別名／建案名：光華路65巷55號
?山森活是 2026 年完工的大樓（12 層），位在新竹縣湖口鄉波羅段。實價登錄以來中古成交 5 件、中位 31.9 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 6 戶、中位 33.4 萬/坪，去化率至少 14%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 光華路65巷55號
- 地號：
- 波羅段0807-0000
- 社區代號：
波羅段0807-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-05-23
- 建商（起造人）：
- 金竹益建設有限公司
- 申報人：
- 金竹益建設有限公司負責人：洪宏銘
- 層棟戶數：
- 44 戶
- 建照：
- (112)府建字第00076號（2023-03-03）
- 自售期間：
- 1130510~1141029,於114年10月29日與丁一廣告解除契約
- 代銷期間：
- 1141201~1150630
- 使用分區：
- 特定農業區甲種建築用地
- 備查建案名稱：
- ?山森活｜湖口鄉新興路65巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 前一年 31.9 萬
- 全期中古
- 5 件
- 中位 31.9 萬/坪
- 相對本區
- 1.19×
- 湖口鄉 26.9 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 6 戶
- 解約 0，中位 33.4 萬
- 去化率
- 14%
- 6 ÷ 44 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 6 戶的中位總價約 1,100 萬（不含車位）。自備 20% 約 220 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 33,414 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 100,241 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 5 件、中位 31.9 萬/坪。看資料 →
- 單價和湖口鄉整體比起來如何？
- 單價是湖口鄉中古住宅中位（26.9 萬/坪）的 1.19 倍，比中位高 19%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 6 戶、解約 0 戶；備查總戶數 44 戶，去化率至少 14%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 38 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1929 公尺（新豐）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 6 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 220 萬
- 貸款金額
- 880 萬
- 每月本息
- 33,414 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 323 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 100,241 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是湖口鄉中位的 1.19 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 44 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 湖口鄉 -6.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 0 年
- 湖口鄉中位 8 年
Amenities
周邊機能：38 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1929 公尺（新豐）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 2 家（最近 903 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,929 | 新豐 | — | 1,500 |
| 超商 | 380 | 全家便利商店 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 903 | 全聯福利中心 | 2 | 1,000 |
| 公園 | 604 | 中興公園 | — | 500 |
| 國中小 | 692 | 仰德高中 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 1,713 | 聚集德非營利幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,614 | 新豐黃昏市場 | — | 800 |
| 診所 | 1,767 | 祐寧骨科 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 2,246 | 新豐鄉崎頂圖書室 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 6 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 44 戶，去化率至少 14%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|
| 12F | 35.5 萬/坪1,140 萬・32.1 坪D棟12號 25/06/13 | ||
| 6F | 34.4 萬/坪1,130 萬・32.9 坪A棟6號 24/11/14 | 34.4 萬/坪1,140 萬・33.2 坪B棟6號 24/09/10 | |
| 4F | 32.2 萬/坪1,060 萬・32.9 坪A棟4號 24/09/19 | 31.9 萬/坪1,060 萬・33.2 坪B棟4號 24/09/18 | |
| 3F | 32.5 萬/坪1,070 萬・32.9 坪A棟3號 24/09/16 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 1 | — | 1 | — |
| 2024 | 4 | 31.7 | 5 | 32.5 |
Transactions
中古成交史
5 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-06-13 | 光華路65巷55號十二樓之5 | 12 | 33.1 | 20.6 | 34.5 | 1,140 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2024-09-19 | 光華路65巷55號四樓之1 | 4 | 33.6 | 21.0 | 31.6 | 1,060 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2024-09-18 | 光華路65巷55號四樓之2 | 4 | 33.8 | 21.1 | 31.4 | 1,060 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2024-09-16 | 光華路65巷55號三樓之1 | 3 | 33.6 | 21.0 | 31.9 | 1,070 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2024-09-10 | 光華路65巷55號六樓之2 | 6 | 33.8 | 21.1 | 33.8 | 1,140 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 340 萬 | — |