別名／建案名：益昇福聚
益昇御邸是預售中的透天（5 層），位在苗栗縣竹南鎮守法街。預售已登錄 21 戶（解約 1 戶）、中位 27.6 萬/坪，去化率至少 57%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 慈裕段0302-0000、慈裕段0303-0000、慈裕段0304-0000、慈裕段0306-0000、慈裕段0307-0000、慈裕段0308-0000、慈裕段0309-0000、慈裕段0310-0000 等 23 筆
- 社區代號：
慈裕段0302-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2021-11-23
- 建商（起造人）：
- 益昇土地開發股份有限公司
- 申報人：
- 益昇土地開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 37 戶
- 建照：
- (109)栗商建竹建字第00032號（2020-04-13）
- 自售期間：
- 1101123~1121031
- 代銷期間：
- 1101123~1130930
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 益昇御邸｜竹南鎮守法街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.98×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 21 戶
- 解約 1，中位 27.6 萬
- 去化率
- 57%
- 21 ÷ 37 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 21 戶的中位總價約 2,259 萬（不含車位）。自備 20% 約 452 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 68,620 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 205,859 元。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 0.98 倍，比中位低 2%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 21 戶、解約 1 戶；備查總戶數 37 戶，去化率至少 57%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 58 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1663 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 5 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 21 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 452 萬
- 貸款金額
- 1,807 萬
- 每月本息
- 68,620 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 663 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 205,859 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹南鎮中位的 0.98 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售價格年增 +13.8%，比竹南鎮（-11.8%）快很多
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率 0.0%／年（37 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 預售解約率 4.5%（1 戶）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 37 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：35 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -2%（≤ 15%）
- +6去化率至少 57%（21 ÷ 37 戶）
- -15解約率 4.5%（1 戶，≥ 3%）
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 益昇土地開發股份有限公司、共 37 戶
- 0周邊機能分數 58
Amenities
周邊機能：58 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1663 公尺（竹南）
- +15超商 500 公尺內 5 家
- +10超市／量販 1 公里內 2 家（最近 869 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,663 | 竹南 | — | 1,500 |
| 超商 | 230 | 萊爾富 | 5 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 869 | 美廉社 | 2 | 1,000 |
| 公園 | 181 | — | 1 | 500 |
| 國中小 | 583 | 竹南國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 569 | 夏恩 | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 1,004 | 竹南鎮衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 924 | 竹南鎮立圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 22 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 37 戶，去化率至少 57%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 10 棟 | 11 棟 | 12 棟 | 13 棟 | 16 棟 | 17 棟 | 19 棟 | 20 棟 | 21 棟 | 22 棟 | 3 棟 | 4 棟 | 5 棟 | 6 棟 | 7 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5F | 17.0 萬/坪445 萬・26.2 坪20棟5F-2號 22/03/1317.0 萬/坪445 萬・26.2 坪20棟5F-1號 22/03/13 | ||||||||||||||
| 4F | 23.9 萬/坪625 萬・26.2 坪20棟4F-2號 23/10/2817.0 萬/坪445 萬・26.2 坪20棟4F-2號 22/03/2617.0 萬/坪386 萬・22.7 坪20棟4F-4號 22/03/1317.0 萬/坪420 萬・24.7 坪20棟4F-3號 22/03/11 | ||||||||||||||
| 2F | 23.0 萬/坪602 萬・26.2 坪20棟2F-1號 23/06/12 | ||||||||||||||
| 未標樓層 | 30.0 萬/坪2,957 萬・98.7 坪17棟0號 24/11/0530.0 萬/坪2,760 萬・92.1 坪6棟0號 24/07/2729.6 萬/坪2,550 萬・86.3 坪5棟0號 24/07/2028.6 萬/坪2,800 萬・97.8 坪3棟0號 24/07/1129.4 萬/坪2,532 萬・86.3 坪5棟0號 24/05/1829.3 萬/坪2,530 萬・86.3 坪4棟0號 24/05/0629.0 萬/坪2,065 萬・71.2 坪11棟0號 24/04/3029.6 萬/坪2,534 萬・85.6 坪19棟0號 24/04/2529.0 萬/坪2,400 萬・82.7 坪13棟0號 24/03/2029.6 萬/坪2,540 萬・85.9 坪16棟0號 24/02/1828.9 萬/坪2,259 萬・78.2 坪22棟0號 23/12/0927.6 萬/坪3,000 萬・108.6 坪10棟0號 23/11/2725.8 萬/坪2,430 萬・94.3 坪7棟0號 23/11/1226.7 萬/坪2,060 萬・77.3 坪21棟0號 23/11/1126.0 萬/坪1,724 萬・66.2 坪12棟12號 23/09/23 | ||||||||||||||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 9 | 29.6 |
| 2023 | — | — | 7 | 26.0 |
| 2022 | — | — | 5 | 17.0 |