華廈10 層2024 年完工有電梯有管理組織嘉豐南路二段
別名／建案名：嘉豐南路二段35號、嘉豐南路二段33號、嘉豐南路二段31號
馥御是 2024 年完工的華廈（10 層），位在新竹縣竹北市嘉豐南路二段。實價登錄以來中古成交 28 件、中位 79.7 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 24 戶（解約 1 戶）、中位 81.9 萬/坪，去化率至少 73%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 門牌：
- 嘉豐南路二段35號、嘉豐南路二段33號、嘉豐南路二段31號
- 地號：
- 家興段0294-0000
- 社區代號：
家興段0294-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-07-08
- 建商（起造人）：
- 昇益開發股份有限公司
- 申報人：
- 昇益開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 33 戶
- 建照：
- (111)府建字第00225號（2022-05-17）
- 自售期間：
- 1110624~1140623
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 馥御｜竹北市嘉豐南路二段11號旁
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 28 件
- 中位 79.7 萬/坪
- 相對本區
- 1.52×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 24 戶
- 解約 1，中位 81.9 萬
- 去化率
- 73%
- 24 ÷ 33 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 24 戶的中位總價約 3,151 萬（不含車位）。自備 20% 約 630 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 95,715 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 287,145 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 28 件、中位 79.7 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.52 倍，比中位高 52%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 39.4% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.08 倍，不到五年平均的七成；竹北市整體是 0.34 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 24 戶、解約 1 戶；備查總戶數 33 戶，去化率至少 73%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 80 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 697 公尺（六家）；超商 500 公尺內 11 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 24 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 630 萬
- 貸款金額
- 2,521 萬
- 每月本息
- 95,715 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 925 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 287,145 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區50 分（達門檻）
- 單價是竹北市中位的 1.52 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹北市中古貴 +56%
高風險區25 分
- 預售解約率 4.0%（1 戶）
- 五年換手率
- 39.4%/年
- 33 戶
- 量／五年均
- 0.08×
- 五年平均每年 13.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：45 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +56%（35–60%）
- +12去化率至少 73%（24 ÷ 33 戶）
- -15解約率 4.0%（1 戶，≥ 3%）
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 昇益開發股份有限公司、共 33 戶
- +8交屋後中古中位 79.7 萬/坪，較預售 -2.7%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 80（≥ 70）
Amenities
周邊機能：80 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 697 公尺（六家）
- +15超商 500 公尺內 11 家
- +10超市／量販 1 公里內 12 家（最近 56 公尺）
- +10公園 500 公尺內 19 座
- +10國中小 800 公尺內 5 所
- +5幼兒園 500 公尺內 5 所
- +10醫院 1234 公尺（新竹台大分院生醫醫院竹北院區）
- +5大專院校 2 公里內（陽交大客家學院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 697 | 六家 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 86 | 7-Eleven | 11 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 56 | Mia C'bon Market | 12 | 1,000 |
| 公園 | 110 | — | 19 | 500 |
| 國中小 | 306 | 東興國小 | 5 | 800 |
| 幼兒園 | 87 | 日光城堡幼兒園 | 5 | 500 |
| 傳統市場 | 2,956 | 竹中夜市 | — | 800 |
| 診所 | 124 | 歌斐木耳鼻喉科診所 | 1 | 500 |
| 醫院 | 1,234 | 新竹台大分院生醫醫院竹北院區 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 3 公里內無 | — | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,050 | 陽交大客家學院 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 25 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 33 戶，去化率至少 73%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 10F | 83.9 萬/坪3,212 萬・38.3 坪A棟10F號 24/05/31 | 85.0 萬/坪3,666 萬・43.1 坪B棟10F號 24/06/02 | 82.4 萬/坪3,147 萬・38.2 坪C棟10F號 24/06/07 |
| 9F | 84.2 萬/坪3,224 萬・38.3 坪A棟9F號 24/03/08 | 84.3 萬/坪3,636 萬・43.1 坪B棟9F號 24/05/31 | 82.7 萬/坪3,158 萬・38.2 坪C棟9F號 24/06/07 |
| 8F | 83.3 萬/坪3,189 萬・38.3 坪A棟8F號 24/05/31 | 83.5 萬/坪3,601 萬・43.1 坪B棟8F號 24/05/31 | 81.8 萬/坪3,124 萬・38.2 坪C棟8F號 24/06/03 |
| 7F | 82.4 萬/坪3,155 萬・38.3 坪A棟7F號 24/04/28 | 79.4 萬/坪3,033 萬・38.2 坪C棟7F號 24/03/09 | |
| 6F | 82.9 萬/坪3,177 萬・38.3 坪A棟6F號 24/06/06 | 78.5 萬/坪2,998 萬・38.2 坪C棟6F號 24/05/13 | |
| 5F | 80.0 萬/坪3,063 萬・38.3 坪A棟5F號 24/05/31 | 78.8 萬/坪3,398 萬・43.1 坪B棟5F號 24/04/16 | 79.3 萬/坪3,029 萬・38.2 坪C棟5F號 24/06/03 |
| 4F | 82.0 萬/坪3,139 萬・38.3 坪A棟4F號 24/06/28 | 79.5 萬/坪3,429 萬・43.1 坪B棟4F號 24/06/02 | 79.7 萬/坪3,044 萬・38.2 坪C棟4F號 24/06/09 |
| 3F | 80.9 萬/坪3,099 萬・38.3 坪A棟3F號 24/06/27 | 79.8 萬/坪3,442 萬・43.1 坪B棟3F號 24/06/23 | 76.3 萬/坪2,914 萬・38.2 坪C棟3F號 24/05/26 |
| 2F | 79.1 萬/坪3,028 萬・38.3 坪A棟2F號 24/06/25 | 82.1 萬/坪3,537 萬・43.1 坪B棟2F號 24/06/22 | 80.7 萬/坪3,082 萬・38.2 坪C棟2F號 24/06/23 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2 | — | — | — |
| 2024 | 24 | 80.1 | 24 | 81.9 |
| 2023 | 1 | — | — | — |
| 2022 | 1 | — | — | — |
Transactions
中古成交史
28 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-08-11 | 嘉豐南路二段33號四樓 | 4 | 44.0 | 28.1 | 78.0 | 3,429 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 471 萬 | 1 |
| 2025-06-21 | 嘉豐南路二段35號七樓 | 7 | 39.0 | 24.6 | 86.8估 | 3,382 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 416 萬（估） | 1 |
| 2024-06-28 | 嘉豐南路二段35號四樓 | 4 | 39.0 | 24.6 | 80.6 | 3,139 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 248 萬 | 0 |
| 2024-06-27 | 嘉豐南路二段35號三樓 | 3 | 39.0 | 24.6 | 79.5 | 3,099 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 248 萬 | 0 |
| 2024-06-25 | 嘉豐南路二段35號二樓 | 2 | 39.0 | 24.6 | 77.7 | 3,028 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 238 萬 | 0 |
| 2024-06-23 | 嘉豐南路二段33號三樓 | 3 | 44.0 | 28.1 | 78.3 | 3,442 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 238 萬 | 0 |
| 2024-06-23 | 嘉豐南路二段31號二樓 | 2 | 39.1 | 24.8 | 78.7 | 3,082 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 238 萬 | 0 |
| 2024-06-22 | 嘉豐南路二段33號二樓 | 2 | 44.0 | 28.1 | 80.5 | 3,537 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 263 萬 | 0 |
| 2024-06-09 | 嘉豐南路二段31號四樓 | 4 | 39.1 | 24.8 | 77.8 | 3,044 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 248 萬 | 0 |
| 2024-06-07 | 嘉豐南路二段31號九樓 | 9 | 39.1 | 24.8 | 80.7 | 3,158 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 253 萬 | 0 |
| 2024-06-07 | 嘉豐南路二段31號十樓 | 10 | 39.1 | 24.8 | 80.4 | 3,147 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 253 萬 | 0 |
| 2024-06-06 | 嘉豐南路二段35號六樓 | 6 | 39.0 | 24.6 | 81.5 | 3,177 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 248 萬 | 0 |
| 2024-06-03 | 嘉豐南路二段31號五樓 | 5 | 39.1 | 24.8 | 77.4 | 3,029 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 253 萬 | 0 |
| 2024-06-03 | 嘉豐南路二段31號八樓 | 8 | 39.1 | 24.8 | 79.8 | 3,124 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 253 萬 | 0 |
| 2024-06-02 | 嘉豐南路二段33號十樓 | 10 | 44.0 | 28.1 | 83.4 | 3,666 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 258 萬 | 0 |
| 2024-05-31 | 嘉豐南路二段35號五樓 | 5 | 39.0 | 24.6 | 78.6 | 3,063 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 253 萬 | 0 |
| 2024-05-31 | 嘉豐南路二段35號八樓 | 8 | 39.0 | 24.6 | 81.8 | 3,189 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 238 萬 | 0 |
| 2024-05-31 | 嘉豐南路二段33號九樓 | 9 | 44.0 | 28.1 | 82.7 | 3,636 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 248 萬 | 0 |
| 2024-05-31 | 嘉豐南路二段33號八樓 | 8 | 44.0 | 28.1 | 81.9 | 3,601 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 253 萬 | 0 |
| 2024-05-31 | 嘉豐南路二段35號十樓 | 10 | 39.0 | 24.6 | 82.4 | 3,212 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 253 萬 | 0 |
| 2024-05-26 | 嘉豐南路二段31號三樓 | 3 | 39.1 | 24.8 | 74.5 | 2,914 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 248 萬 | 0 |
| 2024-05-13 | 嘉豐南路二段31號六樓 | 6 | 39.1 | 24.8 | 76.6 | 2,998 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 253 萬 | 0 |
| 2024-04-28 | 嘉豐南路二段35號七樓 | 7 | 39.0 | 24.6 | 81.0 | 3,155 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 481 萬 | 0 |
| 2024-04-16 | 嘉豐南路二段33號五樓 | 5 | 44.0 | 28.1 | 77.3 | 3,398 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 496 萬 | 0 |
| 2024-03-09 | 嘉豐南路二段31號七樓 | 7 | 39.1 | 24.8 | 77.5 | 3,033 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 491 萬 | 0 |
| 2024-03-08 | 嘉豐南路二段35號九樓 | 9 | 39.0 | 24.6 | 82.7 | 3,224 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 521 萬 | 0 |
| 2023-11-18 | 嘉豐南路二段33號六樓 | 6 | 44.0 | 28.1 | 77.8 | 3,420 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 531 萬 | — |
| 2022-12-12 | 嘉豐南路二段33號七樓 | 7 | 44.0 | 28.1 | 78.6 | 3,455 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 526 萬 | — |
Nearby
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資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：竹北市社區與建案。