別名／建案名：南大路267號
福砌3是 2025 年完工的大樓（12 層），位在新竹市東區南大路。實價登錄以來中古成交 20 件、中位 52.6 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 20 戶、中位 52.5 萬/坪，去化率至少 91%。社區訊號：有價無市（60 分）。
- 門牌：
- 南大路267號
- 地號：
- 竹蓮段1605-0000、竹蓮段1609-0000
- 社區代號：
竹蓮段1605-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-01-31
- 建商（起造人）：
- 鈞霖建設有限公司
- 申報人：
- 鈞霖建設有限公司
- 層棟戶數：
- 22 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00228號（2022-11-25）
- 自售期間：
- 1120515~1140514
- 代銷期間：
- 1120301~1140301
- 使用分區：
- 第二種商業區、第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 福砌3｜新竹市南大路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 20 件
- 中位 52.6 萬/坪
- 相對本區
- 1.13×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 20 戶
- 解約 0，中位 52.5 萬
- 去化率
- 91%
- 20 ÷ 22 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 20 戶的中位總價約 2,240 萬（不含車位）。自備 20% 約 448 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 68,042 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 204,127 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 20 件、中位 52.6 萬/坪。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.13 倍，比中位高 13%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 36.4% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；東區整體是 0.44 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 20 戶、解約 0 戶；備查總戶數 22 戶，去化率至少 91%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 90 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 334 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 14 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 20 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 448 萬
- 貸款金額
- 1,792 萬
- 每月本息
- 68,042 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 658 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 204,127 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：有價無市
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 近四季只成交 0 件，是五年平均（每年 8.0 件）的 0%，比重點區多數社區縮得更多（≤ 5%）
- 近期單價不低於全期中位，量縮價不跌
- 單價是東區中位的 1.13 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- 36.4%/年
- 22 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 8.0 件
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：68 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +13%（≤ 15%）
- +12去化率至少 91%（20 ÷ 22 戶）
- +320 戶登錄沒有解約
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 鈞霖建設有限公司、共 22 戶
- +8交屋後中古中位 52.6 萬/坪，較預售 +0.2%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 90（≥ 70）
Amenities
周邊機能：90 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 334 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 14 家
- +10超市／量販 1 公里內 17 家（最近 42 公尺）
- +10公園 500 公尺內 7 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5傳統市場 800 公尺內 4 處
- +5診所 500 公尺內 3 家
- +10醫院 468 公尺（南門綜合醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 334 | 新竹 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 88 | 萊爾富 | 14 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 42 | 美廉社 | 17 | 1,000 |
| 公園 | 140 | 頂竹圍公園 | 7 | 500 |
| 國中小 | 327 | 竹蓮國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 629 | 培英幼稚園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 169 | 竹蓮市場 | 4 | 800 |
| 診所 | 259 | 何耳鼻喉科 | 3 | 500 |
| 醫院 | 468 | 南門綜合醫院 | 6 | 2,000 |
| 圖書館 | 503 | 台電K書中心 | 6 | 1,000 |
| 大專院校 | 881 | 清華大學南大校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 20 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 22 戶，去化率至少 91%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 12F | 52.8 萬/坪2,255 萬・42.7 坪A棟12號 24/05/22 | 53.0 萬/坪2,255 萬・42.6 坪B棟12號 23/06/05 |
| 11F | 53.2 萬/坪2,270 萬・42.7 坪A棟11號 24/03/15 | 53.1 萬/坪2,270 萬・42.7 坪B棟11號 23/04/17 |
| 10F | 52.5 萬/坪2,244 萬・42.7 坪A棟10號 23/04/18 | 53.3 萬/坪2,270 萬・42.6 坪B棟10號 23/09/24 |
| 9F | 52.9 萬/坪2,260 萬・42.7 坪A棟9號 24/03/23 | 53.0 萬/坪2,255 萬・42.6 坪B棟9號 23/08/13 |
| 8F | 52.7 萬/坪2,250 萬・42.7 坪A棟8號 24/04/13 | 52.6 萬/坪2,240 萬・42.6 坪B棟8號 23/08/03 |
| 7F | 52.4 萬/坪2,240 萬・42.7 坪A棟7號 24/05/28 | 52.3 萬/坪2,228 萬・42.6 坪B棟7號 23/12/02 |
| 6F | 52.4 萬/坪2,238 萬・42.7 坪A棟6號 24/06/16 | 52.3 萬/坪2,225 萬・42.6 坪B棟6號 23/05/13 |
| 5F | 52.0 萬/坪2,220 萬・42.7 坪A棟5號 24/06/15 | 52.4 萬/坪2,230 萬・42.6 坪B棟5號 23/12/30 |
| 4F | 51.8 萬/坪2,213 萬・42.7 坪A棟4號 24/07/21 | 52.0 萬/坪2,213 萬・42.6 坪B棟4號 24/06/14 |
| 3F | 52.0 萬/坪2,222 萬・42.7 坪A棟3號 24/08/10 | 52.1 萬/坪2,220 萬・42.6 坪B棟3號 24/06/29 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 11 | 52.5 | 11 | 52.4 |
| 2023 | 9 | 52.6 | 9 | 52.6 |
Transactions
中古成交史
20 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-08-10 | 南大路267號三樓之1 | 3 | 42.7 | 26.1 | 52.1 | 2,222 | 3房2廳2衛 | 升降平面 145 萬 | — |
| 2024-07-21 | 南大路267號四樓之1 | 4 | 42.7 | 26.1 | 51.9 | 2,213 | 3房2廳2衛 | 升降平面 135 萬 | — |
| 2024-06-29 | 南大路267號三樓之2 | 3 | 42.6 | 26.1 | 52.1 | 2,220 | 3房2廳2衛 | 升降平面 140 萬 | — |
| 2024-06-16 | 南大路267號六樓之1 | 6 | 42.7 | 26.1 | 52.5 | 2,238 | 3房2廳2衛 | 升降平面 140 萬 | — |
| 2024-06-15 | 南大路267號五樓之1 | 5 | 42.7 | 26.1 | 52.0 | 2,220 | 3房2廳2衛 | 升降平面 140 萬 | — |
| 2024-06-14 | 南大路267號四樓之2 | 4 | 42.6 | 26.1 | 52.0 | 2,213 | 3房2廳2衛 | 升降平面 155 萬 | — |
| 2024-05-28 | 南大路267號七樓之1 | 7 | 42.7 | 26.1 | 52.5 | 2,240 | 3房2廳2衛 | 升降平面 140 萬 | — |
| 2024-05-22 | 南大路267號十二樓之1 | 12 | 42.7 | 26.1 | 52.9 | 2,255 | 3房2廳2衛 | 升降平面 160 萬 | — |
| 2024-04-13 | 南大路267號八樓之1 | 8 | 42.7 | 26.1 | 52.7 | 2,250 | 3房2廳2衛 | 升降平面 150 萬 | — |
| 2024-03-23 | 南大路267號九樓之1 | 9 | 42.7 | 26.1 | 53.0 | 2,260 | 3房2廳2衛 | 升降平面 140 萬 | — |
| 2024-03-15 | 南大路267號十一樓之1 | 11 | 42.7 | 26.1 | 53.2 | 2,270 | 3房2廳2衛 | 升降平面 160 萬 | — |
| 2023-12-30 | 南大路267號五樓之2 | 5 | 42.6 | 26.1 | 52.4 | 2,230 | 3房2廳2衛 | 升降平面 140 萬 | — |
| 2023-12-02 | 南大路267號七樓之2 | 7 | 42.6 | 26.1 | 52.3 | 2,228 | 3房2廳2衛 | 升降平面 150 萬 | — |
| 2023-09-24 | 南大路267號十樓之2 | 10 | 42.6 | 26.1 | 53.3 | 2,270 | 3房2廳2衛 | 坡道機械 160 萬 | — |
| 2023-08-13 | 南大路267號九樓之2 | 9 | 42.6 | 26.1 | 53.0 | 2,255 | 3房2廳2衛 | 升降平面 150 萬 | — |
| 2023-08-03 | 南大路267號八樓之2 | 8 | 42.6 | 26.1 | 52.6 | 2,240 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 325 萬 | — |
| 2023-06-05 | 南大路267號十二樓之2 | 12 | 42.6 | 26.1 | 53.0 | 2,255 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 335 萬 | — |
| 2023-05-13 | 南大路267號六樓之2 | 6 | 42.6 | 26.1 | 52.3 | 2,225 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 320 萬 | — |
| 2023-04-18 | 南大路267號十樓之1 | 10 | 42.7 | 26.1 | 52.6 | 2,244 | 3房2廳2衛 | 升降平面 330 萬 | — |
| 2023-04-17 | 南大路267號十一樓之2 | 11 | 42.6 | 26.1 | 53.3 | 2,270 | 3房2廳2衛 | 升降平面 330 萬 | — |