豐溢‧風藝是預售中的大樓（15 層），位在新竹市東區光復路二段。預售已登錄 40 戶（解約 1 戶）、中位 51.5 萬/坪，去化率至少 71%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 東山段一小段0728-0000、東山段一小段0729-0001、東山段一小段0729-0003、東山段一小段0734-0000、東山段一小段0735-0000、東山段一小段0738-0000
- 社區代號：
東山段一小段0728-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-11-14
- 建商（起造人）：
- 豐溢開發有限公司古京建設股份有限公司
- 申報人：
- 豐溢開發有限公司、古京建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 56 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00145號（2022-08-16）
- 自售期間：
- 1120401~1120930
- 代銷期間：
- 從111年11月15日開始預售至完銷為止
- 使用分區：
- 第二種商業區
- 備查建案名稱：
- 豐溢˙風藝｜新竹市光復路二段
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.11×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 40 戶
- 解約 1，中位 51.5 萬
- 去化率
- 71%
- 40 ÷ 56 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 40 戶的中位總價約 1,629 萬（不含車位）。自備 20% 約 326 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 49,483 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 148,448 元。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.11 倍，比中位高 11%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 40 戶、解約 1 戶；備查總戶數 56 戶，去化率至少 71%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 90 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 719 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 10 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 40 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 326 萬
- 貸款金額
- 1,303 萬
- 每月本息
- 49,483 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 478 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 148,448 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 1.11 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率 0.0%／年（56 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 56 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：52 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +11%（≤ 15%）
- +12去化率至少 71%（40 ÷ 56 戶）
- -5解約率 2.4%（1 戶）
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 豐溢開發有限公司古京建設股份有限公司、共 56 戶
- +4周邊機能分數 90（≥ 70）
Amenities
周邊機能：90 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 719 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 10 家
- +10超市／量販 1 公里內 19 家（最近 206 公尺）
- +10公園 500 公尺內 8 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5傳統市場 800 公尺內 5 處
- +5診所 500 公尺內 11 家
- +10醫院 883 公尺（南門綜合醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（陽明交大博愛校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 719 | 新竹 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 197 | 萊爾富 | 10 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 206 | 新竹玉市 | 19 | 1,000 |
| 公園 | 134 | — | 8 | 500 |
| 國中小 | 333 | 國立新竹女子高級中學 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 686 | 東門國小幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 106 | 花園街觀光夜市 | 5 | 800 |
| 診所 | 338 | 常安堂中醫診所 | 11 | 500 |
| 醫院 | 883 | 南門綜合醫院 | 6 | 2,000 |
| 圖書館 | 351 | — | 6 | 1,000 |
| 大專院校 | 824 | 陽明交大博愛校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 41 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 56 戶，去化率至少 71%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | A2 棟 | A3 棟 | A5 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 15F | 52.0 萬/坪1,665 萬・32 坪A1棟15號 23/04/28 | 52.3 萬/坪1,655 萬・31.6 坪A2棟15號 24/01/12 | 53.8 萬/坪1,142 萬・21.2 坪A3棟15號 23/06/29 | 52.0 萬/坪1,686 萬・32.4 坪A5棟15號 23/05/20 |
| 14F | 52.8 萬/坪1,690 萬・32 坪A1棟14號 24/06/17 | 51.7 萬/坪1,635 萬・31.6 坪A2棟14號 23/11/19 | 53.2 萬/坪1,130 萬・21.2 坪A3棟14號 23/05/01 | |
| 13F | 50.9 萬/坪1,608 萬・31.6 坪A2棟13號 23/06/30 | 50.9 萬/坪1,080 萬・21.2 坪A3棟13號 23/06/29 | ||
| 12F | 51.6 萬/坪1,652 萬・32 坪A1棟12號 23/04/28 | 52.7 萬/坪1,115 萬・21.2 坪A3棟12號 23/05/01 | 51.6 萬/坪1,673 萬・32.4 坪A5棟12號 23/05/08 | |
| 11F | 51.5 萬/坪1,650 萬・32 坪A1棟11號 24/04/01 | 52.4 萬/坪1,658 萬・31.6 坪A2棟11號 24/05/18 | 52.4 萬/坪1,108 萬・21.2 坪A3棟11號 23/04/25 | |
| 10F | 51.7 萬/坪1,655 萬・32 坪A1棟10號 24/05/31 | 51.6 萬/坪1,630 萬・31.6 坪A2棟10號 24/08/22 | 52.4 萬/坪1,110 萬・21.2 坪A3棟10號 23/05/23 | 52.0 萬/坪1,685 萬・32.4 坪A5棟10號 23/10/30 |
| 9F | 51.5 萬/坪1,650 萬・32 坪A1棟9號 23/09/24 | 51.0 萬/坪1,612 萬・31.6 坪A2棟9號 24/02/16 | 51.5 萬/坪1,090 萬・21.2 坪A3棟9號 23/04/28 | |
| 8F | 50.2 萬/坪1,586 萬・31.6 坪A2棟8號 24/06/20 | 53.9 萬/坪1,140 萬・21.2 坪A3棟8號 24/08/20 | 50.9 萬/坪1,650 萬・32.4 坪A5棟8號 23/06/29 | |
| 7F | 50.6 萬/坪1,620 萬・32 坪A1棟7號 24/05/16 | 50.5 萬/坪1,598 萬・31.6 坪A2棟7號 24/11/23 | 51.0 萬/坪1,080 萬・21.2 坪A3棟7號 23/05/29 | 52.1 萬/坪1,688 萬・32.4 坪A5棟7號 24/03/25 |
| 6F | 51.5 萬/坪1,628 萬・31.6 坪A2棟6號 24/06/06 | 50.5 萬/坪1,638 萬・32.4 坪A5棟6號 23/09/15 | ||
| 5F | 49.6 萬/坪1,587 萬・32 坪A1棟5號 23/05/01 | 49.6 萬/坪1,568 萬・31.6 坪A2棟5號 24/03/22 | 50.4 萬/坪1,067 萬・21.2 坪A3棟5號 23/04/26 | 51.5 萬/坪1,670 萬・32.4 坪A5棟5號 24/04/27 |
| 4F | 47.5 萬/坪1,520 萬・32 坪A1棟4號 23/05/15 | 49.6 萬/坪1,050 萬・21.2 坪A3棟4號 23/06/29 | 51.2 萬/坪1,660 萬・32.4 坪A5棟4號 24/08/02 | |
| 3F | 50.0 萬/坪1,058 萬・21.2 坪A3棟3號 23/05/22 | |||
| 2F | 56.3 萬/坪1,800 萬・32 坪A1棟2號 23/05/19 | 56.2 萬/坪1,910 萬・34 坪A5棟2號 23/04/26 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 15 | 51.5 |
| 2023 | — | — | 25 | 51.6 |