海德莊園是預售中的透天（4 層），位在新竹縣湖口鄉長威段。預售已登錄 17 戶、中位 21.3 萬/坪，去化率至少 81%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 長威段1677-0000、長威段1678-0000
- 社區代號：
長威段1677-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-05-16
- 建商（起造人）：
- 昌鴻國際建設股份有限公司
- 申報人：
- 昌鴻國際建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 21 戶
- 建照：
- (110)府建字第00096號(01)（2022-03-30）
- 自售期間：
- 1110419~1120418
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 海德莊園｜湖口鄉信昌二街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.79×
- 湖口鄉 26.9 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 17 戶
- 解約 0，中位 21.3 萬
- 去化率
- 81%
- 17 ÷ 21 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 17 戶的中位總價約 1,129 萬（不含車位）。自備 20% 約 226 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 34,295 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 102,884 元。看資料 →
- 單價和湖口鄉整體比起來如何？
- 單價是湖口鄉中古住宅中位（26.9 萬/坪）的 0.79 倍，比中位低 21%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 17 戶、解約 0 戶；備查總戶數 21 戶，去化率至少 81%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 58 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1447 公尺（湖口）；超商 500 公尺內 4 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 17 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 226 萬
- 貸款金額
- 903 萬
- 每月本息
- 34,295 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 331 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 102,884 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 五年換手率 0.0%／年（21 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 21 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 湖口鄉 -6.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 湖口鄉中位 8 年
Score
建案評分：84 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
高分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -21%（≤ 15%）
- +12去化率至少 81%（17 ÷ 21 戶）
- +10所在的湖口鄉被標記為低估區
- +6湖口鄉人口三年 +4.6%（≥ +1%）
- +4湖口鄉租金報酬率 3.63%，在全台前 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 昌鴻國際建設股份有限公司、共 21 戶
- 0周邊機能分數 58
Amenities
周邊機能：58 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1447 公尺（湖口）
- +15超商 500 公尺內 4 家
- +10超市／量販 1 公里內 2 家（最近 824 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10醫院 1296 公尺（天主教仁慈醫院）
- +5大專院校 2 公里內（中國科技大學新竹校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,447 | 湖口 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 385 | 萊爾富 | 4 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 824 | 湖口鄉農會農民直銷站 | 2 | 1,000 |
| 公園 | 81 | — | 1 | 500 |
| 國中小 | 1,054 | 新湖國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,643 | 王爺壟非營利幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 893 | 湖口夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,124 | 范中醫診所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,296 | 天主教仁慈醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,401 | 湖口鄉立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,661 | 中國科技大學新竹校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 17 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 21 戶，去化率至少 81%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 |
|---|---|
| 未標樓層 | 23.9 萬/坪1,315 萬・54.9 坪A棟A22號 22/09/0620.7 萬/坪1,060 萬・51.2 坪A棟A15號 22/09/0221.9 萬/坪1,120 萬・51.2 坪A棟A11號 22/08/2623.2 萬/坪1,272 萬・54.9 坪A棟A17號 22/08/2622.0 萬/坪1,210 萬・54.9 坪A棟A3號 22/08/1522.7 萬/坪1,246 萬・54.9 坪A棟A5號 22/08/1521.6 萬/坪1,185 萬・54.9 坪A棟A19號 22/08/1520.8 萬/坪1,143 萬・54.9 坪A棟A2號 22/08/0522.0 萬/坪1,206 萬・54.9 坪A棟A6號 22/08/0120.6 萬/坪1,129 萬・54.9 坪A棟A21號 22/08/0120.4 萬/坪1,120 萬・54.9 坪A棟A9號 22/07/2819.1 萬/坪1,046 萬・54.9 坪A棟A18號 22/07/2719.5 萬/坪1,068 萬・54.9 坪A棟A20號 22/07/2719.3 萬/坪1,058 萬・54.9 坪A棟A7號 22/07/2520.0 萬/坪1,096 萬・54.9 坪A棟A8號 22/07/2521.3 萬/坪1,090 萬・51.2 坪A棟A10號 22/07/2521.5 萬/坪1,183 萬・54.9 坪A棟A16號 22/07/25 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | — | — | 17 | 21.3 |
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