大樓25 層預售中光明六路東一段
御邸是預售中的大樓（25 層），位在新竹縣竹北市光明六路東一段。預售已登錄 69 戶、中位 79.8 萬/坪，去化率至少 36%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 地號：
- 公園段0473-0000
- 社區代號：
公園段0473-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-07-30
- 建商（起造人）：
- 昇益開發股份有限公司
- 申報人：
- 昇益開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 193 戶
- 建照：
- (112)府建字第00096號（2023-03-15）
- 自售期間：
- 1140718至使用執照取得後一年止
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第二種商業區
- 備查建案名稱：
- 御邸｜竹北市光明六路東一段276號旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.52×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 69 戶
- 解約 0，中位 79.8 萬
- 去化率
- 36%
- 69 ÷ 193 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 69 戶的中位總價約 3,611 萬（不含車位）。自備 20% 約 722 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 109,688 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 329,064 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.52 倍，比中位高 52%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 69 戶、解約 0 戶；備查總戶數 193 戶，去化率至少 36%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 78 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1949 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 16 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 69 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 722 萬
- 貸款金額
- 2,889 萬
- 每月本息
- 109,688 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 1,060 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 329,064 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區50 分（達門檻）
- 單價是竹北市中位的 1.52 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹北市中古貴 +52%
- 五年換手率
- —
- 193 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：43 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +52%（35–60%）
- 0去化率至少 36%（69 ÷ 193 戶）
- +369 戶登錄沒有解約
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 昇益開發股份有限公司、共 193 戶
- +4周邊機能分數 78（≥ 70）
Amenities
周邊機能：78 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1949 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 16 家
- +10超市／量販 1 公里內 20 家（最近 139 公尺）
- +10公園 500 公尺內 7 座
- +10國中小 800 公尺內 4 所
- +5幼兒園 500 公尺內 2 所
- +5診所 500 公尺內 2 家
- +10醫院 1284 公尺（東元綜合醫院）
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,949 | 新竹 | — | 1,500 |
| 超商 | 47 | 7-Eleven | 16 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 139 | 全聯福利中心 | 20 | 1,000 |
| 公園 | 144 | — | 7 | 500 |
| 國中小 | 444 | 十興國小 | 4 | 800 |
| 幼兒園 | 342 | 夢想島幼兒園 | 2 | 500 |
| 傳統市場 | 1,953 | 仁義市場 | — | 800 |
| 診所 | 96 | 愛爾麗醫美診所竹北 | 2 | 500 |
| 醫院 | 1,284 | 東元綜合醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,708 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 706 | 國立台灣大學竹北校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 69 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 193 戶，去化率至少 36%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 | G 棟 | H 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16F | 87.0 萬/坪3,233 萬・37.2 坪H棟16號 26/07/12 | |||||||
| 15F | 81.9 萬/坪4,035 萬・49.3 坪G棟15號 26/06/30 | 85.8 萬/坪3,188 萬・37.2 坪H棟15號 26/07/12 | ||||||
| 14F | 86.4 萬/坪3,230 萬・37.4 坪E棟14號 26/05/29 | 81.2 萬/坪4,000 萬・49.3 坪G棟14號 26/06/03 | 82.6 萬/坪3,069 萬・37.2 坪H棟14號 26/08/10 | |||||
| 13F | 85.2 萬/坪3,186 萬・37.4 坪E棟13號 26/06/13 | 78.2 萬/坪3,853 萬・49.3 坪G棟13號 26/06/14 | 78.6 萬/坪2,920 萬・37.2 坪H棟13號 26/06/05 | |||||
| 12F | 81.2 萬/坪3,998 萬・49.2 坪A棟12號 26/07/15 | 79.9 萬/坪3,990 萬・49.9 坪D棟12號 26/08/20 | 84.7 萬/坪3,167 萬・37.4 坪E棟12號 26/06/17 | 77.2 萬/坪3,803 萬・49.3 坪G棟12號 26/06/09 | 77.6 萬/坪2,883 萬・37.2 坪H棟12號 26/06/18 | |||
| 11F | 81.0 萬/坪3,988 萬・49.2 坪A棟11號 26/07/19 | 79.3 萬/坪3,960 萬・49.9 坪D棟11號 26/07/28 | 84.2 萬/坪3,149 萬・37.4 坪E棟11號 26/06/02 | 76.2 萬/坪3,753 萬・49.3 坪G棟11號 26/05/30 | 76.6 萬/坪2,845 萬・37.2 坪H棟11號 26/05/31 | |||
| 10F | 80.8 萬/坪3,978 萬・49.2 坪A棟10號 26/07/17 | 85.8 萬/坪3,217 萬・37.5 坪C棟10號 26/07/26 | 77.3 萬/坪3,861 萬・49.9 坪D棟10號 26/07/03 | 83.7 萬/坪3,130 萬・37.4 坪E棟10號 26/06/07 | 74.2 萬/坪3,655 萬・49.3 坪G棟10號 26/05/31 | 74.6 萬/坪2,771 萬・37.2 坪H棟10號 26/06/01 | ||
| 9F | 80.6 萬/坪3,968 萬・49.2 坪A棟9號 26/07/24 | 85.5 萬/坪3,206 萬・37.5 坪C棟9號 26/08/08 | 77.0 萬/坪3,846 萬・49.9 坪D棟9號 26/07/14 | 83.2 萬/坪3,110 萬・37.4 坪E棟9號 26/06/12 | 82.7 萬/坪4,074 萬・49.3 坪F棟9號 26/06/01 | 73.9 萬/坪3,641 萬・49.3 坪G棟9號 26/06/02 | 74.3 萬/坪2,760 萬・37.2 坪H棟9號 26/07/03 | |
| 8F | 80.4 萬/坪3,958 萬・49.2 坪A棟8號 26/07/23 | 85.2 萬/坪3,193 萬・37.5 坪C棟8號 26/08/12 | 76.7 萬/坪3,831 萬・49.9 坪D棟8號 26/07/25 | 82.7 萬/坪3,093 萬・37.4 坪E棟8號 26/06/06 | 73.6 萬/坪3,626 萬・49.3 坪G棟8號 26/06/13 | 74.0 萬/坪2,749 萬・37.2 坪H棟8號 26/06/14 | ||
| 7F | 80.2 萬/坪3,948 萬・49.2 坪A棟7號 26/07/25 | 76.4 萬/坪3,816 萬・49.9 坪D棟7號 26/07/05 | 73.3 萬/坪3,611 萬・49.3 坪G棟7號 26/06/14 | 73.7 萬/坪2,738 萬・37.2 坪H棟7號 26/06/29 | ||||
| 6F | 80.0 萬/坪3,939 萬・49.2 坪A棟6號 26/07/04 | 85.5 萬/坪3,157 萬・36.9 坪B棟6號 26/08/16 | 76.1 萬/坪3,801 萬・49.9 坪D棟6號 26/07/12 | 81.7 萬/坪3,055 萬・37.4 坪E棟6號 26/06/03 | 81.0 萬/坪3,990 萬・49.3 坪F棟6號 26/07/25 | 73.0 萬/坪3,595 萬・49.3 坪G棟6號 26/05/29 | ||
| 5F | 79.8 萬/坪3,929 萬・49.2 坪A棟5號 26/07/25 | 84.3 萬/坪3,161 萬・37.5 坪C棟5號 26/08/16 | 75.8 萬/坪3,786 萬・49.9 坪D棟5號 26/07/10 | 81.2 萬/坪3,037 萬・37.4 坪E棟5號 26/06/03 | 79.8 萬/坪3,931 萬・49.3 坪F棟5號 26/06/28 | 72.7 萬/坪3,580 萬・49.3 坪G棟5號 26/05/30 | ||
| 4F | 79.5 萬/坪3,914 萬・49.2 坪A棟4號 26/07/30 | 74.8 萬/坪3,736 萬・49.9 坪D棟4號 26/07/12 | 81.0 萬/坪3,029 萬・37.4 坪E棟4號 26/07/08 | 78.7 萬/坪3,877 萬・49.3 坪F棟4號 26/06/07 | 71.7 萬/坪3,531 萬・49.3 坪G棟4號 26/05/29 | 72.1 萬/坪2,679 萬・37.2 坪H棟4號 26/06/27 | ||
| 3F | 79.2 萬/坪3,899 萬・49.2 坪A棟3號 26/07/30 | 80.7 萬/坪3,018 萬・37.4 坪E棟3號 26/07/01 | 73.3 萬/坪3,610 萬・49.3 坪G棟3號 26/05/29 | 71.8 萬/坪2,667 萬・37.2 坪H棟3號 26/06/19 | ||||
| 2F | 80.2 萬/坪3,994 萬・49.8 坪A棟2號 26/08/01 | 74.0 萬/坪3,696 萬・49.9 坪D棟2號 26/07/25 | 81.6 萬/坪3,049 萬・37.4 坪E棟2號 26/08/15 | 78.3 萬/坪3,854 萬・49.3 坪F棟2號 26/08/08 | 70.8 萬/坪3,533 萬・49.9 坪G棟2號 26/06/27 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 69 | 79.8 |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：竹北市社區與建案。