別名／建案名：林森路67巷2號
冠安-玖窩是 2026 年完工的華廈（5 層），位在新竹市東區林森路。實價登錄以來中古成交 9 件、中位 48.7 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 8 戶（解約 1 戶）、中位 50.9 萬/坪，去化率至少 89%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 林森路67巷2號
- 地號：
- 南門段一小段0041-0006
- 社區代號：
南門段一小段0041-0006（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-04-18
- 建商（起造人）：
- 冠安建設有限公司
- 申報人：
- 冠安建設有限公司
- 層棟戶數：
- 9 戶
- 建照：
- (112)府都建字第00078號（2023-05-25）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1130327~1140430,售完為止
- 使用分區：
- 第二種商業區
- 備查建案名稱：
- 冠安-玖窩｜新竹市林森路67巷4號旁邊
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 前一年 49.0 萬
- 全期中古
- 9 件
- 中位 48.7 萬/坪
- 相對本區
- 1.05×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 8 戶
- 解約 1，中位 50.9 萬
- 去化率
- 89%
- 8 ÷ 9 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 8 戶的中位總價約 765 萬（不含車位）。自備 20% 約 153 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 23,238 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 69,713 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 9 件、中位 48.7 萬/坪。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.05 倍，比中位高 5%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 8 戶、解約 1 戶；備查總戶數 9 戶，去化率至少 89%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 95 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 400 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 24 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 8 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 153 萬
- 貸款金額
- 612 萬
- 每月本息
- 23,238 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 225 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 69,713 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 1.05 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 9 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 0 年
- 東區中位 20 年
Amenities
周邊機能：95 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 400 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 24 家
- +10超市／量販 1 公里內 20 家（最近 65 公尺）
- +10公園 500 公尺內 10 座
- +10國中小 800 公尺內 4 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 5 處
- +5診所 500 公尺內 2 家
- +10醫院 243 公尺（南門綜合醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 400 | 新竹 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 41 | 7-Eleven | 24 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 65 | 大聯大大賣場 | 20 | 1,000 |
| 公園 | 48 | 南門公園 | 10 | 500 |
| 國中小 | 559 | 新竹國小 | 4 | 800 |
| 幼兒園 | 467 | 南瓜田幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 376 | 中央市場 | 5 | 800 |
| 診所 | 413 | 仁愛中醫診所 | 2 | 500 |
| 醫院 | 243 | 南門綜合醫院 | 6 | 2,000 |
| 圖書館 | 358 | 午未樓k書中心 | 5 | 1,000 |
| 大專院校 | 905 | 清華大學南大校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 9 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 9 戶，去化率至少 89%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | 未標棟別 |
|---|---|---|---|
| 5F | 51.0 萬/坪791 萬・15.5 坪0號 24/07/06 | ||
| 4F | 53.5 萬/坪823 萬・15.4 坪A棟0號 24/07/27 | 46.9 萬/坪728 萬・15.5 坪B棟0號 24/07/26 | |
| 3F | 52.8 萬/坪812 萬・15.4 坪A棟3號 24/07/18 | 45.8 萬/坪710 萬・15.5 坪B棟0號 24/07/26 | |
| 2F | 50.7 萬/坪781 萬・15.4 坪A棟2號 24/07/27 | 46.4 萬/坪719 萬・15.5 坪B棟2號 25/09/10 | 46.4 萬/坪719 萬・15.5 坪0號 24/07/06 |
| 1F | 51.1 萬/坪748 萬・14.6 坪B棟1號 24/07/19 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1 | — | — | — |
| 2025 | 1 | — | 1 | — |
| 2024 | 7 | 49.0 | 7 | 51.0 |
Transactions
中古成交史
9 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07-16 | 林森路67巷2號二樓之2 | 2 | 16.2 | 9.6 | 48.7 | 786 | 2房0廳2衛 | — | 0 |
| 2025-09-10 | 林森路67巷2號二樓之2 | 2 | 16.2 | 9.6 | 44.5 | 719 | 2房0廳2衛 | — | — |
| 2024-08-01 | 林森路67巷2號四樓之1 | 4 | 15.9 | 9.3 | 51.7 | 823 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2024-07-31 | 林森路67巷2號四樓之2 | 4 | 16.2 | 9.6 | 45.1 | 728 | 2房0廳2衛 | — | — |
| 2024-07-31 | 林森路67巷2號三樓之2 | 3 | 16.2 | 9.6 | 44.0 | 710 | 2房0廳2衛 | — | — |
| 2024-07-27 | 林森路67巷2號二樓之1 | 2 | 15.9 | 9.3 | 49.1 | 781 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2024-07-19 | 林森路67巷2號 | 1 | 15.5 | 9.8 | 48.1 | 748 | 2房0廳2衛 | — | — |
| 2024-07-18 | 林森路67巷2號三樓之1 | 3 | 15.9 | 9.3 | 51.1 | 812 | 1房1廳1衛 | — | — |
| 2024-07-06 | 林森路67巷2號五樓之2 | 5 | 16.2 | 9.6 | 49.0 | 791 | 2房0廳2衛 | — | — |