華廈7 層2024 年完工有電梯有管理組織萬壽街
別名／建案名：萬壽街88號、萬壽街90號
綠宴佳築11期是 2024 年完工的華廈（7 層），位在苗栗縣竹南鎮萬壽街。實價登錄以來中古成交 35 件、中位 32.1 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 19 戶、中位 31.1 萬/坪，去化率至少 50%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 萬壽街88號、萬壽街90號
- 地號：
- 新博愛段1262-0000
- 社區代號：
新博愛段1262-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-02-11
- 建商（起造人）：
- 潤都建設開發有限公司
- 申報人：
- 潤都建設開發有限公司
- 層棟戶數：
- 38 戶
- 建照：
- (110)栗商建竹建字第00124號（2021-09-07）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110601~1111231
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 綠宴佳築11期｜竹南鎮萬壽街86號旁
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 前一年 40.2 萬
- 全期中古
- 35 件
- 中位 32.1 萬/坪
- 相對本區
- 1.14×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 19 戶
- 解約 0，中位 31.1 萬
- 去化率
- 50%
- 19 ÷ 38 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 19 戶的中位總價約 1,063 萬（不含車位）。自備 20% 約 213 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 32,290 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 96,869 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 35 件、中位 32.1 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.14 倍，比中位高 14%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 22.8% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.12 倍，不到五年平均的七成；竹南鎮整體是 0.31 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 19 戶、解約 0 戶；備查總戶數 38 戶，去化率至少 50%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 58 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1273 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 3 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 19 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 213 萬
- 貸款金額
- 850 萬
- 每月本息
- 32,290 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 312 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 96,869 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區45 分
- 單價是竹南鎮中位的 1.14 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率
- 22.8%/年
- 38 戶
- 量／五年均
- 0.12×
- 五年平均每年 8.7 件
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：58 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +11%（≤ 15%）
- +6去化率至少 50%（19 ÷ 38 戶）
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 潤都建設開發有限公司、共 38 戶
- +8交屋後中古中位 32.1 萬/坪，較預售 +3.2%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 58
Amenities
周邊機能：58 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1273 公尺（竹南）
- +15超商 500 公尺內 3 家
- +10超市／量販 1 公里內 3 家（最近 427 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +10國中小 800 公尺內 4 所
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,273 | 竹南 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 136 | 7-Eleven | 3 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 427 | 全聯福利中心 | 3 | 1,000 |
| 公園 | 302 | 土地公三角公園 | 2 | 500 |
| 國中小 | 400 | 竹興國小 | 4 | 800 |
| 幼兒園 | 666 | 夏恩 | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 438 | 竹南鎮衛生所 | 1 | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 712 | 竹南鎮立圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 19 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 38 戶，去化率至少 50%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 未標棟別 |
|---|---|
| 7F | 34.1 萬/坪估1,025 萬・30.1 坪7F-F號 22/09/1731.6 萬/坪估1,085 萬・34.3 坪7F-B號 22/07/07 |
| 6F | 31.8 萬/坪估1,105 萬・34.8 坪6F-D號 22/07/0231.4 萬/坪估1,092 萬・34.8 坪6F-C號 22/06/2631.1 萬/坪估1,063 萬・34.1 坪6F-E號 22/06/25 |
| 5F | 33.1 萬/坪估993 萬・30 坪5F-A號 22/08/0631.1 萬/坪估1,063 萬・34.1 坪5F-E號 22/06/2531.3 萬/坪估1,073 萬・34.3 坪5F-B號 22/06/1730.7 萬/坪估1,069 萬・34.8 坪5F-C號 22/06/1730.3 萬/坪估912 萬・30.1 坪5F-F號 22/06/1530.0 萬/坪估1,042 萬・34.8 坪5F-D號 22/06/15 |
| 4F | 31.7 萬/坪估1,088 萬・34.3 坪4F-B號 22/09/1331.3 萬/坪估1,068 萬・34.1 坪4F-E號 22/07/1829.9 萬/坪估898 萬・30 坪4F-A號 22/06/20 |
| 3F | 30.7 萬/坪估1,048 萬・34.1 坪3F-E號 22/09/0630.8 萬/坪估1,070 萬・34.8 坪3F-C號 22/07/1930.7 萬/坪估923 萬・30 坪3F-A號 22/07/0829.7 萬/坪估1,033 萬・34.8 坪3F-D號 22/07/02 |
| 2F | 29.1 萬/坪估1,011 萬・34.8 坪2F-C號 22/07/09 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 1 | — | — | — |
| 2024 | 15 | 39.2 | — | — |
| 2022 | 19 | 29.9 | 19 | 31.1 |
Transactions
中古成交史
35 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-09-30 | 萬壽街90號 | 1 | 33.3 | 25.2 | 47.5 | 1,580 | 3房2廳2衛 | — | 1 |
| 2024-12-06 | 萬壽街88號四樓之三 | 4 | 31.6 | 21.2 | 42.5估 | 1,346 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 約 135 萬（估） | 0 |
| 2024-10-15 | 萬壽街88號二樓之三 | 2 | 33.1 | 21.2 | 39.6估 | 1,312 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 約 110 萬（估） | 0 |
| 2024-08-02 | 萬壽街88號三樓之三 | 3 | 33.8 | 21.2 | 40.2估 | 1,357 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 約 100 萬（估） | 0 |
| 2024-06-18 | 萬壽街90號二樓之一 | 2 | 34.6 | 21.2 | 39.2估 | 1,355 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 約 95 萬（估） | 0 |
| 2024-05-31 | 萬壽街90號二樓之二 | 2 | 36.0 | 24.3 | 40.5估 | 1,458 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | 0 |
| 2024-05-29 | 萬壽街90號三樓之二 | 3 | 38.9 | 24.3 | 38.2估 | 1,485 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 95 萬（估） | 0 |
| 2024-05-27 | 萬壽街90號六樓之二 | 6 | 38.9 | 24.3 | 39.2估 | 1,525 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 95 萬（估） | 0 |
| 2024-05-01 | 萬壽街90號七樓之一 | 7 | 34.6 | 21.2 | 38.7估 | 1,339 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 約 95 萬（估） | 0 |
| 2024-05-01 | 萬壽街88號六樓之三 | 6 | 31.8 | 21.2 | 40.6估 | 1,291 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | 0 |
| 2024-04-30 | 萬壽街88號二樓之二 | 2 | 38.7 | 24.3 | 37.3估 | 1,444 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 95 萬（估） | 0 |
| 2024-04-26 | 萬壽街88號七樓之二 | 7 | 35.8 | 24.3 | 39.8估 | 1,426 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | 0 |
| 2024-04-24 | 萬壽街88號七樓之一 | 7 | 36.5 | 24.6 | 38.6估 | 1,409 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | 0 |
| 2024-04-22 | 萬壽街88號四樓之一 | 4 | 39.3 | 24.6 | 36.2估 | 1,423 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 95 萬（估） | 0 |
| 2024-04-18 | 萬壽街90號四樓之三 | 4 | 36.5 | 24.6 | 38.6估 | 1,406 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | 0 |
| 2024-04-17 | 萬壽街88號二樓之一 | 2 | 36.5 | 24.6 | 38.5估 | 1,405 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | 0 |
| 2022-09-17 | 萬壽街88號七樓之三 | 7 | 31.8 | 21.2 | 33.0估 | 1,048 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | — |
| 2022-09-13 | 萬壽街90號四樓之二 | 4 | 36.0 | 24.3 | 30.8估 | 1,111 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | — |
| 2022-09-06 | 萬壽街88號三樓之二 | 3 | 35.8 | 24.3 | 29.9估 | 1,071 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | — |
| 2022-08-06 | 萬壽街90號五樓之一 | 5 | 31.7 | 21.2 | 32.1估 | 1,018 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 約 110 萬（估） | — |
| 2022-07-19 | 萬壽街90號三樓之三 | 3 | 38.8 | 24.6 | 28.2估 | 1,093 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | — |
| 2022-07-18 | 萬壽街88號四樓之二 | 4 | 35.8 | 24.3 | 30.5估 | 1,093 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 110 萬（估） | — |
| 2022-07-09 | 萬壽街90號二樓之三 | 2 | 36.5 | 24.6 | 28.4估 | 1,034 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | — |
| 2022-07-08 | 萬壽街90號三樓之一 | 3 | 31.7 | 21.2 | 29.9估 | 948 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 約 110 萬（估） | — |
| 2022-07-07 | 萬壽街90號七樓之二 | 7 | 38.9 | 24.3 | 28.9估 | 1,125 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 95 萬（估） | — |
| 2022-07-02 | 萬壽街88號六樓之一 | 6 | 36.5 | 24.6 | 30.9估 | 1,128 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | — |
| 2022-07-02 | 萬壽街88號三樓之一 | 3 | 36.5 | 24.6 | 29.0估 | 1,056 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | — |
| 2022-06-26 | 萬壽街90號六樓之三 | 6 | 36.5 | 24.6 | 30.6估 | 1,117 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 110 萬（估） | — |
| 2022-06-25 | 萬壽街88號五樓之二 | 5 | 35.8 | 24.3 | 30.3估 | 1,086 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | — |
| 2022-06-25 | 萬壽街88號六樓之二 | 6 | 35.8 | 24.3 | 30.3估 | 1,086 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | — |
| 2022-06-20 | 萬壽街90號四樓之一 | 4 | 31.7 | 21.2 | 29.1估 | 923 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 約 110 萬（估） | — |
| 2022-06-17 | 萬壽街90號五樓之二 | 5 | 36.0 | 24.3 | 30.5估 | 1,098 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 110 萬（估） | — |
| 2022-06-17 | 萬壽街90號五樓之三 | 5 | 36.5 | 24.6 | 29.9估 | 1,092 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | — |
| 2022-06-15 | 萬壽街88號五樓之一 | 5 | 36.5 | 24.6 | 29.3估 | 1,067 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 110 萬（估） | — |
| 2022-06-15 | 萬壽街88號五樓之三 | 5 | 31.8 | 21.2 | 29.4估 | 935 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 約 113 萬（估） | — |
Nearby
萬壽街 的其他社區
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：竹南鎮社區與建案。