森活新墅是預售中的透天（4 層），位在新竹市香山區草漯街。預售已登錄 38 戶、中位 32.6 萬/坪，去化率至少 97%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 大湖段0069-0001、大湖段0069-0002、香村段0427-0004
- 社區代號：
大湖段0069-0001（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-05-06
- 建商（起造人）：
- 興鼎建設股份有限公司
- 申報人：
- 興鼎建設股份有限公司負責人：劉一麟
- 層棟戶數：
- 39 戶
- 建照：
- (110)府都建字第00314號（2021-12-28）
- 自售期間：
- 1110611~自完售止,1110611~全案售罄為止
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 山坡地保育區丙種建築用地，一般農業區丙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 森活新墅｜新竹市草漯街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.09×
- 香山區 29.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 38 戶
- 解約 0，中位 32.6 萬
- 去化率
- 97%
- 38 ÷ 39 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 38 戶的中位總價約 2,083 萬（不含車位）。自備 20% 約 417 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 63,273 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 189,820 元。看資料 →
- 單價和香山區整體比起來如何？
- 單價是香山區中古住宅中位（29.8 萬/坪）的 1.09 倍，比中位高 9%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 38 戶、解約 0 戶；備查總戶數 39 戶，去化率至少 97%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 15 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：國中小 800 公尺內 1 所；大專院校 2 公里內（中華大學）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 38 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 417 萬
- 貸款金額
- 1,666 萬
- 每月本息
- 63,273 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 611 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 189,820 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 五年換手率 0.0%／年（39 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 單價是香山區中位的 1.09 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 39 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 香山區 -0.2%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 香山區中位 18 年
Score
建案評分：69 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +9%（≤ 15%）
- +12去化率至少 97%（38 ÷ 39 戶）
- +338 戶登錄沒有解約
- +6香山區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 興鼎建設股份有限公司、共 39 戶
- -4周邊機能分數 15（< 30）
Amenities
周邊機能：15 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5大專院校 2 公里內（中華大學）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,553 | 香山 | — | 1,500 |
| 超商 | 1,238 | 萊爾富 | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,277 | 生活家賣場 | — | 1,000 |
| 公園 | 1,452 | 櫻花山坡 | — | 500 |
| 國中小 | 767 | 茄苳國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 865 | 茄苳國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 2,044 | 元培健康診所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,461 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,430 | 中華大學 | 3 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 38 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 39 戶，去化率至少 97%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | A2 棟 | A3 棟 | A5 棟 | A6 棟 | B1 棟 | B10 棟 | B11 棟 | B12 棟 | B2 棟 | B3 棟 | B5 棟 | B6 棟 | B7 棟 | B8 棟 | B9 棟 | C1 棟 | C10 棟 | C11 棟 | C12 棟 | C2 棟 | C3 棟 | C5 棟 | C6 棟 | C7 棟 | C8 棟 | C9 棟 | D1 棟 | D10 棟 | D11 棟 | D12 棟 | D13 棟 | D2 棟 | D3 棟 | D5 棟 | D6 棟 | D7 棟 | D8 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 未標樓層 | 35.0 萬/坪2,100 萬・60 坪B5棟0號 24/03/3134.5 萬/坪2,138 萬・61.9 坪B1棟0號 23/12/2535.6 萬/坪2,350 萬・65.9 坪D1棟0號 23/12/0635.3 萬/坪2,118 萬・60 坪B3棟0號 23/11/2533.6 萬/坪2,218 萬・65.9 坪C12棟0號 23/11/0534.1 萬/坪2,188 萬・64.1 坪D10棟0號 23/10/2734.1 萬/坪2,188 萬・64.1 坪D11棟0號 23/10/2734.1 萬/坪2,188 萬・64.1 坪D6棟0號 23/10/2033.0 萬/坪2,175 萬・65.9 坪C1棟0號 23/10/0833.0 萬/坪2,118 萬・64.1 坪C5棟0號 23/09/3032.6 萬/坪2,092 萬・64.1 坪C6棟0號 23/09/2232.6 萬/坪2,092 萬・64.1 坪C9棟0號 23/09/2232.3 萬/坪2,072 萬・64.1 坪C11棟0號 23/09/1533.6 萬/坪3,688 萬・109.8 坪A1棟0號 23/08/1333.2 萬/坪2,128 萬・64.1 坪D8棟0號 23/07/2833.5 萬/坪2,149 萬・64.1 坪D3棟0號 23/06/0932.0 萬/坪2,049 萬・64.1 坪C7棟0號 23/05/2432.7 萬/坪2,099 萬・64.1 坪D2棟0號 23/04/1532.1 萬/坪2,058 萬・64.1 坪C8棟0號 23/04/1532.2 萬/坪1,933 萬・60 坪B11棟0號 23/04/1231.6 萬/坪1,896 萬・60 坪A5棟0號 23/03/2231.0 萬/坪1,862 萬・60 坪A3棟0號 23/03/2032.2 萬/坪1,929 萬・60 坪B9棟0號 23/02/2332.2 萬/坪1,929 萬・60 坪B8棟0號 22/12/1233.3 萬/坪2,133 萬・64.1 坪D7棟0號 22/12/0432.2 萬/坪1,929 萬・60 坪B7棟0號 22/10/2131.6 萬/坪2,028 萬・64.1 坪C3棟0號 22/09/2534.6 萬/坪2,073 萬・60 坪B2棟0號 22/09/1831.5 萬/坪1,857 萬・58.9 坪A2棟0號 22/09/1633.2 萬/坪2,129 萬・64.1 坪D5棟0號 22/09/1131.8 萬/坪1,909 萬・60 坪B10棟0號 22/09/0833.4 萬/坪2,205 萬・66 坪D13棟0號 22/08/2731.9 萬/坪2,048 萬・64.1 坪C10棟0號 22/08/2131.7 萬/坪1,901 萬・60 坪B6棟0號 22/08/0430.8 萬/坪1,906 萬・61.9 坪A6棟0號 22/07/2431.1 萬/坪1,995 萬・64.1 坪D12棟0號 22/06/2431.6 萬/坪2,028 萬・64.1 坪C2棟0號 22/06/1531.2 萬/坪1,939 萬・62.1 坪B12棟0號 22/06/14 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 1 | — |
| 2023 | — | — | 22 | 33.0 |
| 2022 | — | — | 15 | 31.8 |
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