別名／建案名：光復路一段403巷23弄2號
點藏苑是 2025 年完工的華廈（5 層），位在新竹市東區光復路一段。實價登錄以來中古成交 4 件、中位 53.1 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 3 戶、中位 53.7 萬/坪，去化率至少 60%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 光復路一段403巷23弄2號
- 地號：
- 介壽段0350-0000
- 社區代號：
介壽段0350-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-05-30
- 建商（起造人）：
- 紘富建設有限公司
- 申報人：
- 紘富建設有限公司
- 層棟戶數：
- 5 戶
- 建照：
- (110)府都建字第00216號（2021-09-07）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110530~1121231
- 使用分區：
- 第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 點藏苑｜新竹市光復路一段403巷23弄
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 4 件
- 中位 53.1 萬/坪
- 相對本區
- 1.14×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 3 戶
- 解約 0，中位 53.7 萬
- 去化率
- 60%
- 3 ÷ 5 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 3 戶的中位總價約 1,260 萬（不含車位）。自備 20% 約 252 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 38,274 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 114,822 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 4 件、中位 53.1 萬/坪。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.14 倍，比中位高 14%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 3 戶、解約 0 戶；備查總戶數 5 戶，去化率至少 60%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 85 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 853 公尺（新莊）；超商 500 公尺內 8 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 3 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 252 萬
- 貸款金額
- 1,008 萬
- 每月本息
- 38,274 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 370 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 114,822 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 1.14 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 5 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 1.0 件
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 東區中位 20 年
Amenities
周邊機能：85 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 853 公尺（新莊）
- +15超商 500 公尺內 8 家
- +10超市／量販 1 公里內 13 家（最近 240 公尺）
- +10公園 500 公尺內 10 座
- +10國中小 800 公尺內 6 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +5診所 500 公尺內 2 家
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（中華信義神學院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 853 | 新莊 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 300 | 7-Eleven | 8 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 240 | 家樂福超市 | 13 | 1,000 |
| 公園 | 202 | 公1-25 | 10 | 500 |
| 國中小 | 371 | 世界高中 | 6 | 800 |
| 幼兒園 | 365 | 科園國小附設幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 614 | 關東市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 170 | 上允耳鼻喉科診所 | 2 | 500 |
| 醫院 | 2,110 | 新竹市立馬偕兒童醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 589 | 新竹市圖書館 龍山分館 | 3 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,379 | 中華信義神學院 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 3 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 5 戶，去化率至少 60%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 未標棟別 |
|---|---|
| 5F | 53.7 萬/坪1,260 萬・23.5 坪5樓號 22/07/20 |
| 3F | 55.4 萬/坪1,300 萬・23.5 坪3樓號 22/07/20 |
| 2F | 46.9 萬/坪1,100 萬・23.5 坪2樓號 22/07/29 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 3 | 52.3 | 3 | 53.7 |
| 2021 | 1 | — | — | — |
Transactions
中古成交史
4 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022-07-29 | 光復路一段403巷23弄2號二樓 | 2 | 24.1 | 15.3 | 45.7 | 1,100 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2022-07-21 | 光復路一段403巷23弄2號四樓 | 4 | 24.1 | 15.3 | 54.0 | 1,300 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2022-07-20 | 光復路一段403巷23弄2號五樓 | 5 | 24.1 | 15.3 | 52.3 | 1,260 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2021-07-20 | 光復路一段403巷23弄2號三樓 | 3 | 24.1 | 15.3 | 54.0 | 1,300 | 2房2廳2衛 | — | — |