方德山河苑集合住宅新建工程是預售中的華廈（7 層），位在新竹縣竹東鎮。預售已登錄 26 戶（解約 4 戶）、中位 37.9 萬/坪，去化率至少 47%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 地號：
- 竹東段竹東小段0066-0001
- 社區代號：
竹東段竹東小段0066-0001（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-10-02
- 建商（起造人）：
- 方德建設有限公司
- 申報人：
- 方德建設有限公司 負責人:戴德財
- 層棟戶數：
- 55 戶
- 建照：
- (112)府建字第00156號（2023-04-13）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120927~1150930
- 使用分區：
- 第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 方德山河苑集合住宅新建工程｜竹東鎮康寧街225號
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.57×
- 竹東鎮 24.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 26 戶
- 解約 4，中位 37.9 萬
- 去化率
- 47%
- 26 ÷ 55 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 26 戶的中位總價約 1,529 萬（不含車位）。自備 20% 約 306 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 46,445 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 139,335 元。看資料 →
- 單價和竹東鎮整體比起來如何？
- 單價是竹東鎮中古住宅中位（24.1 萬/坪）的 1.57 倍，比中位高 57%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 26 戶、解約 4 戶；備查總戶數 55 戶，去化率至少 47%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 70 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 937 公尺（榮華）；超商 500 公尺內 9 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 26 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 306 萬
- 貸款金額
- 1,223 萬
- 每月本息
- 46,445 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 449 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 139,335 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹東鎮中位的 1.57 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹東鎮中古貴 +57%
- 預售解約率 13.3%（4 戶）
- 五年換手率
- —
- 55 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹東鎮 -9.9%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹東鎮中位 28 年
Score
建案評分：35 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +57%（35–60%）
- +6去化率至少 47%（26 ÷ 55 戶）
- -15解約率 13.3%（4 戶，≥ 3%）
- +6竹東鎮人口三年 +1.6%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 方德建設有限公司、共 55 戶
- +4周邊機能分數 70（≥ 70）
Amenities
周邊機能：70 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 937 公尺（榮華）
- +15超商 500 公尺內 9 家
- +10超市／量販 1 公里內 9 家（最近 108 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 5 所
- +5傳統市場 800 公尺內 4 處
- +10醫院 910 公尺（竹信醫院）
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 937 | 榮華 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 105 | 全家便利商店 | 9 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 108 | 竹東地區農會農民直銷站 | 9 | 1,000 |
| 公園 | 570 | 大同來寮廣場 | — | 500 |
| 國中小 | 171 | 上智國小 | 5 | 800 |
| 幼兒園 | 599 | 竹東非營利幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 469 | 商華市場 | 4 | 800 |
| 診所 | 956 | 竹東鎮衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 910 | 竹信醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 683 | 竹東鎮立圖書館 A 棟 | 3 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 30 戶（含解約 4 戶），備查總戶數 55 戶，去化率至少 47%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | D 棟 | 未標棟別 |
|---|---|---|
| 7F | 38.5 萬/坪1,730 萬・44.9 坪G戶棟7樓號 25/04/2938.0 萬/坪1,155 萬・30.4 坪E戶棟7樓號 25/04/1838.0 萬/坪1,646 萬・43.3 坪B戶棟7樓號 25/04/1537.3 萬/坪1,497 萬・40.1 坪D戶棟7樓號 24/01/3137.2 萬/坪1,496 萬・40.2 坪C戶棟7樓號 24/01/31 | |
| 6F | 38.0 萬/坪1,646 萬・43.3 坪B戶棟6樓號 25/07/2237.0 萬/坪1,625 萬・43.9 坪C戶棟6樓號 25/05/0838.7 萬/坪1,739 萬・44.9 坪F戶棟6樓號 25/04/2339.2 萬/坪1,692 萬・43.2 坪H戶棟6樓號 25/04/1937.3 萬/坪1,481 萬・39.7 坪B戶棟6樓號 24/05/1637.0 萬/坪1,091 萬・29.5 坪E戶棟6樓號 24/03/2237.3 萬/坪1,481 萬・39.7 坪B戶棟6樓號 24/01/2937.2 萬/坪1,522 萬・40.9 坪I戶棟6樓號 24/01/29 | |
| 5F | 38.4 萬/坪1,725 萬・44.9 坪I戶棟5樓號 26/04/2538.4 萬/坪1,686 萬・43.9 坪C戶棟5樓號 25/04/1936.8 萬/坪1,085 萬・29.5 坪E戶棟5樓號 24/04/0237.9 萬/坪1,490 萬・39.3 坪H戶棟5樓號 24/03/1837.0 萬/坪1,485 萬・40.1 坪D戶棟5號 24/03/09 | |
| 4F | 37.9 萬/坪1,520 萬・40.1 坪D棟棟4樓號 24/04/22 | 36.7 萬/坪1,589 萬・43.3 坪B戶棟4樓號 25/05/0638.0 萬/坪1,643 萬・43.2 坪H戶棟4樓號 25/04/0737.9 萬/坪1,510 萬・39.9 坪A戶棟4樓號 24/04/0236.5 萬/坪1,076 萬・29.5 坪E戶棟4樓號 24/03/21 |
| 3F | 37.9 萬/坪1,640 萬・43.2 坪H戶棟3樓號 25/08/2338.0 萬/坪1,525 萬・40.1 坪D戶棟3樓號 24/04/1935.8 萬/坪1,056 萬・29.5 坪E戶棟3樓號 24/03/16 | |
| 2F | 38.0 萬/坪1,653 萬・43.5 坪A戶棟2樓號 25/04/1535.0 萬/坪1,533 萬・43.8 坪D戶棟2樓號 25/04/1137.2 萬/坪1,522 萬・40.9 坪I戶棟2樓號 24/01/29 | |
| 1F | 35.0 萬/坪1,405 萬・40.1 坪D戶棟1樓號 24/03/15 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 1 | — |
| 2025 | — | — | 13 | 38.0 |
| 2024 | — | — | 12 | 37.2 |