御水岸是預售中的華廈（9 層），位在新竹縣湖口鄉湖南段中山路一段。預售已登錄 6 戶（解約 1 戶）、中位 31.7 萬/坪，去化率至少 17%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 湖南段1033-0000
- 社區代號：
湖南段1033-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-08-06
- 建商（起造人）：
- 湖院建設股份有限公司
- 申報人：
- 湖院建設股份有限公司負責人:蔡慧玲
- 層棟戶數：
- 35 戶
- 建照：
- （113）府建字第00279號（2024-07-04）
- 自售期間：
- 1130831~1151231
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 特定農業區甲種建築用地
- 備查建案名稱：
- 御水岸｜湖口鄉中山路一段175巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.18×
- 湖口鄉 26.9 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 6 戶
- 解約 1，中位 31.7 萬
- 去化率
- 17%
- 6 ÷ 35 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 6 戶的中位總價約 1,144 萬（不含車位）。自備 20% 約 229 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 34,750 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 104,251 元。看資料 →
- 單價和湖口鄉整體比起來如何？
- 單價是湖口鄉中古住宅中位（26.9 萬/坪）的 1.18 倍，比中位高 18%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 6 戶、解約 1 戶；備查總戶數 35 戶，去化率至少 17%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 18 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1915 公尺（湖口）；醫院 1744 公尺（天主教仁慈醫院）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 6 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 229 萬
- 貸款金額
- 915 萬
- 每月本息
- 34,750 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 336 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 104,251 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 開賣 20 個月去化率只有 17%，價格沒有調降，量不動價不降
- 單價是湖口鄉中位的 1.18 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 35 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 湖口鄉 -6.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 湖口鄉中位 8 年
Amenities
周邊機能：18 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1915 公尺（湖口）
- +10醫院 1744 公尺（天主教仁慈醫院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,915 | 湖口 | — | 1,500 |
| 超商 | 813 | 萊爾富 | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,351 | 全聯福利中心 | — | 1,000 |
| 公園 | 965 | — | — | 500 |
| 國中小 | 1,474 | 信勢國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,128 | 王爺壟非營利幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,981 | 湖口市場 | — | 800 |
| 診所 | 1,507 | 湖口鄉衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,744 | 天主教仁慈醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,688 | 湖口鄉立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 7 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 35 戶，去化率至少 17%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | E 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 8F | 44.9 萬/坪1,550 萬・34.5 坪B棟8號 24/11/03 | |||
| 7F | 30.0 萬/坪1,096 萬・36.5 坪E棟7號 26/06/21 | |||
| 5F | 34.7 萬/坪1,236 萬・35.6 坪B棟5號 24/12/31 | |||
| 4F | 31.7 萬/坪1,129 萬・35.6 坪B棟4號 24/12/05 | |||
| 3F | 31.7 萬/坪1,158 萬・36.5 坪A棟3號 25/07/1431.7 萬/坪1,158 萬・36.5 坪A棟3號 24/11/07 | 31.7 萬/坪1,016 萬・32.1 坪C棟3號 24/11/03 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 1 | — |
| 2025 | — | — | 1 | — |
| 2024 | — | — | 4 | 33.2 |