家藏美8是預售中的華廈（5 層），位在苗栗縣竹南鎮保福路。預售已登錄 13 戶、中位 29.7 萬/坪，去化率至少 41%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 海口段海口小段0245-0002
- 社區代號：
海口段海口小段0245-0002（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-01-14
- 建商（起造人）：
- 均造建設股份有限公司
- 申報人：
- 僑馥建築經理股份有限公司
- 層棟戶數：
- 32 戶
- 建照：
- (114)栗商建竹建字第00003號（2025-01-03）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 114年02月06日至完銷日止
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 家藏美8｜竹南鎮保福路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.06×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 13 戶
- 解約 0，中位 29.7 萬
- 去化率
- 41%
- 13 ÷ 32 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 13 戶的中位總價約 1,073 萬（不含車位）。自備 20% 約 215 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 32,594 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 97,781 元。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.06 倍，比中位高 6%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 13 戶、解約 0 戶；備查總戶數 32 戶，去化率至少 41%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 30 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 2 家；超市／量販 1 公里內 1 家（最近 219 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 13 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 215 萬
- 貸款金額
- 858 萬
- 每月本息
- 32,594 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 315 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 97,781 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹南鎮中位的 1.06 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售價格年增 +10.4%，比竹南鎮（-11.8%）快很多
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 開賣 17 個月去化率 41%，預售價格年增 +10.4%（≥ +5%）
- 解約率 0.0%（≤ 1%）
- 五年換手率
- —
- 32 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：50 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +6%（≤ 15%）
- +6去化率至少 41%（13 ÷ 32 戶）
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 均造建設股份有限公司、共 32 戶
- 0周邊機能分數 30
Amenities
周邊機能：30 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 219 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,112 | 談文 | — | 1,500 |
| 超商 | 253 | OK超商 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 219 | 美廉社 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 970 | 港墘社區公園 | — | 500 |
| 國中小 | 170 | 海口國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 1,318 | 夏恩 | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 1,857 | 竹南鎮衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,701 | 竹南鎮立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 13 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 32 戶，去化率至少 41%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 5F | 26.6 萬/坪估838 萬・31.5 坪A棟5F-A2號 25/03/0729.7 萬/坪估1,040 萬・35.1 坪A棟5F-A1號 25/02/24 | 29.4 萬/坪估1,095 萬・37.2 坪B棟5F-B5號 26/06/05 |
| 4F | 32.4 萬/坪估1,135 萬・35.1 坪A棟4F-A1號 26/02/05 | 29.2 萬/坪估1,085 萬・37.1 坪B棟4F-B5號 26/07/1832.2 萬/坪估1,035 萬・32.1 坪B棟4F-B1號 26/07/18 |
| 3F | 28.9 萬/坪估1,035 萬・35.8 坪A棟3F-A1號 25/03/11 | 29.0 萬/坪估1,085 萬・37.4 坪B棟3F-B3號 26/06/0434.7 萬/坪估1,115 萬・32.1 坪B棟3F-B1號 26/01/1331.5 萬/坪估1,175 萬・37.2 坪B棟3F-B5號 26/01/07 |
| 2F | 27.1 萬/坪估1,010 萬・37.3 坪A棟2F-A1號 25/02/2730.9 萬/坪估980 萬・31.7 坪A棟2F-A3號 25/02/13 | 32.8 萬/坪估1,073 萬・32.7 坪B棟2F-B5號 26/07/12 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 8 | 31.9 |
| 2025 | — | — | 5 | 28.9 |