大樓13 層2026 年完工有電梯有管理組織光明九路
別名／建案名：光明九路182之3號、光明九路182之6號、光明九路182之5號、光明九路182之7號
府前欣苑是 2026 年完工的大樓（13 層），位在新竹縣竹北市光明九路。實價登錄以來中古成交 43 件、中位 67.3 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 49 戶、中位 67.9 萬/坪，去化率至少 94%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 光明九路182之3號、光明九路182之6號、光明九路182之5號、光明九路182之7號
- 地號：
- 府前段0491-0000、府前段0496-0000
- 社區代號：
府前段0491-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-01-30
- 建商（起造人）：
- 欣曄建設股份有限公司
- 申報人：
- 欣曄建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 52 戶
- 建照：
- (111)府建字第00658號（2022-12-27）
- 自售期間：
- 1130120~1140619
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第三種住宅區
- 備查建案名稱：
- 府前欣苑｜竹北市光明九路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 43 件
- 中位 67.3 萬/坪
- 相對本區
- 1.28×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 49 戶
- 解約 0，中位 67.9 萬
- 去化率
- 94%
- 49 ÷ 52 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 49 戶的中位總價約 2,329 萬（不含車位）。自備 20% 約 466 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 70,746 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 212,238 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 43 件、中位 67.3 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.28 倍，比中位高 28%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 49 戶、解約 0 戶；備查總戶數 52 戶，去化率至少 94%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 78 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1370 公尺（竹北）；超商 500 公尺內 12 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 49 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 466 萬
- 貸款金額
- 1,863 萬
- 每月本息
- 70,746 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 684 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 212,238 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區30 分
- 單價是竹北市中位的 1.28 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 52 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 0 年
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：73 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +29%（15–35%）
- +12去化率至少 94%（49 ÷ 52 戶）
- +349 戶登錄沒有解約
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 欣曄建設股份有限公司、共 52 戶
- +8交屋後中古中位 67.3 萬/坪，較預售 -0.9%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 78（≥ 70）
Amenities
周邊機能：78 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1370 公尺（竹北）
- +15超商 500 公尺內 12 家
- +10超市／量販 1 公里內 5 家（最近 604 公尺）
- +10公園 500 公尺內 11 座
- +10國中小 800 公尺內 4 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +10醫院 503 公尺（中國醫藥大學新竹附設醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣科技大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,370 | 竹北 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 108 | 萊爾富 | 12 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 604 | 全聯福利中心 | 5 | 1,000 |
| 公園 | 111 | 深耕公園 | 11 | 500 |
| 國中小 | 359 | 博愛國中 | 4 | 800 |
| 幼兒園 | 204 | 哈柏露塔幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 1,059 | 仁義市場 | — | 800 |
| 診所 | 387 | 維格診所 | 1 | 500 |
| 醫院 | 503 | 中國醫藥大學新竹附設醫院 | 4 | 2,000 |
| 圖書館 | 651 | 圖書館 | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 427 | 國立台灣科技大學竹北校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 49 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 52 戶，去化率至少 94%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | A2 棟 | A3 棟 | A5 棟 | S1 棟 | S2 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 13F | 72.2 萬/坪1,855 萬・25.7 坪A1棟13F號 24/06/06 | 68.8 萬/坪2,573 萬・37.4 坪A2棟13F號 24/06/08 | 68.1 萬/坪2,546 萬・37.4 坪A3棟13F號 24/09/28 | 71.7 萬/坪1,840 萬・25.7 坪A5棟13F號 24/06/08 | ||
| 12F | 72.4 萬/坪1,860 萬・25.7 坪A1棟12F號 24/06/07 | 69.0 萬/坪2,581 萬・37.4 坪A2棟12F號 24/06/29 | 68.5 萬/坪2,561 萬・37.4 坪A3棟12F號 24/06/07 | 71.9 萬/坪1,846 萬・25.7 坪A5棟12F號 24/06/10 | ||
| 11F | 71.9 萬/坪1,846 萬・25.7 坪A1棟11F號 24/06/11 | 68.5 萬/坪2,561 萬・37.4 坪A2棟11F號 24/06/07 | 67.9 萬/坪2,540 萬・37.4 坪A3棟11F號 24/06/07 | 71.3 萬/坪1,832 萬・25.7 坪A5棟11F號 24/06/07 | ||
| 10F | 71.7 萬/坪1,840 萬・25.7 坪A1棟10F號 24/06/07 | 68.2 萬/坪2,552 萬・37.4 坪A2棟10F號 24/06/08 | 67.7 萬/坪2,532 萬・37.4 坪A3棟10F號 24/06/06 | 71.1 萬/坪1,826 萬・25.7 坪A5棟10F號 24/06/07 | ||
| 9F | 69.8 萬/坪1,793 萬・25.7 坪A1棟9F號 24/05/22 | 67.5 萬/坪2,525 萬・37.4 坪A2棟9F號 24/06/03 | 67.1 萬/坪2,510 萬・37.4 坪A3棟9F號 24/05/26 | 69.3 萬/坪1,780 萬・25.7 坪A5棟9F號 24/05/22 | ||
| 8F | 69.5 萬/坪1,785 萬・25.7 坪A1棟8F號 24/05/24 | 67.3 萬/坪2,516 萬・37.4 坪A2棟8F號 24/05/22 | 66.7 萬/坪2,496 萬・37.4 坪A3棟8F號 24/05/24 | 69.0 萬/坪1,771 萬・25.7 坪A5棟8F號 24/05/21 | ||
| 7F | 69.2 萬/坪1,776 萬・25.7 坪A1棟7F號 24/05/22 | 66.9 萬/坪2,504 萬・37.4 坪A2棟7F號 24/05/22 | 66.4 萬/坪2,483 萬・37.4 坪A3棟7F號 24/05/25 | 68.7 萬/坪1,763 萬・25.7 坪A5棟7F號 24/05/22 | ||
| 6F | 68.7 萬/坪1,765 萬・25.7 坪A1棟6F號 24/05/22 | 66.5 萬/坪2,488 萬・37.4 坪A2棟6F號 24/05/21 | 65.9 萬/坪2,467 萬・37.4 坪A3棟6F號 24/05/24 | 68.2 萬/坪1,751 萬・25.7 坪A5棟6F號 24/05/30 | ||
| 5F | 66.7 萬/坪1,712 萬・25.7 坪A1棟5F號 24/05/22 | 63.9 萬/坪2,391 萬・37.4 坪A2棟5F號 24/05/22 | 63.4 萬/坪2,370 萬・37.4 坪A3棟5F號 24/05/26 | 66.1 萬/坪1,698 萬・25.7 坪A5棟5F號 24/05/16 | ||
| 4F | 65.0 萬/坪1,669 萬・25.7 坪A1棟4F號 24/05/16 | 62.3 萬/坪2,329 萬・37.4 坪A2棟4F號 24/05/16 | 61.6 萬/坪2,303 萬・37.4 坪A3棟4F號 24/05/16 | 64.5 萬/坪1,656 萬・25.7 坪A5棟4F號 24/05/16 | ||
| 3F | 66.1 萬/坪1,698 萬・25.7 坪A1棟3F號 24/05/16 | 63.4 萬/坪2,370 萬・37.4 坪A2棟3F號 24/05/16 | 62.8 萬/坪2,350 萬・37.4 坪A3棟3F號 24/05/16 | 65.5 萬/坪1,683 萬・25.7 坪A5棟3F號 24/05/16 | ||
| 2F | 65.5 萬/坪1,683 萬・25.7 坪A1棟2F號 24/05/16 | 62.8 萬/坪2,379 萬・37.9 坪A2棟2F號 24/05/16 | 65.2 萬/坪2,470 萬・37.9 坪A3棟2F號 24/05/16 | |||
| 1F | 74.4 萬/坪3,450 萬・46.4 坪S1棟1F號 25/02/27 | 73.4 萬/坪2,408 萬・32.8 坪S2棟1F號 24/07/26 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 1 | — |
| 2024 | 43 | 67.3 | 48 | 67.8 |
Transactions
中古成交史
43 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-06-29 | 光明九路182之5號十二樓 | 12 | 37.4 | 22.4 | 69.0 | 2,581 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 295 萬 | — |
| 2024-06-11 | 光明九路182之3號十一樓 | 11 | 25.7 | 15.1 | 71.9 | 1,846 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 295 萬 | — |
| 2024-06-10 | 光明九路182之7號十二樓 | 12 | 25.7 | 15.1 | 71.9 | 1,846 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 295 萬 | — |
| 2024-06-08 | 光明九路182之5號十樓 | 10 | 37.4 | 22.4 | 68.2 | 2,552 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 295 萬 | — |
| 2024-06-08 | 光明九路182之5號十三樓 | 13 | 37.4 | 22.4 | 68.8 | 2,573 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 295 萬 | — |
| 2024-06-08 | 光明九路182之7號十三樓 | 13 | 25.7 | 15.1 | 71.7 | 1,840 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 295 萬 | — |
| 2024-06-07 | 光明九路182之3號十樓 | 10 | 25.7 | 15.1 | 71.7 | 1,840 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 280 萬 | — |
| 2024-06-07 | 光明九路182之6號十一樓 | 11 | 37.4 | 22.4 | 67.9 | 2,540 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 295 萬 | — |
| 2024-06-07 | 光明九路182之3號十二樓 | 12 | 25.7 | 15.1 | 72.4 | 1,860 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 295 萬 | — |
| 2024-06-07 | 光明九路182之6號十二樓 | 12 | 37.4 | 22.4 | 68.5 | 2,561 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 295 萬 | — |
| 2024-06-07 | 光明九路182之7號十樓 | 10 | 25.7 | 15.1 | 71.1 | 1,826 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 270 萬 | — |
| 2024-06-07 | 光明九路182之7號十一樓 | 11 | 25.7 | 15.1 | 71.3 | 1,832 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 295 萬 | — |
| 2024-06-06 | 光明九路182之3號十三樓 | 13 | 25.7 | 15.1 | 72.2 | 1,855 | 2房2廳1衛 | — | — |
| 2024-06-06 | 光明九路182之6號十樓 | 10 | 37.4 | 22.4 | 67.7 | 2,532 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 285 萬 | — |
| 2024-06-03 | 光明九路182之5號九樓 | 9 | 37.4 | 22.4 | 67.5 | 2,525 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
| 2024-05-30 | 光明九路182之7號六樓 | 6 | 25.7 | 15.1 | 68.2 | 1,751 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
| 2024-05-26 | 光明九路182之6號九樓 | 9 | 37.4 | 22.4 | 67.1 | 2,510 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 285 萬 | — |
| 2024-05-26 | 光明九路182之6號五樓 | 5 | 37.4 | 22.4 | 63.4 | 2,370 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 250 萬 | — |
| 2024-05-25 | 光明九路182之6號七樓 | 7 | 37.4 | 22.4 | 66.4 | 2,483 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
| 2024-05-24 | 光明九路182之3號八樓 | 8 | 25.7 | 15.1 | 69.5 | 1,785 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
| 2024-05-24 | 光明九路182之6號六樓 | 6 | 37.4 | 22.4 | 65.9 | 2,467 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
| 2024-05-24 | 光明九路182之6號八樓 | 8 | 37.4 | 22.4 | 66.7 | 2,496 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
| 2024-05-22 | 光明九路182之3號五樓 | 5 | 25.7 | 15.1 | 66.7 | 1,712 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 250 萬 | — |
| 2024-05-22 | 光明九路182之3號六樓 | 6 | 25.7 | 15.1 | 68.7 | 1,765 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
| 2024-05-22 | 光明九路182之3號七樓 | 7 | 25.7 | 15.1 | 69.2 | 1,776 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
| 2024-05-22 | 光明九路182之3號九樓 | 9 | 25.7 | 15.1 | 69.8 | 1,793 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
| 2024-05-22 | 光明九路182之5號五樓 | 5 | 37.4 | 22.4 | 63.9 | 2,391 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 260 萬 | — |
| 2024-05-22 | 光明九路182之5號七樓 | 7 | 37.4 | 22.4 | 66.9 | 2,504 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
| 2024-05-22 | 光明九路182之5號八樓 | 8 | 37.4 | 22.4 | 67.3 | 2,516 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
| 2024-05-22 | 光明九路182之7號七樓 | 7 | 25.7 | 15.1 | 68.7 | 1,763 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
| 2024-05-21 | 光明九路182之5號六樓 | 6 | 37.4 | 22.4 | 66.5 | 2,488 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
| 2024-05-16 | 光明九路182之5號二樓 | 2 | 37.9 | 22.4 | 62.8 | 2,379 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 250 萬 | — |
| 2024-05-16 | 光明九路182之3號四樓 | 4 | 25.7 | 15.1 | 65.0 | 1,669 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 250 萬 | — |
| 2024-05-16 | 光明九路182之5號四樓 | 4 | 37.4 | 22.4 | 62.3 | 2,329 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 260 萬 | — |
| 2024-05-16 | 光明九路182之7號五樓 | 5 | 25.7 | 15.1 | 66.1 | 1,698 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 260 萬 | — |
| 2024-05-16 | 光明九路182之3號二樓 | 2 | 25.7 | 15.1 | 65.5 | 1,683 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 260 萬 | — |
| 2024-05-16 | 光明九路182之3號三樓 | 3 | 25.7 | 15.1 | 66.1 | 1,698 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 250 萬 | — |
| 2024-05-16 | 光明九路182之5號三樓 | 3 | 37.4 | 22.4 | 63.4 | 2,370 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 260 萬 | — |
| 2024-05-16 | 光明九路182之6號二樓 | 2 | 37.9 | 22.4 | 65.2 | 2,470 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 260 萬 | — |
| 2024-05-16 | 光明九路182之6號三樓 | 3 | 37.4 | 22.4 | 62.8 | 2,350 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 250 萬 | — |
| 2024-05-16 | 光明九路182之7號三樓 | 3 | 25.7 | 15.1 | 65.5 | 1,683 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 250 萬 | — |
| 2024-05-16 | 光明九路182之6號四樓 | 4 | 37.4 | 22.4 | 61.6 | 2,303 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 250 萬 | — |
| 2024-05-16 | 光明九路182之7號四樓 | 4 | 25.7 | 15.1 | 64.5 | 1,656 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 260 萬 | — |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：竹北市社區與建案。