創礫AI是預售中的華廈（10 層），位在新竹市東區北大路。預售已登錄 14 戶、中位 66.7 萬/坪。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 民富段2763-0000
- 社區代號：
民富段2763-0000（後台命名用）
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.43×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 14 戶
- 解約 0，中位 66.7 萬
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 14 戶的中位總價約 1,350 萬（不含車位）。自備 20% 約 270 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 41,008 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 123,023 元。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.43 倍，比中位高 43%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 14 戶、解約 0 戶。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 83 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1240 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 10 家；座標是路段中心估算。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 14 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 270 萬
- 貸款金額
- 1,080 萬
- 每月本息
- 41,008 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 396 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 123,023 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 1.43 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比東區中古貴 +43%
- 所在的東區被標記為高估區
- 開賣 13 個月平均每月只登錄 1.1 戶，預售價格年增 -0.3%，量不動價不降
- 對東區中古溢價 +43%（≥ 35%）
- 五年換手率
- —
- 0 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：23 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +43%（35–60%）
- 0平均每月登錄 1.1 戶（無備查總戶數）
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
Amenities
周邊機能：83 分
以路段中心（估算）為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1240 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 10 家
- +10超市／量販 1 公里內 19 家（最近 387 公尺）
- +10公園 500 公尺內 9 座
- +10國中小 800 公尺內 5 所
- +5傳統市場 800 公尺內 2 處
- +5診所 500 公尺內 4 家
- +10醫院 953 公尺（新竹台大分院新竹醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（陽明交大博愛校區）
這個社區還沒有精確座標，用路段中心估算，距離可能差幾百公尺。
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,240 | 新竹 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 119 | 7-Eleven | 10 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 387 | 愛買巨城店 | 19 | 1,000 |
| 公園 | 147 | 新竹綠園道 | 9 | 500 |
| 國中小 | 69 | 私立曙光小學 | 5 | 800 |
| 幼兒園 | 766 | 東門國小幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 185 | 錦華市場 | 2 | 800 |
| 診所 | 415 | 愛生美皮膚科 | 4 | 500 |
| 醫院 | 953 | 新竹台大分院新竹醫院 | 8 | 2,000 |
| 圖書館 | 329 | 新竹市立圖書館 | 3 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,961 | 陽明交大博愛校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 14 戶（含解約 0 戶）。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 9F | 71.9 萬/坪1,233 萬・17.2 坪B棟9F號 24/11/14 | |||
| 6F | 67.9 萬/坪1,438 萬・21.2 坪C棟6F號 24/12/16 | 67.7 萬/坪1,355 萬・20 坪D棟6F號 25/03/23 | ||
| 5F | 68.8 萬/坪1,458 萬・21.2 坪A棟5F號 25/01/12 | 66.9 萬/坪1,345 萬・20.1 坪B棟5F號 24/11/08 | 66.8 萬/坪1,438 萬・21.5 坪C棟5F號 25/01/12 | 66.5 萬/坪1,331 萬・20 坪D棟5F號 25/01/19 |
| 4F | 68.2 萬/坪1,450 萬・21.3 坪A棟4F號 24/11/24 | 66.7 萬/坪1,335 萬・20 坪D棟4F號 25/06/25 | ||
| 3F | 66.1 萬/坪1,330 萬・20.1 坪B棟3F號 24/11/18 | 65.2 萬/坪1,410 萬・21.6 坪C棟3F號 25/11/24 | ||
| 2F | 66.5 萬/坪1,338 萬・20.1 坪B棟2F號 24/11/08 | 64.7 萬/坪1,400 萬・21.6 坪C棟2F號 24/11/13 | 66.5 萬/坪1,331 萬・20 坪D棟2F號 25/01/10 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 7 | 66.7 |
| 2024 | — | — | 7 | 66.9 |