元方/大哲首席是預售中的大樓（11 層），位在新竹市東區民生路。預售已登錄 28 戶、中位 60.4 萬/坪，去化率至少 68%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 民主段1194-0000、民主段1197-0000
- 社區代號：
民主段1194-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-04-26
- 建商（起造人）：
- 元方建設股份有限公司
- 申報人：
- 元方建設股份有限公司 代表人:錢信宏
- 層棟戶數：
- 41 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00065號（2022-04-13）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120301~1130229,賣完為止
- 使用分區：
- 第二種商業區，第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 元方/大哲首席｜新竹市民生路222巷旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.30×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 28 戶
- 解約 0，中位 60.4 萬
- 去化率
- 68%
- 28 ÷ 41 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 28 戶的中位總價約 2,683 萬（不含車位）。自備 20% 約 537 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 81,499 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 244,497 元。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.30 倍，比中位高 30%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 28 戶、解約 0 戶；備查總戶數 41 戶，去化率至少 68%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 90 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 852 公尺（北新竹）；超商 500 公尺內 20 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 28 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 537 萬
- 貸款金額
- 2,146 萬
- 每月本息
- 81,499 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 788 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 244,497 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 1.30 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率 0.0%／年（41 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 41 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：46 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +30%（15–35%）
- +6去化率至少 68%（28 ÷ 41 戶）
- +328 戶登錄沒有解約
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 元方建設股份有限公司、共 41 戶
- +4周邊機能分數 90（≥ 70）
Amenities
周邊機能：90 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 852 公尺（北新竹）
- +15超商 500 公尺內 20 家
- +10超市／量販 1 公里內 16 家（最近 215 公尺）
- +10公園 500 公尺內 7 座
- +10國中小 800 公尺內 7 所
- +5傳統市場 800 公尺內 2 處
- +5診所 500 公尺內 7 家
- +10醫院 613 公尺（新竹台大分院新竹醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（陽明交大博愛校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 852 | 北新竹 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 57 | 7-Eleven | 20 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 215 | 愛買巨城店 | 16 | 1,000 |
| 公園 | 227 | 新竹綠園道 | 7 | 500 |
| 國中小 | 340 | 三民國中 | 7 | 800 |
| 幼兒園 | 863 | 東門國小幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 239 | 新竹市果菜批發市場 | 2 | 800 |
| 診所 | 258 | 彥靚診所 | 7 | 500 |
| 醫院 | 613 | 新竹台大分院新竹醫院 | 8 | 2,000 |
| 圖書館 | 366 | 三民國中圖書室 | 3 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,722 | 陽明交大博愛校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 28 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 41 戶，去化率至少 68%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 10F | 61.9 萬/坪2,806 萬・45.3 坪A棟10號 25/12/09 | 60.3 萬/坪2,606 萬・43.2 坪B棟10號 26/08/12 | 59.2 萬/坪2,577 萬・43.5 坪C棟10號 24/03/13 | 64.3 萬/坪2,915 萬・45.3 坪D棟10號 24/12/17 |
| 9F | 63.1 萬/坪2,862 萬・45.3 坪A棟9號 24/08/02 | 62.7 萬/坪2,709 萬・43.2 坪B棟9號 24/09/30 | 59.3 萬/坪2,581 萬・43.5 坪C棟9號 22/07/18 | 61.8 萬/坪2,802 萬・45.3 坪D棟9號 24/06/03 |
| 8F | 60.5 萬/坪2,745 萬・45.3 坪A棟8號 24/05/09 | 58.9 萬/坪2,547 萬・43.2 坪B棟8號 26/06/21 | 58.9 萬/坪2,565 萬・43.5 坪C棟8號 24/07/15 | 61.6 萬/坪2,792 萬・45.3 坪D棟8號 24/08/02 |
| 7F | 60.4 萬/坪2,741 萬・45.3 坪A棟7號 26/01/21 | 58.2 萬/坪2,516 萬・43.2 坪B棟7號 26/06/09 | 59.1 萬/坪2,572 萬・43.5 坪C棟7號 24/07/22 | 60.2 萬/坪2,731 萬・45.3 坪D棟7號 24/06/18 |
| 6F | 63.4 萬/坪2,877 萬・45.3 坪A棟6號 24/11/12 | 58.7 萬/坪2,539 萬・43.2 坪B棟6號 24/06/18 | 57.8 萬/坪2,517 萬・43.5 坪C棟6號 24/05/02 | 62.5 萬/坪2,836 萬・45.3 坪D棟6號 24/10/30 |
| 5F | 59.9 萬/坪2,588 萬・43.2 坪B棟5號 24/07/30 | 61.5 萬/坪2,678 萬・43.5 坪C棟5號 24/11/25 | 64.7 萬/坪2,932 萬・45.3 坪D棟5號 25/03/12 | |
| 4F | 58.9 萬/坪2,546 萬・43.2 坪B棟4號 24/08/13 | 57.2 萬/坪2,489 萬・43.5 坪C棟4號 24/07/16 | 59.3 萬/坪2,687 萬・45.3 坪D棟4號 25/10/07 | |
| 3F | 61.2 萬/坪2,664 萬・43.5 坪C棟3號 24/12/31 | |||
| 2F | 61.3 萬/坪2,780 萬・45.3 坪A棟2號 26/01/13 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 5 | 60.3 |
| 2025 | — | — | 3 | 61.9 |
| 2024 | — | — | 19 | 60.5 |
| 2022 | — | — | 1 | — |