珍鑽7是預售中的華廈（5 層），位在苗栗縣竹南鎮龍山路。預售已登錄 16 戶、中位 37.4 萬/坪，去化率至少 80%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 新山佳段0291-0000
- 社區代號：
新山佳段0291-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-07-10
- 建商（起造人）：
- 欣祿建設有限公司
- 申報人：
- 欣祿建設有限公司
- 層棟戶數：
- 20 戶
- 建照：
- (113)栗商建竹建字第00267號（2024-07-02）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1130702~1151231
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 珍鑽7｜竹南鎮龍山路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.33×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 16 戶
- 解約 0，中位 37.4 萬
- 去化率
- 80%
- 16 ÷ 20 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 16 戶的中位總價約 1,123 萬（不含車位）。自備 20% 約 225 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 34,112 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 102,337 元。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.33 倍，比中位高 33%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 16 戶、解約 0 戶；備查總戶數 20 戶，去化率至少 80%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 33 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1757 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 4 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 16 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 225 萬
- 貸款金額
- 898 萬
- 每月本息
- 34,112 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 330 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 102,337 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹南鎮中位的 1.33 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 20 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：48 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +33%（15–35%）
- +12去化率至少 80%（16 ÷ 20 戶）
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 欣祿建設有限公司、共 20 戶
- 0周邊機能分數 33
Amenities
周邊機能：33 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1757 公尺（竹南）
- +15超商 500 公尺內 4 家
- +10國中小 800 公尺內 2 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,757 | 竹南 | — | 1,500 |
| 超商 | 122 | 7-Eleven | 4 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,358 | 美廉社 | — | 1,000 |
| 公園 | 778 | 竹南滑步車公園 | — | 500 |
| 國中小 | 217 | 私立君毅高級中學 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 1,050 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 2,452 | 建國夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,255 | 宏安診所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,506 | 李科永紀念圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 16 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 20 戶，去化率至少 80%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 5F | 35.9 萬/坪估1,128 萬・31.4 坪A棟5F-A3號 24/11/2237.7 萬/坪估1,138 萬・30.2 坪A棟5F-A2號 24/11/01 | 39.3 萬/坪估1,178 萬・30 坪B棟5F-B2號 24/11/0939.3 萬/坪估1,178 萬・30 坪B棟5F-B1號 24/11/03 |
| 4F | 38.3 萬/坪估838 萬・21.9 坪A棟4F-A1號 24/11/0238.5 萬/坪估1,208 萬・31.4 坪A棟4F-A3號 24/10/25 | 38.3 萬/坪估1,148 萬・30 坪B棟4F-B1號 24/11/0535.2 萬/坪估1,055 萬・30 坪B棟4F-B2號 24/11/01 |
| 3F | 37.0 萬/坪估808 萬・21.9 坪A棟3F-A1號 24/10/2737.5 萬/坪估1,178 萬・31.4 坪A棟3F-A3號 24/10/25 | 37.3 萬/坪估1,118 萬・30 坪B棟3F-B1號 24/11/0534.2 萬/坪估1,025 萬・30 坪B棟3F-B2號 24/11/01 |
| 2F | 36.6 萬/坪估1,148 萬・31.4 坪A棟2F-A3號 24/11/0837.4 萬/坪818 萬・21.9 坪A棟2F-A1號 24/10/27 | 32.7 萬/坪估980 萬・30 坪B棟2F-B1號 24/11/2336.3 萬/坪估1,088 萬・30 坪B棟2F-B2號 24/10/27 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 16 | 37.4 |