怎麼讀本站的五種訊號，以及最常見的誤讀

五種訊號各自在問什麼

• 高估區在問：價格漲幅和租金、成交量的差距有多大？看的是三年漲幅、租金報酬率與預售溢價。
• 低估區在問：價格漲得比較慢，和哪些條件有關？看的是租金報酬率、漲幅落後程度、量能與人口。
• 有價無市在問：成交量減少時，價格為什麼沒有跟著變？看的是成交量比去年同期與五年平均萎縮的幅度，以及價格年增率。
• 惜售區在問：這裡的房子為什麼很少轉手？看的是長期換手率，以及量、價、人口是否穩定。
• 高風險區在問：人口減少、新供給多，需求從哪裡來？看的是人口減少、預售供給集中、解約率。

一個區可以同時是「高估」與「有價無市」，常出現在價格上漲一段時間之後、成交量開始萎縮的時候；也可以同時是「低估」與「高風險」，代表價格漲幅相對落後，但人口在流失。「惜售」與「有價無市」則互斥，有價無市達門檻的區不評惜售。訊號頁把五種各自列出，就是不想把它們硬合成一個分數。

惜售怎麼判定

惜售描述的是「長期很少人賣，但市場沒有停擺」：換手率長期偏低，但成交量沒有驟縮、價格穩定、人口沒有流失。它和有價無市的差別是：有價無市是成交量突然萎縮而價格不跌，惜售是量一直偏低、但量價都穩。

行政區層依規則計分，達 50 分才標記；下面四個必要條件缺一就是 0 分：

1. 換手率長期偏低。過去五年平均每年的成交件數占住宅存量的比例，在全台後 25%；沒有住宅存量資料的區，改看五年平均每千人的成交件數。
2. 成交量沒有驟縮。成交量年增率，以及近四季件數與五年平均的比值，都高於全台第 30 百分位。
3. 價格穩定。價格年增在 −3% 到 +8% 之間，且三年年化不為負。
4. 人口沒有明顯流失。人口三年變化高於全台第 20 百分位，排除人口外移造成的交易稀少。

人口三年沒有減少、租金報酬率不低於全台中位數、新完工住宅占存量的比例偏低會再加分；預售占成交比例高則扣分。重點觀察區的社區另有社區層級的惜售：除了五年換手率，還看持有年數的中位數與兩年內轉手的比例，門檻是全部重點區社區的分位數。各項分數與本季門檻見指標說明。

看到訊號之後可以接著查什麼

1. 點進行政區頁看十年走勢。單季中位數會被少數交易帶動，看 25–75 百分位的區間帶有沒有一起移動。
2. 看中位屋齡與坪數。如果這一季突然多了很多小坪數新成屋交屋，單價會被拉高，但那不是同一批房子變貴。
3. 看預售與中古的價差。預售中位單價達中古屋 1.3 倍以上，是「高估」的計分條件之一。價差反映的是新屋條件與尚未完成的建設，不代表哪一邊的價格比較合理；價差之後怎麼變化本站不預測，可以對照量能與解約。
4. 看人口。人口三年變化是變動最慢的指標，也比較不受單季交易組成影響。

什麼情況訊號會失真

• 樣本不足。近四季不到 40 件的區不評分，40 到 100 件的區仍要保守看。
• 登記時滯。基準季後面一兩季資料不完整，如果基準季剛好在季末前被更新，成交量年增率會暫時偏低。
• 結構改變。大型重劃區交屋潮會讓中位數在一兩年內跳升，之後回落，這不是漲跌而是組成改變。
• 相對門檻。門檻多半以全台分位數決定（例如前 20%、後 20%），所以每一季都一定有區落在門檻內；在全面上漲的年份，「低估」不代表便宜，只代表相對落後；「高估」也只代表相對領先，不是價格會下跌的判斷。

這個站不做的事

不預測、不推薦、不評估個別物件。訊號是依相對門檻做的分類，不是估值結論，也不代表買進或賣出的時機。它回答的是「這一區的價、量、租金、人口，相對於全台落在哪裡」，剩下的判斷交給看的人。