恦品-里山是預售中的華廈（7 層），位在新竹縣竹北市。預售已登錄 24 戶（解約 1 戶）、中位 45.5 萬/坪，去化率至少 92%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 站後段0043-0000、站後段0043-0001、站後段0043-0002、站後段0043-0003、站後段0043-0004
- 社區代號：
站後段0043-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-06-30
- 建商（起造人）：
- 恦品建設開發股份有限公司
- 申報人：
- 恦品建設開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 26 戶
- 建照：
- (112)府建字第00235號（2023-06-06）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120630~1121231
- 使用分區：
- 第三種商業區
- 備查建案名稱：
- 恦品-里山｜竹北市新和路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.87×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 24 戶
- 解約 1，中位 45.5 萬
- 去化率
- 92%
- 24 ÷ 26 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 24 戶的中位總價約 1,153 萬（不含車位）。自備 20% 約 231 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 35,024 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 105,071 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 0.87 倍，比中位低 13%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 24 戶、解約 1 戶；備查總戶數 26 戶，去化率至少 92%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 95 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 161 公尺（竹北）；超商 500 公尺內 12 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 24 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 231 萬
- 貸款金額
- 922 萬
- 每月本息
- 35,024 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 338 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 105,071 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹北市中位的 0.87 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售解約率 4.0%（1 戶）
- 五年換手率
- —
- 26 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：55 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -13%（≤ 15%）
- +12去化率至少 92%（24 ÷ 26 戶）
- -15解約率 4.0%（1 戶，≥ 3%）
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 恦品建設開發股份有限公司、共 26 戶
- +4周邊機能分數 95（≥ 70）
Amenities
周邊機能：95 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 161 公尺（竹北）
- +15超商 500 公尺內 12 家
- +10超市／量販 1 公里內 8 家（最近 48 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +10國中小 800 公尺內 5 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 2 處
- +5診所 500 公尺內 2 家
- +10醫院 478 公尺（新仁醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣科技大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 161 | 竹北 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 64 | 全家便利商店 | 12 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 48 | 美廉社 | 8 | 1,000 |
| 公園 | 62 | 新泰公園 | 2 | 500 |
| 國中小 | 444 | 義民高級中學 | 5 | 800 |
| 幼兒園 | 366 | 千蕎幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 386 | 竹北市場 | 2 | 800 |
| 診所 | 328 | 家貝佳牙醫診所 | 2 | 500 |
| 醫院 | 478 | 新仁醫院 | 4 | 2,000 |
| 圖書館 | 506 | 竹北市立圖書館 | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,870 | 國立台灣科技大學竹北校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 25 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 26 戶，去化率至少 92%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 7F | 46.9 萬/坪1,530 萬・32.6 坪A棟A1-7F號 24/06/1245.7 萬/坪1,288 萬・28.2 坪A棟A2-7F號 24/03/20 | 44.9 萬/坪1,062 萬・23.7 坪B棟B2-7F號 24/06/2346.0 萬/坪1,054 萬・22.9 坪B棟B1-7F號 24/03/16 |
| 6F | 46.8 萬/坪1,526 萬・32.6 坪A棟A1-6F號 23/11/2045.4 萬/坪1,280 萬・28.2 坪A棟A2-6F號 23/11/20 | 46.0 萬/坪1,054 萬・22.9 坪B棟B1-6F號 24/08/0344.9 萬/坪1,062 萬・23.7 坪B棟B2-6F號 24/06/3046.8 萬/坪1,073 萬・22.9 坪B棟B1-6F號 24/06/21 |
| 5F | 45.0 萬/坪1,268 萬・28.2 坪A棟A2-5F號 23/11/2946.0 萬/坪1,500 萬・32.6 坪A棟A1-5F號 23/11/22 | 45.9 萬/坪1,052 萬・22.9 坪B棟B1-5F號 24/06/2245.0 萬/坪1,065 萬・23.7 坪B棟B2-5F號 24/05/11 |
| 4F | 45.7 萬/坪1,490 萬・32.6 坪A棟A1-4F號 24/03/2745.0 萬/坪1,268 萬・28.2 坪A棟A2-4F號 24/03/15 | 43.9 萬/坪1,040 萬・23.7 坪B棟B2-4F號 24/07/0644.9 萬/坪1,030 萬・22.9 坪B棟B1-4F號 24/06/28 |
| 3F | 45.9 萬/坪1,495 萬・32.6 坪A棟A1-3F號 24/03/2644.0 萬/坪1,240 萬・28.2 坪A棟A2-3F號 23/11/24 | 46.0 萬/坪1,054 萬・22.9 坪B棟B1-3F號 24/07/2644.0 萬/坪1,042 萬・23.7 坪B棟B2-3F號 23/11/17 |
| 2F | 45.7 萬/坪1,490 萬・32.6 坪A棟A1-2F號 24/04/1345.0 萬/坪1,268 萬・28.2 坪A棟A2-2F號 24/03/26 | 46.5 萬/坪1,065 萬・22.9 坪B棟B1-2F號 25/02/1245.0 萬/坪1,065 萬・23.7 坪B棟B2-2F號 24/12/27 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 1 | — |
| 2024 | — | — | 17 | 45.7 |
| 2023 | — | — | 6 | 45.2 |