詮世代是預售中的華廈（10 層），位在新竹縣竹東鎮竹中段。預售已登錄 11 戶、中位 59.4 萬/坪，去化率至少 58%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 竹中段0871-0000、竹中段0872-0000、竹中段0934-0000
- 社區代號：
竹中段0871-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-09-23
- 建商（起造人）：
- 易詮建設有限公司
- 申報人：
- 僑馥建築經理股份有限公司
- 層棟戶數：
- 19 戶
- 建照：
- (113)府建字第00218號(01)（2024-05-27）
- 自售期間：
- 1130501~1140430
- 代銷期間：
- 1150818~1161231
- 使用分區：
- 第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 詮世代｜竹東鎮竹中路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 2.46×
- 竹東鎮 24.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 11 戶
- 解約 0，中位 59.4 萬
- 去化率
- 58%
- 11 ÷ 19 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 11 戶的中位總價約 2,138 萬（不含車位）。自備 20% 約 428 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 64,944 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 194,832 元。看資料 →
- 單價和竹東鎮整體比起來如何？
- 單價是竹東鎮中古住宅中位（24.1 萬/坪）的 2.46 倍，比中位高 146%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 11 戶、解約 0 戶；備查總戶數 19 戶，去化率至少 58%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 70 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 256 公尺（竹中）；超商 500 公尺內 4 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 11 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 428 萬
- 貸款金額
- 1,710 萬
- 每月本息
- 64,944 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 628 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 194,832 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹東鎮中位的 2.46 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹東鎮中古貴 +147%
- 溢價超過 60%
- 對竹東鎮中古溢價 +147%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 19 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹東鎮 -9.9%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹東鎮中位 28 年
Score
建案評分：41 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +146%（> 60%）
- +6去化率至少 58%（11 ÷ 19 戶）
- +6竹東鎮人口三年 +1.6%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 易詮建設有限公司、共 19 戶
- +4周邊機能分數 70（≥ 70）
Amenities
周邊機能：70 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 256 公尺（竹中）
- +15超商 500 公尺內 4 家
- +10超市／量販 1 公里內 6 家（最近 452 公尺）
- +10公園 500 公尺內 4 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5傳統市場 800 公尺內 2 處
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 256 | 竹中 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 118 | OK超商 | 4 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 452 | 美廉社 | 6 | 1,000 |
| 公園 | 152 | 台鐵橋下公園 | 4 | 500 |
| 國中小 | 106 | 竹中國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 584 | 新科國中附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 341 | 竹中夜市 | 2 | 800 |
| 診所 | 1,028 | 遠見眼科診所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 591 | 圖書館 | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 2,663 | 中華信義神學院 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 11 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 19 戶，去化率至少 58%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | B1 棟 | B2 棟 |
|---|---|---|---|
| 9F | 61.4 萬/坪2,200 萬・35.8 坪B1棟9F號 24/10/24 | ||
| 8F | 60.1 萬/坪2,165 萬・36 坪A1棟8F號 24/10/26 | 60.7 萬/坪2,175 萬・35.8 坪B1棟8F號 24/10/26 | |
| 7F | 59.7 萬/坪2,150 萬・36 坪A1棟7F號 24/11/15 | 60.0 萬/坪2,150 萬・35.8 坪B1棟7F號 24/11/05 | |
| 6F | 59.4 萬/坪2,138 萬・36 坪A1棟6F號 24/10/27 | 57.8 萬/坪2,072 萬・35.8 坪B2棟6F號 25/04/01 | |
| 5F | 57.7 萬/坪2,080 萬・36 坪A1棟5F號 25/03/25 | ||
| 4F | 56.5 萬/坪2,035 萬・36 坪A1棟4F號 24/10/29 | 53.7 萬/坪2,075 萬・38.6 坪B1棟4F號 24/11/14 | |
| 3F | 53.7 萬/坪2,075 萬・38.6 坪B1棟3F號 24/10/26 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 2 | — |
| 2024 | — | — | 9 | 59.7 |