別名／建案名：仁愛路2147號、仁愛路2145號、仁愛路2149號
旭海是 2022 年完工的華廈（5 層），位在苗栗縣竹南鎮仁愛路。實價登錄以來中古成交 16 件、中位 20.5 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 32 戶、中位 19.3 萬/坪，去化率至少 94%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 仁愛路2147號、仁愛路2145號、仁愛路2149號
- 地號：
- 新崎頂段0610-0000、新崎頂段0610-0001、新崎頂段0610-0002、新崎頂段0610-0003、新崎頂段0610-0004、新崎頂段0610-0005、新崎頂段0610-0006、新崎頂段0610-0007 等 36 筆
- 社區代號：
新崎頂段0610-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2021-10-01
- 建商（起造人）：
- 承陽建設股份有限公司
- 申報人：
- 承陽建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 34 戶
- 建照：
- (110)栗商建竹建字第00114號（2021-08-27）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1101001~1111001
- 使用分區：
- 一般農業區甲種建築用地
- 備查建案名稱：
- 旭海｜竹南鎮仁愛路旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 16 件
- 中位 20.5 萬/坪
- 相對本區
- 0.73×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 32 戶
- 解約 0，中位 19.3 萬
- 去化率
- 94%
- 32 ÷ 34 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 32 戶的中位總價約 828 萬（不含車位）。自備 20% 約 166 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 25,151 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 75,454 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 16 件、中位 20.5 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 0.73 倍，比中位低 27%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 1.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 32 戶、解約 0 戶；備查總戶數 34 戶，去化率至少 94%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 15 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 632 公尺（崎頂）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 32 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 166 萬
- 貸款金額
- 662 萬
- 每月本息
- 25,151 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 243 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 75,454 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 五年換手率 1.0%／年（34 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率
- 1.0%/年
- 34 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.3 件
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 4 年
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：63 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -31%（≤ 15%）
- +12去化率至少 94%（32 ÷ 34 戶）
- +332 戶登錄沒有解約
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 承陽建設股份有限公司、共 34 戶
- +8交屋後中古中位 20.5 萬/坪，較預售 +6.2%（≥ −3%）
- -4周邊機能分數 15（< 30）
Amenities
周邊機能：15 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 632 公尺（崎頂）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 632 | 崎頂 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 1,610 | OK超商 | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 2,727 | 全聯福利中心 | — | 1,000 |
| 公園 | 622 | 燈塔廣場 | — | 500 |
| 國中小 | 1,769 | 山佳國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 2,677 | 竹南鎮立幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 2,976 | 宏安診所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 3 公里內無 | — | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 32 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 34 戶，去化率至少 94%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 5F | 19.5 萬/坪476 萬・24.4 坪A棟6號 21/12/30 | 20.4 萬/坪454 萬・22.3 坪B棟6號 21/11/16 | 21.2 萬/坪474 萬・22.3 坪C棟6號 21/12/31 |
| 4F | 20.5 萬/坪500 萬・24.4 坪A棟5號 21/12/28 | 20.6 萬/坪408 萬・22.3 坪B棟5號 21/11/19 | 20.4 萬/坪456 萬・22.3 坪C棟5號 21/11/18 |
| 3F | 19.6 萬/坪478 萬・24.4 坪A棟3號 21/12/30 | 19.1 萬/坪388 萬・22.3 坪B棟3號 21/11/11 | 21.3 萬/坪475 萬・22.3 坪C棟3號 21/12/12 |
| 2F | 18.4 萬/坪448 萬・24.4 坪A棟2號 21/12/17 | 20.5 萬/坪456 萬・22.3 坪B棟2號 22/01/09 | 21.0 萬/坪470 萬・22.3 坪C棟2號 21/12/13 |
| 1F | 22.3 萬/坪428 萬・21.5 坪A棟1號 21/11/06 | 20.8 萬/坪446 萬・21.4 坪B棟1號 21/12/11 | 22.2 萬/坪443 萬・19.9 坪C棟1號 21/11/27 |
| 未標樓層 | 18.2 萬/坪856 萬・47.1 坪B棟5號 21/12/1518.6 萬/坪878 萬・47.1 坪A棟2號 21/12/1419.0 萬/坪893 萬・47 坪C棟2號 21/12/1319.3 萬/坪910 萬・47.1 坪B棟6號 21/12/1018.9 萬/坪890 萬・47.1 坪C棟5號 21/12/0319.8 萬/坪946 萬・47.9 坪B棟2號 21/12/0219.4 萬/坪928 萬・47.9 坪A棟6號 21/11/2918.3 萬/坪862 萬・47.1 坪B棟8號 21/11/2319.0 萬/坪896 萬・47.1 坪A棟3號 21/11/2218.5 萬/坪870 萬・47.1 坪A棟5號 21/11/1419.2 萬/坪906 萬・47.1 坪B棟7號 21/11/1218.2 萬/坪860 萬・47.1 坪B棟3號 21/11/1017.8 萬/坪828 萬・46.6 坪C棟6號 21/11/0719.2 萬/坪916 萬・47.6 坪C棟1號 21/11/0617.6 萬/坪828 萬・47.1 坪C棟3號 21/11/0519.8 萬/坪948 萬・47.9 坪A棟1號 21/11/0119.1 萬/坪908 萬・47.5 坪C棟7號 21/10/29 | ||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 1 | — | — | — |
| 2022 | 1 | — | 1 | — |
| 2021 | 14 | 20.5 | 31 | 19.3 |
Transactions
中古成交史
16 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023-04-24 | 仁愛路2147號三樓 | 3 | 17.3 | 18.5 | 25.5估 | 442 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 約 88 萬（估） | 1 |
| 2022-01-09 | 仁愛路2147號二樓 | 2 | 22.4 | 18.5 | 20.4 | 456 | 2房2廳2衛 | — | 0 |
| 2021-12-31 | 仁愛路2149號五樓 | 5 | 22.5 | 17.2 | 21.1 | 474 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2021-12-30 | 仁愛路2145號三樓 | 3 | 24.5 | 18.6 | 19.5 | 478 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2021-12-30 | 仁愛路2145號五樓 | 5 | 24.5 | 18.6 | 19.5 | 476 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2021-12-28 | 仁愛路2145號四樓 | 4 | 24.5 | 18.6 | 20.4 | 500 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2021-12-17 | 仁愛路2145號二樓 | 2 | 24.5 | 18.6 | 18.3 | 448 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2021-12-13 | 仁愛路2149號二樓 | 2 | 22.5 | 17.2 | 20.9 | 470 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2021-12-12 | 仁愛路2149號三樓 | 3 | 22.5 | 17.2 | 21.2 | 475 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2021-12-11 | 仁愛路2147號 | 1 | 21.5 | 18.5 | 20.7 | 446 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2021-11-27 | 仁愛路2149號 | 1 | 20.0 | 17.2 | 22.1 | 443 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2021-11-19 | 仁愛路2147號四樓 | 4 | 22.4 | 18.5 | 20.5 | 408 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 50 萬 | — |
| 2021-11-18 | 仁愛路2149號四樓 | 4 | 22.5 | 17.2 | 20.3 | 456 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2021-11-16 | 仁愛路2147號五樓 | 5 | 22.4 | 18.5 | 20.3 | 454 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2021-11-11 | 仁愛路2147號三樓 | 3 | 22.4 | 18.5 | 19.0 | 388 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 38 萬 | — |
| 2021-11-06 | 仁愛路2145號 | 1 | 21.6 | 18.6 | 22.2 | 428 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 50 萬 | — |