文畫功邸是預售中的大樓（14 層），位在新竹市東區南大路。預售已登錄 6 戶、中位 63.0 萬/坪，去化率至少 7%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 光鎮段0019-0000、光鎮段0019-0001、光鎮段0020-0000、光鎮段0021-0000、光鎮段0022-0000、光鎮段0023-0000、光鎮段0024-0000、光鎮段0025-0000 等 12 筆
- 社區代號：
光鎮段0019-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2026-05-07
- 建商（起造人）：
- 閎基開發股份有限公司
- 申報人：
- 閎基開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 82 戶
- 建照：
- (115)府都建字第00046號（2026-04-23）
- 自售期間：
- 1150501~1160430
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 文畫功邸｜新竹市南大路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.35×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 6 戶
- 解約 0，中位 63.0 萬
- 去化率
- 7%
- 6 ÷ 82 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 6 戶的中位總價約 2,293 萬（不含車位）。自備 20% 約 459 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 69,652 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 208,957 元。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.35 倍，比中位高 35%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 6 戶、解約 0 戶；備查總戶數 82 戶，去化率至少 7%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 63 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1439 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 6 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 6 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 459 萬
- 貸款金額
- 1,834 萬
- 每月本息
- 69,652 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 673 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 208,957 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 1.35 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比東區中古貴 +36%
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 82 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 東區中位 20 年
Amenities
周邊機能：63 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1439 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 6 家
- +10超市／量販 1 公里內 8 家（最近 75 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +10醫院 966 公尺（新竹國泰綜合醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,439 | 新竹 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 123 | 萊爾富 | 6 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 75 | 美廉社 | 8 | 1,000 |
| 公園 | 836 | 興學公園 | — | 500 |
| 國中小 | 79 | 育賢國中 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 854 | 仁光幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,032 | 竹蓮市場 | — | 800 |
| 診所 | 856 | 一品堂中醫診所 | — | 500 |
| 醫院 | 966 | 新竹國泰綜合醫院 | 4 | 2,000 |
| 圖書館 | 477 | 清華大學南大校區圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 381 | 清華大學南大校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 6 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 82 戶，去化率至少 7%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 |
|---|---|---|---|---|---|
| 14F | 64.8 萬/坪2,345 萬・36.2 坪A棟14號 26/08/16 | ||||
| 9F | 63.3 萬/坪2,353 萬・37.2 坪F棟9號 26/08/02 | ||||
| 8F | 64.0 萬/坪1,730 萬・27 坪D棟8號 26/08/05 | ||||
| 7F | 62.7 萬/坪2,331 萬・37.2 坪F棟7號 26/08/02 | ||||
| 6F | 62.4 萬/坪2,255 萬・36.1 坪C棟6號 26/08/08 | 62.4 萬/坪2,251 萬・36.1 坪E棟6號 26/08/09 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 6 | 63.0 |