森?是預售中的透天（4 層），位在新竹縣湖口鄉長威段。預售已登錄 18 戶、中位 25.9 萬/坪，去化率至少 78%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 長威段1922-0001、長威段1922-0002、長威段1922-0003、長威段1922-0004、長威段1922-0005、長威段1922-0006、長威段1922-0007、長威段1922-0008 等 19 筆
- 社區代號：
長威段1922-0001（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-06-29
- 建商（起造人）：
- 保利開發建設有限公司
- 申報人：
- 合眾建築經理股份有限公司
- 層棟戶數：
- 23 戶
- 建照：
- (110)府建字第0056號（2021-10-14）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110701~1120630,預售備查完成~完銷
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 森悅｜湖口鄉長威段1922地號等24筆
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.96×
- 湖口鄉 26.9 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 18 戶
- 解約 0，中位 25.9 萬
- 去化率
- 78%
- 18 ÷ 23 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 18 戶的中位總價約 1,808 萬（不含車位）。自備 20% 約 362 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 54,920 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 164,760 元。看資料 →
- 單價和湖口鄉整體比起來如何？
- 單價是湖口鄉中古住宅中位（26.9 萬/坪）的 0.96 倍，比中位低 4%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 18 戶、解約 0 戶；備查總戶數 23 戶，去化率至少 78%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 60 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 853 公尺（北湖）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 18 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 362 萬
- 貸款金額
- 1,446 萬
- 每月本息
- 54,920 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 531 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 164,760 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 五年換手率 0.0%／年（23 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 單價是湖口鄉中位的 0.96 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 23 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 湖口鄉 -6.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 湖口鄉中位 8 年
Score
建案評分：84 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
高分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -4%（≤ 15%）
- +12去化率至少 78%（18 ÷ 23 戶）
- +10所在的湖口鄉被標記為低估區
- +6湖口鄉人口三年 +4.6%（≥ +1%）
- +4湖口鄉租金報酬率 3.63%，在全台前 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 保利開發建設有限公司、共 23 戶
- 0周邊機能分數 60
Amenities
周邊機能：60 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 853 公尺（北湖）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 463 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10醫院 1908 公尺（天主教仁慈醫院）
- +5大專院校 2 公里內（中國科技大學新竹校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 853 | 北湖 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 376 | 全家便利商店 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 463 | 美廉社 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 314 | — | 1 | 500 |
| 國中小 | 1,301 | 新湖國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 2,249 | 明明幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,421 | 湖口夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,584 | 范中醫診所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,908 | 天主教仁慈醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,909 | 湖口鄉立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 324 | 中國科技大學新竹校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 18 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 23 戶，去化率至少 78%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 未標樓層 | 24.7 萬/坪1,720 萬・69.8 坪D棟1號 23/02/0123.9 萬/坪1,618 萬・67.7 坪C棟5號 22/11/2728.9 萬/坪1,860 萬・64.5 坪A棟2號 22/10/1828.7 萬/坪1,850 萬・64.5 坪B棟1號 22/10/1525.4 萬/坪1,760 萬・69.3 坪C棟6號 22/10/1325.2 萬/坪1,755 萬・69.8 坪C棟3號 22/10/1124.7 萬/坪1,720 萬・69.8 坪D棟7號 22/10/0228.9 萬/坪1,916 萬・66.3 坪B棟5號 22/09/3029.0 萬/坪1,868 萬・64.5 坪B棟2號 22/09/2425.6 萬/坪1,786 萬・69.7 坪C棟7號 22/09/2426.2 萬/坪1,830 萬・69.8 坪C棟2號 22/09/1824.5 萬/坪1,705 萬・69.7 坪D棟9號 22/09/0629.3 萬/坪1,888 萬・64.5 坪A棟5號 22/08/3129.3 萬/坪1,888 萬・64.5 坪B棟3號 22/08/3028.7 萬/坪1,852 萬・64.5 坪A棟3號 22/08/1425.3 萬/坪1,765 萬・69.7 坪C棟1號 22/08/1424.3 萬/坪1,697 萬・69.8 坪D棟3號 22/08/1430.4 萬/坪2,600 萬・85.5 坪C棟8號 22/07/29 | |||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | — | — | 1 | — |
| 2022 | — | — | 17 | 26.2 |
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