大樓14 層預售中埔頂路
鉑翡是預售中的大樓（14 層），位在新竹市東區埔頂路。預售已登錄 91 戶、中位 79.1 萬/坪，去化率至少 54%。社區訊號：高估區（80 分）。
- 地號：
- 光武段1107-0000
- 社區代號：
光武段1107-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-11-26
- 建商（起造人）：
- 理銘開發股份有限公司
- 申報人：
- 理銘開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 169 戶
- 建照：
- (113)府都建字第00177號（2024-10-24）
- 自售期間：
- 1131125~全案銷售完畢止
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 鉑翡｜新竹市埔頂路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.70×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 91 戶
- 解約 0，中位 79.1 萬
- 去化率
- 54%
- 91 ÷ 169 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 91 戶的中位總價約 2,124 萬（不含車位）。自備 20% 約 425 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 64,519 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 193,556 元。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.70 倍，比中位高 70%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 91 戶、解約 0 戶；備查總戶數 169 戶，去化率至少 54%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 75 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 736 公尺（新莊）；超商 500 公尺內 5 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 91 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 425 萬
- 貸款金額
- 1,699 萬
- 每月本息
- 64,519 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 623 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 193,556 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區80 分（達門檻）
- 單價是東區中位的 1.70 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比東區中古貴 +70%
- 溢價超過 60%
- 所在的東區被標記為高估區
高風險區15 分
- 對東區中古溢價 +70%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 169 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：27 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +70%（> 60%）
- +6去化率至少 54%（91 ÷ 169 戶）
- +391 戶登錄沒有解約
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 理銘開發股份有限公司、共 169 戶
- +4周邊機能分數 75（≥ 70）
Amenities
周邊機能：75 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 736 公尺（新莊）
- +15超商 500 公尺內 5 家
- +10超市／量販 1 公里內 7 家（最近 497 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +10醫院 1457 公尺（新竹市立馬偕兒童醫院）
- +5大專院校 2 公里內（中華信義神學院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 736 | 新莊 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 137 | 蝦皮店到店 | 5 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 497 | 自由聯盟生鮮超市 | 7 | 1,000 |
| 公園 | 190 | 關埔公園 | 1 | 500 |
| 國中小 | 401 | 關埔國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 567 | 紐約國際幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,255 | 關東市場 | — | 800 |
| 診所 | 516 | 遠見眼科 | — | 500 |
| 醫院 | 1,457 | 新竹市立馬偕兒童醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,300 | 新竹市圖書館 龍山分館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,397 | 中華信義神學院 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 91 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 169 戶，去化率至少 54%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | H 棟 | I 棟 | J 棟 | K 棟 | L 棟 | M 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14F | 82.7 萬/坪2,352 萬・28.4 坪J棟14F號 26/05/21 | 82.7 萬/坪2,310 萬・27.9 坪K棟14F號 26/06/10 | 72.7 萬/坪1,899 萬・26.1 坪L棟14F號 26/04/09 | ||||||||
| 13F | 79.1 萬/坪2,066 萬・26.1 坪B棟13F號 26/04/04 | 81.7 萬/坪2,248 萬・27.5 坪C棟13F號 26/08/04 | 82.2 萬/坪2,311 萬・28.1 坪D棟13F號 26/07/05 | 79.1 萬/坪2,108 萬・26.6 坪E棟13F號 26/05/07 | 81.0 萬/坪2,158 萬・26.6 坪H棟13F號 26/04/05 | 83.2 萬/坪2,366 萬・28.4 坪J棟13F號 26/04/03 | 83.2 萬/坪2,324 萬・27.9 坪K棟13F號 26/04/09 | 73.2 萬/坪1,912 萬・26.1 坪L棟13F號 26/04/14 | |||
| 12F | 78.6 萬/坪2,053 萬・26.1 坪B棟12F號 26/06/10 | 81.2 萬/坪2,235 萬・27.5 坪C棟12F號 26/07/13 | 81.7 萬/坪2,296 萬・28.1 坪D棟12F號 26/06/15 | 78.6 萬/坪2,094 萬・26.6 坪E棟12F號 26/04/26 | 82.7 萬/坪2,352 萬・28.4 坪J棟12F號 26/04/04 | 82.7 萬/坪2,310 萬・27.9 坪K棟12F號 26/04/18 | 72.7 萬/坪1,899 萬・26.1 坪L棟12F號 26/04/11 | 74.7 萬/坪1,949 萬・26.1 坪M棟12F號 26/04/20 | |||
| 11F | 78.1 萬/坪2,040 萬・26.1 坪B棟11F號 26/04/18 | 80.7 萬/坪2,221 萬・27.5 坪C棟11F號 26/08/16 | 81.2 萬/坪2,282 萬・28.1 坪D棟11F號 26/07/12 | 78.1 萬/坪2,081 萬・26.6 坪E棟11F號 26/04/27 | 82.5 萬/坪2,198 萬・26.6 坪I棟11F號 26/06/05 | 82.3 萬/坪2,338 萬・28.4 坪J棟11F號 26/03/31 | 82.2 萬/坪2,296 萬・27.9 坪K棟11F號 26/03/31 | 72.2 萬/坪1,886 萬・26.1 坪L棟11F號 26/04/05 | 74.3 萬/坪1,936 萬・26.1 坪M棟11F號 26/04/12 | ||
| 10F | 82.4 萬/坪2,316 萬・28.1 坪D棟10F號 26/04/04 | 79.3 萬/坪2,113 萬・26.6 坪E棟10F號 26/06/27 | 83.7 萬/坪2,230 萬・26.6 坪I棟10F號 26/05/24 | 83.5 萬/坪2,372 萬・28.4 坪J棟10F號 26/04/13 | 83.4 萬/坪2,329 萬・27.9 坪K棟10F號 26/03/30 | 73.4 萬/坪1,917 萬・26.1 坪L棟10F號 26/04/05 | 73.9 萬/坪1,928 萬・26.1 坪M棟10F號 26/05/07 | ||||
| 9F | 81.9 萬/坪2,302 萬・28.1 坪D棟9F號 26/06/05 | 78.8 萬/坪2,100 萬・26.6 坪E棟9F號 26/05/02 | 83.2 萬/坪2,217 萬・26.6 坪I棟9F號 26/04/17 | 83.0 萬/坪2,358 萬・28.4 坪J棟9F號 26/05/15 | 82.9 萬/坪2,315 萬・27.9 坪K棟9F號 26/03/30 | 71.4 萬/坪1,865 萬・26.1 坪L棟9F號 26/03/30 | 74.9 萬/坪1,954 萬・26.1 坪M棟9F號 26/07/15 | ||||
| 8F | 74.4 萬/坪1,941 萬・26.1 坪A棟8F號 26/07/15 | 81.4 萬/坪2,288 萬・28.1 坪D棟8F號 26/05/22 | 78.3 萬/坪2,086 萬・26.6 坪E棟8F號 26/04/10 | 80.2 萬/坪2,137 萬・26.6 坪H棟8F號 26/06/14 | 82.7 萬/坪2,204 萬・26.6 坪I棟8F號 26/05/03 | 80.9 萬/坪2,300 萬・28.4 坪J棟8F號 26/04/25 | 82.4 萬/坪2,301 萬・27.9 坪K棟8F號 26/03/30 | 72.4 萬/坪1,891 萬・26.1 坪L棟8F號 26/04/04 | 74.4 萬/坪1,941 萬・26.1 坪M棟8F號 26/04/15 | ||
| 7F | 80.9 萬/坪2,274 萬・28.1 坪D棟7F號 26/05/11 | 77.8 萬/坪2,073 萬・26.6 坪E棟7F號 26/04/12 | 79.7 萬/坪2,124 萬・26.6 坪H棟7F號 26/04/22 | 80.7 萬/坪2,150 萬・26.6 坪I棟7F號 26/05/02 | 81.9 萬/坪2,329 萬・28.4 坪J棟7F號 26/04/10 | 81.9 萬/坪2,287 萬・27.9 坪K棟7F號 26/04/20 | 71.9 萬/坪1,878 萬・26.1 坪L棟7F號 26/04/03 | 73.9 萬/坪1,928 萬・26.1 坪M棟7F號 26/07/12 | |||
| 6F | 73.4 萬/坪1,915 萬・26.1 坪A棟6F號 26/05/21 | 80.4 萬/坪2,260 萬・28.1 坪D棟6F號 26/04/10 | 77.3 萬/坪2,060 萬・26.6 坪E棟6F號 26/04/04 | 77.7 萬/坪2,070 萬・26.6 坪H棟6F號 26/04/18 | 81.7 萬/坪2,177 萬・26.6 坪I棟6F號 26/04/26 | 81.4 萬/坪2,315 萬・28.4 坪J棟6F號 26/03/30 | 81.4 萬/坪2,273 萬・27.9 坪K棟6F號 26/03/31 | 71.4 萬/坪1,865 萬・26.1 坪L棟6F號 26/04/03 | 73.4 萬/坪1,915 萬・26.1 坪M棟6F號 26/06/13 | ||
| 5F | 79.9 萬/坪2,246 萬・28.1 坪D棟5F號 26/08/01 | 76.8 萬/坪2,046 萬・26.6 坪E棟5F號 26/05/14 | 81.2 萬/坪2,164 萬・26.6 坪I棟5F號 26/04/03 | 81.0 萬/坪2,301 萬・28.4 坪J棟5F號 26/04/03 | 80.9 萬/坪2,259 萬・27.9 坪K棟5F號 26/04/03 | 70.9 萬/坪1,852 萬・26.1 坪L棟5F號 26/04/01 | 72.9 萬/坪1,902 萬・26.1 坪M棟5F號 26/04/13 | ||||
| 4F | 71.6 萬/坪1,866 萬・26.1 坪A棟4F號 26/07/31 | 78.7 萬/坪2,097 萬・26.6 坪I棟4F號 26/05/02 | 78.4 萬/坪2,229 萬・28.4 坪J棟4F號 26/03/30 | 80.0 萬/坪2,232 萬・27.9 坪K棟4F號 26/07/03 | 69.9 萬/坪1,826 萬・26.1 坪L棟4F號 26/04/07 | 71.9 萬/坪1,876 萬・26.1 坪M棟4F號 26/04/01 | |||||
| 3F | 71.1 萬/坪1,855 萬・26.1 坪A棟3F號 26/03/30 | 74.3 萬/坪1,980 萬・26.6 坪E棟3F號 26/04/12 | 78.7 萬/坪2,097 萬・26.6 坪I棟3F號 26/05/03 | 78.4 萬/坪2,229 萬・28.4 坪J棟3F號 26/06/21 | 80.0 萬/坪2,232 萬・27.9 坪K棟3F號 26/07/07 | 69.9 萬/坪1,826 萬・26.1 坪L棟3F號 26/04/09 | 71.9 萬/坪1,876 萬・26.1 坪M棟3F號 26/04/12 | ||||
| 2F | 73.1 萬/坪1,908 萬・26.1 坪B棟2F號 26/04/03 | 74.8 萬/坪1,992 萬・26.6 坪E棟2F號 26/06/09 | 69.0 萬/坪1,801 萬・26.1 坪L棟2F號 26/04/11 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 91 | 79.1 |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：東區社區與建案。