
Amenities
周邊機能：58 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1656 公尺（竹東）
- +15超商 500 公尺內 6 家
- +10超市／量販 1 公里內 3 家（最近 119 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +10醫院 494 公尺（新竹台大分院生醫醫院竹東院區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,656 | 竹東 | — | 1,500 |
| 超商 | 96 | 蝦皮店到店 | 6 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 119 | 美廉社 | 3 | 1,000 |
| 公園 | 504 | 至善公園 | — | 500 |
| 國中小 | 598 | 上舘國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 294 | 竹東幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 1,536 | 竹東鎮觀光市集 | — | 800 |
| 診所 | 1,389 | 竹東鎮衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 494 | 新竹台大分院生醫醫院竹東院區 | 3 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,432 | C 棟 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 2,417 | 中華科技大學新竹校區 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 8 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 14 戶，去化率至少 57%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 6F | 25.8 萬/坪849 萬・32.9 坪A棟6號 23/10/23 | 26.5 萬/坪834 萬・31.5 坪B棟6號 23/10/23 |
| 5F | 24.4 萬/坪803 萬・32.9 坪A棟5號 23/10/23 | 26.0 萬/坪818 萬・31.5 坪B棟5號 23/10/18 |
| 4F | 24.8 萬/坪817 萬・32.9 坪A棟4號 23/10/21 | |
| 3F | 26.0 萬/坪818 萬・31.5 坪B棟3號 23/10/23 | |
| 2F | 26.1 萬/坪857 萬・32.9 坪A棟2號 23/10/23 | 27.0 萬/坪848 萬・31.5 坪B棟2號 23/10/23 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1 | — | — | — |
| 2025 | 5 | 26.0 | — | — |
| 2023 | 11 | 26.5 | 8 | 26.0 |
Transactions
中古成交史
17 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-06-18 | 惠安街98號七樓 | 7 | 32.9 | 21.5 | 37.6估 | 1,238 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 約 150 萬（估） | 1 |
| 2025-08-27 | 惠安街96號五樓 | 5 | 31.5 | 21.3 | 36.0估 | 1,132 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 148 萬（估） | 0 |
| 2025-08-14 | 惠安街96號二樓 | 2 | 29.0 | 21.3 | 36.9估 | 1,070 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 130 萬（估） | 0 |
| 2025-03-01 | 惠安街96號七樓 | 7 | 31.5 | 21.3 | 26.0 | 818 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 120 萬 | 0 |
| 2025-03-01 | 惠安街98號七樓 | 7 | 32.9 | 21.5 | 25.4 | 835 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 120 萬 | 0 |
| 2025-03-01 | 惠安街98號八樓 | 8 | 32.9 | 21.5 | 25.4 | 835 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 120 萬 | 0 |
| 2023-10-27 | 惠安街98號三樓 | 3 | 32.9 | 21.5 | 26.8 | 882 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-10-23 | 惠安街98號二樓 | 2 | 32.9 | 21.5 | 26.1 | 857 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 130 萬 | — |
| 2023-10-23 | 惠安街98號五樓 | 5 | 32.9 | 21.5 | 24.4 | 803 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 120 萬 | — |
| 2023-10-23 | 惠安街96號二樓 | 2 | 31.5 | 21.3 | 27.0 | 848 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 130 萬 | — |
| 2023-10-23 | 惠安街96號三樓 | 3 | 31.5 | 21.3 | 26.0 | 818 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-10-23 | 惠安街96號四樓 | 4 | 31.5 | 21.3 | 28.0 | 880 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-10-23 | 惠安街96號八樓 | 8 | 31.5 | 21.3 | 27.0 | 849 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 120 萬 | — |
| 2023-10-23 | 惠安街96號六樓 | 6 | 31.5 | 21.3 | 26.5 | 834 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 130 萬 | — |
| 2023-10-21 | 惠安街98號四樓 | 4 | 32.9 | 21.5 | 26.7 | 877 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-10-18 | 惠安街96號五樓 | 5 | 31.5 | 21.3 | 26.0 | 818 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 150 萬 | — |
| 2023-05-26 | 惠安街98號六樓 | 6 | 32.9 | 21.5 | 25.8 | 849 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 150 萬 | — |