玥上川是預售中的大樓（12 層），位在新竹市香山區延平路二段。預售已登錄 35 戶（解約 1 戶）、中位 46.9 萬/坪，去化率至少 22%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 地號：
- 虎山段0536-0000
- 社區代號：
虎山段0536-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-10-23
- 建商（起造人）：
- 睿軒開發股份有限公司
- 申報人：
- 睿軒開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 156 戶
- 建照：
- (113)府都建字第00157號（2024-09-30）
- 自售期間：
- 1131001~1140930
- 代銷期間：
- 1130930~1140930
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 玥上川｜新竹市延平路二段307巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.57×
- 香山區 29.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 35 戶
- 解約 1，中位 46.9 萬
- 去化率
- 22%
- 35 ÷ 156 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 35 戶的中位總價約 1,679 萬（不含車位）。自備 20% 約 336 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 51,001 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 153,004 元。看資料 →
- 單價和香山區整體比起來如何？
- 單價是香山區中古住宅中位（29.8 萬/坪）的 1.57 倍，比中位高 57%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 35 戶、解約 1 戶；備查總戶數 156 戶，去化率至少 22%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 30 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 2 家；超市／量販 1 公里內 1 家（最近 302 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 35 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 336 萬
- 貸款金額
- 1,343 萬
- 每月本息
- 51,001 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 493 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 153,004 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是香山區中位的 1.57 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比香山區中古貴 +57%
- 五年換手率
- —
- 156 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 香山區 -0.2%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 香山區中位 18 年
Score
建案評分：35 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +57%（35–60%）
- 0去化率至少 22%（35 ÷ 156 戶）
- -5解約率 2.8%（1 戶）
- +6香山區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 睿軒開發股份有限公司、共 156 戶
- 0周邊機能分數 30
Amenities
周邊機能：30 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 302 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,173 | 三姓橋 | — | 1,500 |
| 超商 | 198 | 萊爾富 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 302 | 美廉社 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 674 | — | — | 500 |
| 國中小 | 742 | 虎林國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 641 | 陽光森林幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,077 | 指澤宮夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,601 | 新竹市香山衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,230 | 和平醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,353 | 新竹市文化局圖書館香山分館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 36 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 156 戶，去化率至少 22%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | G 棟 | H 棟 | I 棟 | L 棟 | M 棟 | N 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12F | 46.0 萬/坪1,716 萬・37.3 坪A棟12號 24/12/15 | 46.0 萬/坪1,724 萬・37.5 坪B棟12號 24/12/15 | 49.5 萬/坪1,420 萬・28.7 坪C棟12號 25/04/27 | 50.9 萬/坪2,310 萬・45.4 坪E棟12號 25/06/16 | 49.6 萬/坪2,334 萬・47.1 坪G棟12號 25/06/16 | 47.6 萬/坪2,030 萬・42.6 坪H棟12號 24/11/19 | 46.0 萬/坪1,724 萬・37.5 坪L棟12號 24/11/26 | 50.0 萬/坪1,435 萬・28.7 坪M棟12號 25/08/28 | |||
| 11F | 49.3 萬/坪1,848 萬・37.5 坪B棟11號 24/12/14 | ||||||||||
| 10F | 45.0 萬/坪1,685 萬・37.5 坪B棟10號 24/12/14 | 48.7 萬/坪1,396 萬・28.7 坪C棟10號 24/12/28 | 46.3 萬/坪1,730 萬・37.4 坪I棟10號 24/11/26 | 49.2 萬/坪1,405 萬・28.6 坪N棟10號 25/01/25 | |||||||
| 9F | 48.7 萬/坪1,396 萬・28.7 坪C棟9號 25/02/28 | 48.4 萬/坪1,384 萬・28.6 坪D棟9號 24/11/22 | 48.4 萬/坪1,384 萬・28.6 坪N棟9號 24/11/17 | ||||||||
| 8F | 48.5 萬/坪1,816 萬・37.5 坪B棟8號 24/12/16 | 45.8 萬/坪1,313 萬・28.7 坪C棟8號 24/12/10 | 45.6 萬/坪1,303 萬・28.6 坪D棟8號 24/11/18 | 47.9 萬/坪1,370 萬・28.6 坪N棟8號 24/12/28 | |||||||
| 7F | 45.5 萬/坪1,304 萬・28.7 坪C棟7號 24/11/20 | 45.5 萬/坪1,301 萬・28.6 坪D棟7號 24/11/20 | 45.6 萬/坪1,679 萬・36.9 坪E棟7號 24/11/12 | 47.7 萬/坪1,363 萬・28.6 坪N棟7號 24/12/24 | |||||||
| 6F | 46.1 萬/坪1,729 萬・37.5 坪B棟6號 24/11/25 | 45.0 萬/坪1,292 萬・28.7 坪C棟6號 24/12/23 | 44.8 萬/坪1,653 萬・36.9 坪E棟6號 24/11/29 | 45.5 萬/坪1,705 萬・37.5 坪L棟6號 24/12/05 | 47.2 萬/坪1,350 萬・28.6 坪N棟6號 24/12/17 | ||||||
| 5F | 47.7 萬/坪1,778 萬・37.3 坪A棟5號 25/07/21 | 46.9 萬/坪1,756 萬・37.5 坪B棟5號 24/12/18 | 45.8 萬/坪1,688 萬・36.9 坪E棟5號 24/12/25 | 45.3 萬/坪1,298 萬・28.7 坪M棟5號 25/01/15 | 47.1 萬/坪1,346 萬・28.6 坪N棟5號 24/11/21 | ||||||
| 2F | 47.8 萬/坪1,790 萬・37.5 坪B棟2號 24/12/23 | 46.3 萬/坪1,730 萬・37.4 坪I棟2號 25/05/13 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 9 | 49.2 |
| 2024 | — | — | 26 | 46.1 |