別名／建案名：新民巷79號、新民巷81號
廣僑樹No.5是 2025 年完工的華廈（10 層），位在新竹縣新豐鄉振興段。實價登錄以來中古成交 15 件、中位 37.2 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 19 戶、中位 36.6 萬/坪，去化率至少 79%。社區訊號：高估區（70 分）。
- 門牌：
- 新民巷79號、新民巷81號
- 地號：
- 振興段0996-0000、振興段0996-0001、振興段0996-0002、振興段0996-0003、振興段0996-0004、振興段0996-0005
- 社區代號：
振興段0996-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-01-10
- 建商（起造人）：
- 詮甄開發有限公司
- 申報人：
- 張彥博
- 層棟戶數：
- 24 戶
- 建照：
- (111)府建字第00560號（2022-10-26）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120105~1140601,至售完
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 廣僑樹No.5｜新豐鄉振興段996-0~996-6地號等7筆
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 15 件
- 中位 37.2 萬/坪
- 相對本區
- 1.40×
- 新豐鄉 26.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 19 戶
- 解約 0，中位 36.6 萬
- 去化率
- 79%
- 19 ÷ 24 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 19 戶的中位總價約 1,235 萬（不含車位）。自備 20% 約 247 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 37,514 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 112,543 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 15 件、中位 37.2 萬/坪。看資料 →
- 單價和新豐鄉整體比起來如何？
- 單價是新豐鄉中古住宅中位（26.5 萬/坪）的 1.40 倍，比中位高 40%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 22.9% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；新豐鄉整體是 0.32 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 19 戶、解約 0 戶；備查總戶數 24 戶，去化率至少 79%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 60 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 5 家；超市／量販 1 公里內 3 家（最近 311 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 19 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 247 萬
- 貸款金額
- 988 萬
- 每月本息
- 37,514 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 363 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 112,543 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是新豐鄉中位的 1.40 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售價格年增 +8.7%，比新豐鄉（-14.0%）快很多
- 預售中位單價比新豐鄉中古貴 +38%
- 近四季只成交 0 件，是五年平均（每年 5.5 件）的 0%，比重點區多數社區縮得更多（≤ 5%）
- 近期單價不低於全期中位，量縮價不跌
- 五年換手率
- 22.9%/年
- 24 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 5.5 件
- 社區價格年增
- —
- 新豐鄉 -14.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 新豐鄉中位 8 年
Score
建案評分：60 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +38%（35–60%）
- +12去化率至少 79%（19 ÷ 24 戶）
- +6新豐鄉人口三年 +2.0%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 詮甄開發有限公司、共 24 戶
- +8交屋後中古中位 37.2 萬/坪，較預售 +1.6%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 60
Amenities
周邊機能：60 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 5 家
- +10超市／量販 1 公里內 3 家（最近 311 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 2 處
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 114 | 全家便利商店 | 5 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 311 | 上好超市 | 3 | 1,000 |
| 公園 | 18 | 兒四公園 | 2 | 500 |
| 國中小 | 116 | 新豐國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 162 | 新豐非營利幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 334 | 新庄子公有零售市場 | 2 | 800 |
| 診所 | 298 | — | 1 | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 214 | 新豐鄉立圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 19 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 24 戶，去化率至少 79%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | B 棟 | 未標棟別 |
|---|---|---|
| 10F | 39.3 萬/坪1,171 萬・29.8 坪9A棟2號 24/11/0139.2 萬/坪1,515 萬・38.6 坪9A棟1號 24/11/0143.2 萬/坪1,137 萬・29.8 坪10A棟2號 24/05/2337.2 萬/坪1,436 萬・38.6 坪10A棟1號 24/01/28 | |
| 7F | 32.0 萬/坪1,235 萬・38.6 坪7A棟1號 23/10/2336.6 萬/坪920 萬・28.8 坪7A棟2號 23/04/07 | |
| 6F | 40.2 萬/坪1,048 萬・29.8 坪6A棟2號 24/04/2834.3 萬/坪1,200 萬・39 坪6A棟1號 23/04/07 | |
| 5F | 40.2 萬/坪1,048 萬・29.8 坪5A棟2號 24/05/1831.6 萬/坪1,220 萬・38.6 坪5A棟1號 23/11/11 | |
| 4F | 36.9 萬/坪1,274 萬・38.6 坪4A棟1號 24/04/1438.0 萬/坪982 萬・29.8 坪4A棟2號 24/01/05 | |
| 3F | 37.4 萬/坪1,298 萬・38.6 坪3A棟1號 24/06/0134.7 萬/坪860 萬・28.8 坪3A棟2號 23/04/13 | |
| 未標樓層 | 35.2 萬/坪2,428 萬・69 坪B棟3號 24/06/1335.9 萬/坪2,480 萬・69 坪B棟2號 24/06/0835.9 萬/坪2,480 萬・69 坪B棟3-1號 24/06/0235.2 萬/坪2,430 萬・69 坪B棟6號 24/04/3034.5 萬/坪2,380 萬・69 坪B棟5號 24/04/13 | |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 9 | 39.2 | 14 | 37.3 |
| 2023 | 6 | 34.5 | 5 | 34.3 |
Transactions
中古成交史
15 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-11-01 | 新民巷81號九樓 | 9 | 38.6 | 24.5 | 39.2 | 1,515 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2024-11-01 | 新民巷79號九樓 | 9 | 29.8 | 19.5 | 39.3 | 1,171 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2024-06-01 | 新民巷81號三樓 | 3 | 38.6 | 24.5 | 37.4 | 1,443 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2024-05-23 | 新民巷79號十樓 | 10 | 29.8 | 19.5 | 43.2 | 1,287 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2024-05-18 | 新民巷79號五樓 | 5 | 29.8 | 19.5 | 40.2 | 1,198 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2024-04-28 | 新民巷79號六樓 | 6 | 29.8 | 19.5 | 40.2 | 1,198 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2024-04-14 | 新民巷81號四樓 | 4 | 38.6 | 24.5 | 36.9 | 1,424 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2024-01-28 | 新民巷81號十樓 | 10 | 38.6 | 24.5 | 37.2 | 1,436 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2024-01-05 | 新民巷79號四樓 | 4 | 29.8 | 19.5 | 38.0 | 1,132 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2023-11-11 | 新民巷81號五樓 | 5 | 38.6 | 24.5 | 31.6 | 1,220 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 145 萬 | — |
| 2023-10-23 | 新民巷81號七樓 | 7 | 38.6 | 24.5 | 32.0 | 1,235 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2023-04-13 | 新民巷79號三樓 | 3 | 29.8 | 19.5 | 34.5 | 1,028 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2023-04-07 | 新民巷81號六樓 | 6 | 38.6 | 24.5 | 34.6 | 1,335 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-04-07 | 新民巷79號七樓 | 7 | 29.8 | 19.5 | 36.4 | 1,085 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2023-03-31 | 新民巷79號八樓 | 8 | 29.8 | 19.5 | 36.9 | 1,100 | 2房2廳2衛 | — | — |