別名／建案名：南大路423巷31號、南大路423巷31之1號
晨富NO.11晨富學苑是 2024 年完工的華廈（5 層），位在新竹市東區南大路。實價登錄以來中古成交 20 件、中位 57.7 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 14 戶、中位 58.2 萬/坪，去化率至少 70%。社區訊號：有價無市（60 分）。
- 門牌：
- 南大路423巷31號、南大路423巷31之1號
- 地號：
- 新興段0520-0002、新興段0520-0003
- 社區代號：
新興段0520-0002（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-11-11
- 建商（起造人）：
- 晨富建設有限公司
- 申報人：
- 晨富建設有限公司
- 層棟戶數：
- 20 戶
- 建照：
- (110)府都建字第00227號（2021-09-16）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1111201~1131231
- 使用分區：
- 第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 晨富NO.11晨富學苑｜新竹市南大路423巷25號旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 20 件
- 中位 57.7 萬/坪
- 相對本區
- 1.24×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 14 戶
- 解約 0，中位 58.2 萬
- 去化率
- 70%
- 14 ÷ 20 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 14 戶的中位總價約 1,192 萬（不含車位）。自備 20% 約 238 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 36,208 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 108,625 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 20 件、中位 57.7 萬/坪。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.24 倍，比中位高 24%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 47.5% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；東區整體是 0.44 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 14 戶、解約 0 戶；備查總戶數 20 戶，去化率至少 70%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 90 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 787 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 13 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 14 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 238 萬
- 貸款金額
- 954 萬
- 每月本息
- 36,208 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 350 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 108,625 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：有價無市
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 近四季只成交 0 件，是五年平均（每年 9.5 件）的 0%，比重點區多數社區縮得更多（≤ 5%）
- 近期單價不低於全期中位，量縮價不跌
- 單價是東區中位的 1.24 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- 47.5%/年
- 20 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 9.5 件
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：57 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +25%（15–35%）
- +12去化率至少 70%（14 ÷ 20 戶）
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 晨富建設有限公司、共 20 戶
- +8交屋後中古中位 57.7 萬/坪，較預售 -0.9%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 90（≥ 70）
Amenities
周邊機能：90 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 787 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 13 家
- +10超市／量販 1 公里內 17 家（最近 103 公尺）
- +10公園 500 公尺內 3 座
- +10國中小 800 公尺內 5 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +5診所 500 公尺內 2 家
- +10醫院 454 公尺（新竹國泰綜合醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 787 | 新竹 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 124 | 萊爾富 | 13 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 103 | 全聯福利中心 | 17 | 1,000 |
| 公園 | 339 | 興學公園 | 3 | 500 |
| 國中小 | 245 | 新竹國小 | 5 | 800 |
| 幼兒園 | 627 | 南瓜田幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 450 | 竹蓮市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 249 | 何耳鼻喉科 | 2 | 500 |
| 醫院 | 454 | 新竹國泰綜合醫院 | 5 | 2,000 |
| 圖書館 | 266 | 清華大學南大校區圖書館 | 3 | 1,000 |
| 大專院校 | 374 | 清華大學南大校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 14 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 20 戶，去化率至少 70%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 1 棟 |
|---|---|
| 5F | 62.6 萬/坪1,158 萬・18.5 坪1棟A號 23/07/1662.5 萬/坪1,298 萬・20.8 坪1棟B號 23/07/02 |
| 4F | 57.5 萬/坪1,418 萬・24.7 坪1棟E號 24/01/2156.4 萬/坪1,345 萬・23.9 坪1棟F號 23/09/1958.8 萬/坪1,088 萬・18.5 坪1棟A號 23/08/0557.8 萬/坪1,208 萬・20.9 坪1棟B號 23/07/01 |
| 3F | 58.8 萬/坪1,088 萬・18.5 坪1棟A號 24/01/1257.3 萬/坪1,378 萬・24 坪1棟F號 23/10/1156.9 萬/坪1,188 萬・20.9 坪1棟B號 23/06/09 |
| 2F | 58.7 萬/坪1,412 萬・24.1 坪1棟F號 24/01/2457.2 萬/坪1,196 萬・20.9 坪1棟B號 24/01/1557.7 萬/坪1,068 萬・18.5 坪1棟A號 23/12/05 |
| 1F | 58.6 萬/坪1,005 萬・17.2 坪1棟A號 24/01/2459.5 萬/坪1,128 萬・19 坪1棟B號 23/12/16 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 11 | 57.8 | 5 | 58.6 |
| 2023 | 9 | 57.2 | 9 | 57.8 |
Transactions
中古成交史
20 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-05-03 | 南大路423巷31號五樓之6 | 5 | 28.8 | 25.9 | 67.3估 | 1,940 | 3房2廳3衛 | 一樓平面 約 180 萬（估） | 0 |
| 2024-04-29 | 南大路423巷31號五樓之5 | 5 | 33.6 | 29.9 | 64.0估 | 2,150 | 3房2廳3衛 | 一樓平面 約 180 萬（估） | 0 |
| 2024-04-22 | 南大路423巷31號四樓之3 | 4 | 24.1 | 18.1 | 59.6 | 1,438 | 2房2廳2衛 | — | 0 |
| 2024-04-11 | 南大路423巷31號二樓之3 | 2 | 24.1 | 18.1 | 59.2 | 1,428 | 2房2廳2衛 | — | 0 |
| 2024-03-24 | 南大路423巷31號三樓之5 | 3 | 25.0 | 17.5 | 56.7 | 1,420 | 2房2廳2衛 | — | 0 |
| 2024-02-25 | 南大路423巷31號二樓之5 | 2 | 25.0 | 17.5 | 59.9 | 1,500 | 2房2廳2衛 | — | 0 |
| 2024-01-24 | 南大路423巷31之1號 | 1 | 17.5 | 13.6 | 57.5 | 1,005 | 2房2廳1衛 | — | 0 |
| 2024-01-24 | 南大路423巷31號二樓之6 | 2 | 24.5 | 17.2 | 57.6 | 1,412 | 2房2廳2衛 | — | 0 |
| 2024-01-21 | 南大路423巷31號四樓之5 | 4 | 25.0 | 17.5 | 56.7 | 1,418 | 2房2廳2衛 | — | 0 |
| 2024-01-15 | 南大路423巷31號二樓之1 | 2 | 21.1 | 15.0 | 56.7 | 1,196 | 2房2廳2衛 | — | 0 |
| 2024-01-12 | 南大路423巷31號三樓之2 | 3 | 18.8 | 13.4 | 57.8 | 1,088 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 300 萬 | 0 |
| 2023-12-16 | 南大路423巷31號 | 1 | 19.3 | 15.0 | 58.3 | 1,128 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2023-12-05 | 南大路423巷31號二樓之2 | 2 | 18.8 | 13.4 | 56.7 | 1,068 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2023-10-11 | 南大路423巷31號三樓之6 | 3 | 24.5 | 17.2 | 56.4 | 1,378 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2023-09-19 | 南大路423巷31號四樓之6 | 4 | 24.3 | 17.2 | 55.4 | 1,345 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 300 萬 | — |
| 2023-08-05 | 南大路423巷31號四樓之2 | 4 | 18.8 | 13.4 | 57.8 | 1,088 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2023-07-16 | 南大路423巷31號五樓之2 | 5 | 18.8 | 13.4 | 61.5 | 1,158 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2023-07-02 | 南大路423巷31號五樓之1 | 5 | 21.1 | 15.0 | 61.6 | 1,298 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2023-07-01 | 南大路423巷31號四樓之1 | 4 | 21.1 | 15.0 | 57.2 | 1,208 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2023-06-09 | 南大路423巷31號三樓之1 | 3 | 21.1 | 15.0 | 56.3 | 1,188 | 2房2廳2衛 | — | — |