東淯SHINE是預售中的華廈（10 層），位在苗栗縣竹南鎮環市路一段。預售已登錄 26 戶、中位 45.0 萬/坪，去化率至少 45%。社區訊號：高估區（80 分）。
- 地號：
- 環市段1411-0000
- 社區代號：
環市段1411-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-06-26
- 建商（起造人）：
- 東淯建設有限公司
- 申報人：
- 東淯建設有限公司
- 層棟戶數：
- 58 戶
- 建照：
- (113)栗商建竹建字第00261號（2024-06-13）
- 自售期間：
- 1130701~
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 東淯SHINE｜竹南鎮環市路一段138巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.60×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 26 戶
- 解約 0，中位 45.0 萬
- 去化率
- 45%
- 26 ÷ 58 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 26 戶的中位總價約 1,470 萬（不含車位）。自備 20% 約 294 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 44,653 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 133,958 元。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.60 倍，比中位高 60%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 26 戶、解約 0 戶；備查總戶數 58 戶，去化率至少 45%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 55 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 767 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 26 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 294 萬
- 貸款金額
- 1,176 萬
- 每月本息
- 44,653 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 432 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 133,958 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹南鎮中位的 1.60 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹南鎮中古貴 +60%
- 溢價超過 60%
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 對竹南鎮中古溢價 +60%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 58 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：26 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +60%（> 60%）
- +6去化率至少 45%（26 ÷ 58 戶）
- +326 戶登錄沒有解約
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 東淯建設有限公司、共 58 戶
- 0周邊機能分數 55
Amenities
周邊機能：55 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 767 公尺（竹南）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 5 家（最近 546 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 4 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 767 | 竹南 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 167 | 全家便利商店 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 546 | 全聯福利中心 | 5 | 1,000 |
| 公園 | 512 | — | — | 500 |
| 國中小 | 297 | 國立竹南高中 | 4 | 800 |
| 幼兒園 | 384 | 夏恩 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 616 | 竹南鎮衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 160 | 竹南鎮立圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 26 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 58 戶，去化率至少 45%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 未標棟別 |
|---|---|
| 10F | 48.4 萬/坪1,625 萬・33.6 坪10F-A2號 24/11/15 |
| 9F | 48.3 萬/坪1,585 萬・32.8 坪9F-A5號 24/10/10 |
| 8F | 45.0 萬/坪1,156 萬・25.7 坪8F-A3號 24/09/2845.0 萬/坪1,512 萬・33.6 坪8F-A2號 24/09/1945.0 萬/坪1,470 萬・32.7 坪8F-A1號 24/09/1745.0 萬/坪1,219 萬・27.1 坪8F-A6號 24/09/1245.0 萬/坪1,476 萬・32.8 坪8F-A5號 24/09/1145.0 萬/坪1,073 萬・23.8 坪8F-A7號 24/09/10 |
| 7F | 47.9 萬/坪1,570 萬・32.8 坪7F-A5號 25/04/2745.0 萬/坪1,470 萬・32.7 坪7F-A1號 24/09/2045.0 萬/坪1,512 萬・33.6 坪7F-A2號 24/09/18 |
| 6F | 45.0 萬/坪1,156 萬・25.7 坪6F-A3號 24/10/2645.0 萬/坪1,476 萬・32.8 坪6F-A5號 24/09/1845.0 萬/坪1,219 萬・27.1 坪6F-A6號 24/09/1545.0 萬/坪1,470 萬・32.7 坪6F-A1號 24/09/1445.0 萬/坪1,512 萬・33.6 坪6F-A2號 24/09/14 |
| 5F | 48.2 萬/坪1,305 萬・27.1 坪5F-A6號 25/01/2447.0 萬/坪1,580 萬・33.6 坪5F-A2號 24/11/25 |
| 4F | 45.0 萬/坪1,219 萬・27.1 坪4F-A6號 24/09/1745.0 萬/坪1,512 萬・33.6 坪4F-A2號 24/09/1045.0 萬/坪1,470 萬・32.7 坪4F-A1號 24/09/1045.0 萬/坪1,156 萬・25.7 坪4F-A3號 24/09/09 |
| 3F | 47.9 萬/坪1,230 萬・25.7 坪3F-A3號 24/11/0947.6 萬/坪1,290 萬・27.1 坪3F-A6號 24/11/03 |
| 1F | 60.0 萬/坪1,435 萬・23.9 坪1F-S2號 25/06/0160.1 萬/坪1,380 萬・23 坪1F-S3號 24/12/22 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 3 | 48.2 |
| 2024 | — | — | 23 | 45.0 |