御國爵仕是預售中的透天（5 層），位在苗栗縣竹南鎮照南路。預售已登錄 21 戶、中位 28.1 萬/坪，去化率至少 81%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 龍鳳東段0686-0000、龍鳳東段0696-0000、龍鳳東段0696-0001、龍鳳東段0696-0003、龍鳳東段0696-0004、龍鳳東段0696-0005、龍鳳東段0696-0006、龍鳳東段0696-0007 等 21 筆
- 社區代號：
龍鳳東段0686-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-02-19
- 建商（起造人）：
- 弘?建設股份有限公司
- 申報人：
- 弘?建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 26 戶
- 建照：
- (114)栗商建竹建字第00015號（2025-02-07）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1140815~1150815
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 御國爵仕｜竹南鎮山佳里照南路184巷附近
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.00×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 21 戶
- 解約 0，中位 28.1 萬
- 去化率
- 81%
- 21 ÷ 26 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 21 戶的中位總價約 1,598 萬（不含車位）。自備 20% 約 320 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 48,541 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 145,623 元。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.00 倍，比中位相差不到 1%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 21 戶、解約 0 戶；備查總戶數 26 戶，去化率至少 81%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 48 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1320 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 21 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 320 萬
- 貸款金額
- 1,278 萬
- 每月本息
- 48,541 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 469 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 145,623 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹南鎮中位的 1.00 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 近兩季登錄只有前兩季的 31%（≤ 50%）
- 五年換手率
- —
- 26 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：55 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 0%（≤ 15%）
- +12去化率至少 81%（21 ÷ 26 戶）
- +321 戶登錄沒有解約
- -4近兩季登錄 5 戶，比前兩季（16）少一半以上
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 弘?建設股份有限公司、共 26 戶
- 0周邊機能分數 48
Amenities
周邊機能：48 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1320 公尺（竹南）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 906 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,320 | 竹南 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 376 | 7-Eleven | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 906 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 382 | 聖福社區公園 | 1 | 500 |
| 國中小 | 385 | 照南國中 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 1,047 | 竹南鎮立幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 761 | 宏安診所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,397 | 李科永紀念圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 21 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 26 戶，去化率至少 81%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 5F | 24.7 萬/坪估788 萬・31.9 坪A棟5-2號 26/04/2224.9 萬/坪估863 萬・34.7 坪A棟5-1號 25/12/10 | |
| 4F | 28.6 萬/坪1,018 萬・35.6 坪A棟4-2號 26/06/0924.6 萬/坪估855 萬・34.7 坪A棟4-1號 26/01/21 | |
| 3F | 26.2 萬/坪978 萬・37.3 坪A棟3-1號 25/10/05 | |
| 2F | 25.9 萬/坪968 萬・37.3 坪A棟2-1號 25/09/30 | |
| 未標樓層 | 28.1 萬/坪1,598 萬・57 坪B棟1號 26/01/0128.8 萬/坪1,638 萬・56.9 坪B棟3號 26/01/0128.1 萬/坪1,598 萬・56.9 坪B棟7號 25/12/2828.1 萬/坪1,598 萬・56.9 坪B棟5號 25/12/2230.6 萬/坪1,580 萬・51.7 坪B棟9號 25/11/0928.1 萬/坪1,598 萬・56.9 坪B棟17號 25/10/1528.1 萬/坪1,598 萬・56.9 坪B棟2號 25/10/1328.1 萬/坪1,598 萬・56.9 坪B棟18號 25/09/2828.1 萬/坪1,598 萬・56.9 坪B棟6號 25/09/2729.5 萬/坪1,498 萬・50.7 坪B棟11號 25/09/2728.1 萬/坪1,598 萬・56.9 坪B棟12號 25/09/2728.1 萬/坪1,598 萬・56.9 坪B棟13號 25/09/2728.1 萬/坪1,598 萬・56.9 坪B棟16號 25/09/2728.1 萬/坪1,598 萬・56.9 坪B棟19號 25/09/2727.9 萬/坪1,610 萬・57.7 坪B棟20號 25/09/27 | |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 5 | 28.1 |
| 2025 | — | — | 16 | 28.1 |