別名／建案名：民善路51號
陽光HOLA是 2023 年完工的華廈（5 層），位在新竹縣湖口鄉德興段。實價登錄以來中古成交 20 件、中位 20.0 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 20 戶、中位 20.3 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 民善路51號
- 地號：
- 德興段0347-0000、德興段0350-0000
- 社區代號：
德興段0347-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2021-11-24
- 建商（起造人）：
- 汎羽建設股份有限公司
- 申報人：
- 汎羽建設股份有限公司負責人:彭成朋
- 層棟戶數：
- 20 戶
- 建照：
- (110)府建字第00561號（2021-10-12）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- såw~自完售止,售完為止
- 使用分區：
- 都市計畫內住宅區
- 備查建案名稱：
- 陽光HOLA｜湖口鄉德興段347地號
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 20 件
- 中位 20.0 萬/坪
- 相對本區
- 0.74×
- 湖口鄉 26.9 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 20 戶
- 解約 0，中位 20.3 萬
- 去化率
- 100%
- 20 ÷ 20 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 20 戶的中位總價約 740 萬（不含車位）。自備 20% 約 148 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 22,478 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 67,435 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 20 件、中位 20.0 萬/坪。看資料 →
- 單價和湖口鄉整體比起來如何？
- 單價是湖口鄉中古住宅中位（26.9 萬/坪）的 0.74 倍，比中位低 26%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 5.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 20 戶、解約 0 戶；備查總戶數 20 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 75 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 523 公尺（湖口）；超商 500 公尺內 7 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 20 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 148 萬
- 貸款金額
- 592 萬
- 每月本息
- 22,478 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 217 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 67,435 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 預售價格年增 +11.0%，比湖口鄉（-6.1%）快很多
- 五年換手率
- 5.0%/年
- 20 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 1.0 件
- 社區價格年增
- —
- 湖口鄉 -6.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 3 年
- 湖口鄉中位 8 年
Score
建案評分：99 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
高分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -25%（≤ 15%）
- +12去化率至少 100%（20 ÷ 20 戶）
- +320 戶登錄沒有解約
- +10所在的湖口鄉被標記為低估區
- +6湖口鄉人口三年 +4.6%（≥ +1%）
- +4湖口鄉租金報酬率 3.63%，在全台前 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 汎羽建設股份有限公司、共 20 戶
- +8交屋後中古中位 20.0 萬/坪，較預售 -1.5%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 75（≥ 70）
Amenities
周邊機能：75 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 523 公尺（湖口）
- +15超商 500 公尺內 7 家
- +10超市／量販 1 公里內 6 家（最近 321 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 3 處
- +10醫院 799 公尺（天主教仁慈醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（中國科技大學新竹校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 523 | 湖口 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 173 | 全家便利商店 | 7 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 321 | 全聯福利中心 | 6 | 1,000 |
| 公園 | 628 | — | — | 500 |
| 國中小 | 477 | 新湖國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 816 | 明明幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 615 | 湖口市場 | 3 | 800 |
| 診所 | 512 | 秀輝中醫診所 | — | 500 |
| 醫院 | 799 | 天主教仁慈醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 703 | 湖口鄉立圖書館 | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,720 | 中國科技大學新竹校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 20 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 20 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 1 棟 |
|---|---|
| 5F | 24.5 萬/坪1,035 萬・42.3 坪1棟5D號 22/05/3122.0 萬/坪738 萬・33.6 坪1棟5B號 22/04/2319.5 萬/坪686 萬・35.2 坪1棟2C號 22/03/1721.0 萬/坪778 萬・37 坪1棟5A號 22/03/1019.1 萬/坪640 萬・33.6 坪1棟2B號 22/03/0420.5 萬/坪723 萬・35.2 坪1棟5C號 22/02/2219.6 萬/坪692 萬・35.2 坪1棟3C號 22/02/1918.9 萬/坪800 萬・42.3 坪1棟3D號 22/02/1420.0 萬/坪740 萬・37 坪1棟4A號 22/01/2919.7 萬/坪730 萬・37 坪1棟3A號 22/01/2219.5 萬/坪720 萬・37 坪1棟2A號 22/01/0319.0 萬/坪810 萬・42.7 坪1棟3E號 22/01/0119.9 萬/坪850 萬・42.7 坪1棟5E號 21/12/2817.2 萬/坪735 萬・42.7 坪1棟2E號 21/12/25 |
| 4F | 22.6 萬/坪955 萬・42.3 坪1棟4D號 23/04/0922.2 萬/坪950 萬・42.7 坪1棟4E號 23/03/1321.9 萬/坪736 萬・33.6 坪1棟4B號 22/05/1622.4 萬/坪788 萬・35.2 坪1棟4C號 22/04/16 |
| 3F | 22.0 萬/坪740 萬・33.6 坪1棟3B號 22/04/17 |
| 2F | 21.3 萬/坪900 萬・42.3 坪1棟2D號 23/04/29 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 3 | 22.0 | 3 | 22.2 |
| 2022 | 15 | 19.8 | 15 | 20.0 |
| 2021 | 2 | — | 2 | — |
Transactions
中古成交史
20 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023-04-29 | 民善路51號二樓之5 | 2 | 42.8 | 26.3 | 21.0 | 900 | 3房2廳2衛 | — | 0 |
| 2023-04-09 | 民善路51號四樓之5 | 4 | 42.8 | 26.3 | 22.3 | 955 | 3房2廳2衛 | — | 0 |
| 2023-03-13 | 民善路51號四樓之6 | 4 | 43.1 | 25.5 | 22.0 | 950 | 3房2廳2衛 | — | 0 |
| 2022-05-31 | 民善路51號五樓之5 | 5 | 42.8 | 26.3 | 24.2 | 1,035 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-05-16 | 民善路51號四樓之2 | 4 | 33.9 | 20.4 | 21.7 | 736 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2022-04-23 | 民善路51號五樓之2 | 5 | 33.9 | 20.4 | 21.8 | 738 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2022-04-17 | 民善路51號三樓之2 | 3 | 33.9 | 20.4 | 21.8 | 740 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2022-04-16 | 民善路51號四樓之3 | 4 | 35.7 | 22.3 | 22.1 | 788 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-03-17 | 民善路51號二樓之3 | 2 | 35.7 | 22.3 | 19.2 | 686 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-03-10 | 民善路51號五樓之1 | 5 | 37.5 | 22.4 | 20.8 | 778 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-03-04 | 民善路51號二樓之2 | 2 | 33.9 | 20.4 | 18.9 | 640 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2022-02-22 | 民善路51號五樓之3 | 5 | 35.7 | 22.3 | 20.2 | 723 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-02-19 | 民善路51號三樓之3 | 3 | 35.7 | 22.3 | 19.4 | 692 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-02-14 | 民善路51號三樓之5 | 3 | 42.8 | 26.3 | 18.7 | 800 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-01-29 | 民善路51號四樓之1 | 4 | 37.5 | 22.4 | 19.8 | 740 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-01-22 | 民善路51號三樓之1 | 3 | 37.5 | 22.4 | 19.5 | 730 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-01-03 | 民善路51號二樓之1 | 2 | 37.5 | 22.4 | 19.2 | 720 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-01-01 | 民善路51號三樓之6 | 3 | 43.1 | 25.5 | 18.8 | 810 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2021-12-28 | 民善路51號五樓之6 | 5 | 43.1 | 25.5 | 19.7 | 850 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2021-12-25 | 民善路51號二樓之6 | 2 | 43.1 | 25.5 | 17.0 | 735 | 3房2廳2衛 | — | — |