別名／建案名：光德路430巷6號
山豐青和2是 2022 年完工的華廈（9 層），位在苗栗縣竹南鎮迎薰南路。實價登錄以來中古成交 24 件、中位 18.4 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 24 戶、中位 18.4 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 光德路430巷6號
- 地號：
- 成功段0887-0000
- 社區代號：
成功段0887-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2021-10-20
- 建商（起造人）：
- 山豐建設股份有限公司
- 申報人：
- 山豐建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 24 戶
- 建照：
- (109)栗商建竹建字第00163號（2020-11-24）
- 自售期間：
- 1101224~1110331
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 山豐青和2｜竹南鎮迎薰南路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 24 件
- 中位 18.4 萬/坪
- 相對本區
- 0.65×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 24 戶
- 解約 0，中位 18.4 萬
- 去化率
- 100%
- 24 ÷ 24 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 24 戶的中位總價約 495 萬（不含車位）。自備 20% 約 99 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 15,036 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 45,108 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 24 件、中位 18.4 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 0.65 倍，比中位低 35%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 24 戶、解約 0 戶；備查總戶數 24 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 38 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1891 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 24 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 99 萬
- 貸款金額
- 396 萬
- 每月本息
- 15,036 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 145 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 45,108 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 五年換手率 0.0%／年（24 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 有管理組織
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 24 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 4 年
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：67 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -35%（≤ 15%）
- +12去化率至少 100%（24 ÷ 24 戶）
- +324 戶登錄沒有解約
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 山豐建設股份有限公司、共 24 戶
- +8交屋後中古中位 18.4 萬/坪，較預售 0.0%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 38
Amenities
周邊機能：38 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1891 公尺（竹南）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 465 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,891 | 竹南 | — | 1,500 |
| 超商 | 262 | 7-Eleven | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 465 | 美廉社 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 504 | 獅山多功能運動公園 | — | 500 |
| 國中小 | 403 | 海口國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 790 | 夏恩 | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 1,400 | 竹南鎮衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,168 | 竹南鎮立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 24 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 24 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | A2 棟 | A3 棟 |
|---|---|---|---|
| 9F | 18.4 萬/坪495 萬・26.9 坪A1棟9號 21/12/27 | 18.9 萬/坪510 萬・27 坪A2棟9號 21/12/28 | 19.1 萬/坪515 萬・27 坪A3棟9號 21/12/25 |
| 8F | 18.6 萬/坪500 萬・26.9 坪A1棟8號 22/01/01 | 19.1 萬/坪515 萬・27 坪A2棟8號 21/12/30 | 18.8 萬/坪508 萬・27 坪A3棟8號 21/12/26 |
| 7F | 18.2 萬/坪490 萬・26.9 坪A1棟7號 21/12/26 | 18.7 萬/坪505 萬・27 坪A2棟7號 21/12/26 | 19.1 萬/坪515 萬・27 坪A3棟7號 21/12/26 |
| 6F | 18.2 萬/坪490 萬・26.9 坪A1棟6號 21/12/25 | 18.9 萬/坪510 萬・27 坪A2棟6號 21/12/24 | 18.5 萬/坪500 萬・27 坪A3棟6號 21/12/25 |
| 5F | 18.4 萬/坪495 萬・26.9 坪A1棟5號 21/12/24 | 18.4 萬/坪495 萬・27 坪A2棟5號 21/12/24 | 18.1 萬/坪490 萬・27 坪A3棟5號 21/12/24 |
| 4F | 17.8 萬/坪480 萬・26.9 坪A1棟4號 21/12/24 | 18.2 萬/坪490 萬・27 坪A2棟4號 21/12/29 | 18.1 萬/坪490 萬・27 坪A3棟4號 21/12/25 |
| 3F | 18.6 萬/坪500 萬・26.9 坪A1棟3號 21/12/24 | 18.4 萬/坪495 萬・27 坪A2棟3號 22/01/03 | 18.5 萬/坪500 萬・27 坪A3棟3號 21/12/27 |
| 2F | 17.6 萬/坪475 萬・26.9 坪A1棟2號 21/12/25 | 17.3 萬/坪465 萬・27 坪A2棟2號 22/01/09 | 18.1 萬/坪490 萬・27 坪A3棟2號 22/01/01 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 4 | 18.2 | 4 | 18.2 |
| 2021 | 20 | 18.4 | 20 | 18.4 |
Transactions
中古成交史
24 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022-01-09 | 光德路430巷6號二樓之二 | 2 | 27.0 | 16.9 | 17.3 | 465 | 2房2廳1衛 | — | 0 |
| 2022-01-03 | 光德路430巷6號三樓之二 | 3 | 27.0 | 16.9 | 18.4 | 495 | 2房2廳1衛 | — | 0 |
| 2022-01-01 | 光德路430巷6號八樓之一 | 8 | 26.9 | 16.9 | 18.6 | 500 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 100 萬 | 0 |
| 2022-01-01 | 光德路430巷6號二樓之三 | 2 | 27.0 | 17.0 | 18.1 | 490 | 2房2廳1衛 | — | 0 |
| 2021-12-30 | 光德路430巷6號八樓之二 | 8 | 27.0 | 16.9 | 19.1 | 515 | 2房2廳1衛 | 其他 80 萬 | — |
| 2021-12-29 | 光德路430巷6號四樓之二 | 4 | 27.0 | 16.9 | 18.2 | 490 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-28 | 光德路430巷6號九樓之二 | 9 | 27.0 | 16.9 | 18.9 | 510 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-27 | 光德路430巷6號九樓之一 | 9 | 26.9 | 16.9 | 18.4 | 495 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-27 | 光德路430巷6號三樓之三 | 3 | 27.0 | 17.0 | 18.5 | 500 | 2房2廳1衛 | 其他 80 萬 | — |
| 2021-12-26 | 光德路430巷6號七樓之一 | 7 | 26.9 | 16.9 | 18.2 | 490 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-26 | 光德路430巷6號七樓之二 | 7 | 27.0 | 16.9 | 18.7 | 505 | 2房2廳1衛 | 其他 80 萬 | — |
| 2021-12-26 | 光德路430巷6號七樓之三 | 7 | 27.0 | 17.0 | 19.1 | 515 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-26 | 光德路430巷6號八樓之三 | 8 | 27.0 | 17.0 | 18.8 | 508 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 100 萬 | — |
| 2021-12-25 | 光德路430巷6號二樓之一 | 2 | 26.9 | 16.9 | 17.6 | 475 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-25 | 光德路430巷6號六樓之一 | 6 | 26.9 | 16.9 | 18.2 | 490 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-25 | 光德路430巷6號四樓之三 | 4 | 27.0 | 17.0 | 18.1 | 490 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-25 | 光德路430巷6號六樓之三 | 6 | 27.0 | 17.0 | 18.5 | 500 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-25 | 光德路430巷6號九樓之三 | 9 | 27.0 | 17.0 | 19.1 | 515 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 80 萬 | — |
| 2021-12-24 | 光德路430巷6號三樓之一 | 3 | 26.9 | 16.9 | 18.6 | 500 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-24 | 光德路430巷6號四樓之一 | 4 | 26.9 | 16.9 | 17.8 | 480 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-24 | 光德路430巷6號五樓之一 | 5 | 26.9 | 16.9 | 18.4 | 495 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-24 | 光德路430巷6號五樓之二 | 5 | 27.0 | 16.9 | 18.4 | 495 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-24 | 光德路430巷6號六樓之二 | 6 | 27.0 | 16.9 | 18.9 | 510 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2021-12-24 | 光德路430巷6號五樓之三 | 5 | 27.0 | 17.0 | 18.1 | 490 | 2房2廳1衛 | 其他 80 萬 | — |