大樓14 層預售中科學路
惠宇新境是預售中的大樓（14 層），位在苗栗縣竹南鎮科學路。預售已登錄 128 戶、中位 41.5 萬/坪，去化率至少 98%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 大同段0719-0000
- 社區代號：
大同段0719-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-06-30
- 建商（起造人）：
- 惠理建設股份有限公司
- 申報人：
- 惠理建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 130 戶
- 建照：
- (112)栗商建竹建字第00055號（2023-05-31）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 112年07月01日~銷售完畢為止
- 使用分區：
- 商業區
- 備查建案名稱：
- 惠宇新境｜竹南鎮科學路跟科專一路口
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.48×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 128 戶
- 解約 0，中位 41.5 萬
- 去化率
- 98%
- 128 ÷ 130 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 128 戶的中位總價約 1,702 萬（不含車位）。自備 20% 約 340 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 51,700 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 155,100 元。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.48 倍，比中位高 48%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 128 戶、解約 0 戶；備查總戶數 130 戶，去化率至少 98%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 30 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 2 家；超市／量販 1 公里內 1 家（最近 611 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 128 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 340 萬
- 貸款金額
- 1,362 萬
- 每月本息
- 51,700 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 500 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 155,100 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區65 分（達門檻）
- 單價是竹南鎮中位的 1.48 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹南鎮中古貴 +48%
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
惜售區40 分
- 五年換手率 0.0%／年（130 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 130 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：41 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +48%（35–60%）
- +12去化率至少 98%（128 ÷ 130 戶）
- +3128 戶登錄沒有解約
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 惠理建設股份有限公司、共 130 戶
- 0周邊機能分數 30
Amenities
周邊機能：30 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 611 公尺）
- +10公園 500 公尺內 3 座
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 236 | 萊爾富 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 611 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 399 | 竹南科學園區5號公園 | 3 | 500 |
| 國中小 | 1,404 | 大同高中 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,112 | 愛柏園幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,751 | 建國夜市 | — | 800 |
| 診所 | 2,705 | 丘小江小兒科 | — | 500 |
| 醫院 | 2,918 | 為恭紀念醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,071 | 圖書館暨會議中心 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 128 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 130 戶，去化率至少 98%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 | G 棟 | H 棟 | I 棟 | J 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14F | 43.3 萬/坪1,850 萬・42.8 坪A棟14號 23/09/18 | 42.5 萬/坪1,783 萬・42 坪B棟14號 23/09/10 | 42.9 萬/坪1,891 萬・44 坪C棟14號 23/09/16 | 43.6 萬/坪1,896 萬・43.5 坪D棟14號 23/09/20 | 44.1 萬/坪1,516 萬・34.4 坪E棟14號 23/09/11 | 43.0 萬/坪1,667 萬・38.8 坪F棟14號 23/09/03 | 43.0 萬/坪1,878 萬・43.6 坪G棟14號 23/08/31 | 43.1 萬/坪1,821 萬・42.3 坪H棟14號 23/09/06 | 43.5 萬/坪1,428 萬・32.8 坪I棟14號 23/09/07 | 43.5 萬/坪1,470 萬・33.8 坪J棟14號 23/09/07 |
| 13F | 43.3 萬/坪1,850 萬・42.8 坪A棟13號 23/09/24 | 42.5 萬/坪1,783 萬・42 坪B棟13號 23/09/07 | 42.9 萬/坪1,891 萬・44 坪C棟13號 23/09/01 | 42.8 萬/坪1,861 萬・43.5 坪D棟13號 23/09/04 | 43.3 萬/坪1,489 萬・34.4 坪E棟13號 23/09/03 | 43.0 萬/坪1,667 萬・38.8 坪F棟13號 23/09/02 | 43.0 萬/坪1,878 萬・43.6 坪G棟13號 23/09/04 | 43.1 萬/坪1,821 萬・42.3 坪H棟13號 23/09/02 | 44.3 萬/坪1,454 萬・32.8 坪I棟13號 23/09/25 | 43.5 萬/坪1,470 萬・33.8 坪J棟13號 23/09/08 |
| 12F | 43.0 萬/坪1,837 萬・42.8 坪A棟12號 23/09/10 | 42.2 萬/坪1,771 萬・42 坪B棟12號 23/09/02 | 42.7 萬/坪1,878 萬・44 坪C棟12號 23/09/03 | 43.3 萬/坪1,883 萬・43.5 坪D棟12號 23/10/02 | 43.0 萬/坪1,478 萬・34.4 坪E棟12號 23/09/01 | 42.7 萬/坪1,655 萬・38.8 坪F棟12號 23/09/03 | 43.6 萬/坪1,900 萬・43.6 坪G棟12號 23/09/25 | 42.7 萬/坪1,808 萬・42.3 坪H棟12號 23/09/02 | 43.2 萬/坪1,418 萬・32.8 坪I棟12號 23/09/02 | 43.2 萬/坪1,460 萬・33.8 坪J棟12號 23/09/07 |
| 11F | 42.7 萬/坪1,824 萬・42.8 坪A棟11號 23/09/25 | 41.9 萬/坪1,758 萬・42 坪B棟11號 23/09/03 | 42.4 萬/坪1,865 萬・44 坪C棟11號 23/09/02 | 42.2 萬/坪1,835 萬・43.5 坪D棟11號 23/09/03 | 42.7 萬/坪1,468 萬・34.4 坪E棟11號 23/09/02 | 42.4 萬/坪1,643 萬・38.8 坪F棟11號 23/09/02 | 42.5 萬/坪1,852 萬・43.6 坪G棟11號 23/09/02 | 42.5 萬/坪1,796 萬・42.3 坪H棟11號 23/09/02 | 42.9 萬/坪1,408 萬・32.8 坪I棟11號 23/09/01 | 42.9 萬/坪1,450 萬・33.8 坪J棟11號 23/09/03 |
| 10F | 41.9 萬/坪1,790 萬・42.8 坪A棟10號 23/09/12 | 41.2 萬/坪1,731 萬・42 坪B棟10號 23/09/08 | 42.1 萬/坪1,852 萬・44 坪C棟10號 23/09/02 | 41.9 萬/坪1,822 萬・43.5 坪D棟10號 23/09/04 | 42.4 萬/坪1,458 萬・34.4 坪E棟10號 23/09/03 | 42.1 萬/坪1,632 萬・38.8 坪F棟10號 23/09/05 | 42.2 萬/坪1,839 萬・43.6 坪G棟10號 23/09/02 | 42.2 萬/坪1,783 萬・42.3 坪H棟10號 23/09/02 | 42.6 萬/坪1,398 萬・32.8 坪I棟10號 23/09/03 | 42.6 萬/坪1,440 萬・33.8 坪J棟10號 23/09/08 |
| 9F | 41.2 萬/坪1,764 萬・42.8 坪A棟9號 23/09/01 | 41.3 萬/坪1,733 萬・42 坪B棟9號 23/09/05 | 41.7 萬/坪1,838 萬・44 坪C棟9號 23/09/10 | 41.6 萬/坪1,809 萬・43.5 坪D棟9號 23/09/03 | 42.1 萬/坪1,448 萬・34.4 坪E棟9號 23/09/04 | 41.8 萬/坪1,620 萬・38.8 坪F棟9號 23/09/10 | 41.9 萬/坪1,826 萬・43.6 坪G棟9號 23/09/08 | 41.8 萬/坪1,770 萬・42.3 坪H棟9號 23/09/03 | 42.3 萬/坪1,388 萬・32.8 坪I棟9號 23/09/09 | 42.3 萬/坪1,429 萬・33.8 坪J棟9號 23/09/08 |
| 8F | 41.0 萬/坪1,752 萬・42.8 坪A棟8號 23/09/04 | 41.0 萬/坪1,720 萬・42 坪B棟8號 23/09/05 | 41.4 萬/坪1,825 萬・44 坪C棟8號 23/09/07 | 41.3 萬/坪1,796 萬・43.5 坪D棟8號 23/09/10 | 41.8 萬/坪1,437 萬・34.4 坪E棟8號 23/09/07 | 41.4 萬/坪1,608 萬・38.8 坪F棟8號 23/08/31 | 41.2 萬/坪1,798 萬・43.6 坪G棟8號 23/09/12 | 41.6 萬/坪1,758 萬・42.3 坪H棟8號 23/09/03 | 41.6 萬/坪1,367 萬・32.8 坪I棟8號 23/09/10 | 42.0 萬/坪1,419 萬・33.8 坪J棟8號 23/08/31 |
| 7F | 41.5 萬/坪1,773 萬・42.8 坪A棟7號 23/09/20 | 40.7 萬/坪1,708 萬・42 坪B棟7號 23/09/04 | 41.2 萬/坪1,812 萬・44 坪C棟7號 23/09/03 | 41.0 萬/坪1,783 萬・43.5 坪D棟7號 23/09/01 | 41.5 萬/坪1,427 萬・34.4 坪E棟7號 23/09/02 | 41.2 萬/坪1,597 萬・38.8 坪F棟7號 23/09/02 | 41.3 萬/坪1,800 萬・43.6 坪G棟7號 23/09/01 | 41.3 萬/坪1,745 萬・42.3 坪H棟7號 23/09/03 | 41.3 萬/坪1,357 萬・32.8 坪I棟7號 23/09/06 | 41.7 萬/坪1,409 萬・33.8 坪J棟7號 23/09/04 |
| 6F | 40.5 萬/坪1,730 萬・42.8 坪A棟6號 23/09/11 | 40.2 萬/坪1,687 萬・42 坪B棟6號 23/09/06 | 40.3 萬/坪1,775 萬・44 坪C棟6號 23/09/16 | 40.1 萬/坪1,746 萬・43.5 坪D棟6號 23/09/06 | 41.8 萬/坪1,437 萬・34.4 坪E棟6號 23/09/14 | 41.4 萬/坪1,608 萬・38.8 坪F棟6號 23/09/10 | 40.8 萬/坪1,778 萬・43.6 坪G棟6號 23/09/03 | 40.8 萬/坪1,724 萬・42.3 坪H棟6號 23/09/04 | 41.2 萬/坪1,352 萬・32.8 坪I棟6號 23/09/09 | 41.2 萬/坪1,392 萬・33.8 坪J棟6號 23/08/31 |
| 5F | 40.0 萬/坪1,709 萬・42.8 坪A棟5號 23/09/11 | 39.7 萬/坪1,666 萬・42 坪B棟5號 23/09/04 | 40.2 萬/坪1,768 萬・44 坪C棟5號 23/09/01 | 40.0 萬/坪1,739 萬・43.5 坪D棟5號 23/09/02 | 40.5 萬/坪1,392 萬・34.4 坪E棟5號 23/09/03 | 39.8 萬/坪1,545 萬・38.8 坪F棟5號 23/09/06 | 40.3 萬/坪1,756 萬・43.6 坪G棟5號 23/09/04 | 40.3 萬/坪1,703 萬・42.3 坪H棟5號 23/09/06 | 40.3 萬/坪1,324 萬・32.8 坪I棟5號 23/09/06 | 40.7 萬/坪1,375 萬・33.8 坪J棟5號 23/08/31 |
| 4F | 40.0 萬/坪1,709 萬・42.8 坪A棟4號 23/09/26 | 39.2 萬/坪1,645 萬・42 坪B棟4號 23/09/01 | 40.5 萬/坪1,781 萬・44 坪C棟4號 23/09/17 | 39.4 萬/坪1,717 萬・43.5 坪D棟4號 23/09/02 | 40.8 萬/坪1,403 萬・34.4 坪E棟4號 23/09/15 | 39.3 萬/坪1,525 萬・38.8 坪F棟4號 23/09/08 | 40.6 萬/坪1,769 萬・43.6 坪G棟4號 23/09/13 | 39.2 萬/坪1,660 萬・42.3 坪H棟4號 23/09/05 | 40.2 萬/坪1,319 萬・32.8 坪I棟4號 23/09/06 | 40.2 萬/坪1,358 萬・33.8 坪J棟4號 23/09/05 |
| 3F | 39.0 萬/坪1,666 萬・42.8 坪A棟3號 23/09/10 | 38.7 萬/坪1,624 萬・42 坪B棟3號 23/09/01 | 39.2 萬/坪1,724 萬・44 坪C棟3號 23/09/09 | 39.0 萬/坪1,696 萬・43.5 坪D棟3號 23/09/11 | 39.5 萬/坪1,358 萬・34.4 坪E棟3號 23/09/03 | 38.8 萬/坪1,506 萬・38.8 坪F棟3號 23/09/08 | 40.0 萬/坪1,747 萬・43.6 坪G棟3號 23/09/14 | 38.3 萬/坪1,618 萬・42.3 坪H棟3號 23/09/03 | 38.3 萬/坪1,259 萬・32.8 坪I棟3號 23/09/07 | 39.7 萬/坪1,342 萬・33.8 坪J棟3號 23/09/02 |
| 2F | 38.8 萬/坪1,661 萬・42.8 坪A棟2號 23/09/24 | 37.9 萬/坪1,590 萬・42 坪B棟2號 23/09/03 | 38.6 萬/坪1,700 萬・44 坪C棟2號 23/09/02 | 38.6 萬/坪1,678 萬・43.5 坪D棟2號 23/09/01 | 38.4 萬/坪1,320 萬・34.4 坪E棟2號 23/08/31 | 38.8 萬/坪1,507 萬・38.8 坪F棟2號 23/09/03 | 37.8 萬/坪1,649 萬・43.6 坪G棟2號 23/09/07 | 38.0 萬/坪1,284 萬・33.8 坪J棟2號 23/08/31 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | — | — | 128 | 41.5 |
Nearby
科學路 的其他社區
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：竹南鎮社區與建案。