透天4 層預售中文山八街
昌禾/大苑首席是預售中的透天（4 層），位在新竹縣新埔鎮文山八街。預售已登錄 57 戶、中位 53.2 萬/坪，去化率至少 55%。社區訊號：高估區（70 分）。
- 地號：
- 仰德段1743-0000、仰德段1743-0001、仰德段1743-0003、仰德段1743-0004、仰德段1743-0012、仰德段1743-0014、仰德段1743-0016、仰德段1743-0017 等 57 筆
- 社區代號：
仰德段1743-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-10-16
- 建商（起造人）：
- 昌禾開發建設股份有限公司
- 申報人：
- 昌禾開發建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 104 戶
- 建照：
- (111)府建字第00488號（2022-09-20）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1121015~1181231,時間至賣完為止
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 昌禾/大苑首席｜新埔鎮文山六街底旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.45×
- 新埔鎮 36.6 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 57 戶
- 解約 0，中位 53.2 萬
- 去化率
- 55%
- 57 ÷ 104 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 57 戶的中位總價約 3,335 萬（不含車位）。自備 20% 約 667 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 101,304 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 303,913 元。看資料 →
- 單價和新埔鎮整體比起來如何？
- 單價是新埔鎮中古住宅中位（36.6 萬/坪）的 1.45 倍，比中位高 45%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 57 戶、解約 0 戶；備查總戶數 104 戶，去化率至少 55%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 45 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 2 家；超市／量販 1 公里內 4 家（最近 821 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 57 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 667 萬
- 貸款金額
- 2,668 萬
- 每月本息
- 101,304 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 979 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 303,913 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區70 分（達門檻）
- 單價是新埔鎮中位的 1.45 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售價格年增 +9.6%，比新埔鎮（-8.9%）快很多
- 預售中位單價比新埔鎮中古貴 +45%
- 五年換手率
- —
- 104 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 新埔鎮 -8.9%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 新埔鎮中位 4 年
Score
建案評分：49 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +45%（35–60%）
- +6去化率至少 55%（57 ÷ 104 戶）
- +357 戶登錄沒有解約
- +6新埔鎮人口三年 +1.5%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 昌禾開發建設股份有限公司、共 104 戶
- 0周邊機能分數 45
Amenities
周邊機能：45 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 4 家（最近 821 公尺）
- +10公園 500 公尺內 5 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,522 | 竹北 | — | 1,500 |
| 超商 | 370 | 7-Eleven | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 821 | 全聯福利中心 | 4 | 1,000 |
| 公園 | 83 | — | 5 | 500 |
| 國中小 | 625 | 安興國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 792 | 薇朶幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,933 | 仁義市場 | — | 800 |
| 診所 | 1,186 | 翁佩魁小兒科診所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,206 | 東元綜合醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 2,093 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,412 | 國立台灣大學竹北校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 57 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 104 戶，去化率至少 55%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | DS 棟 | E 棟 | F 棟 | G 棟 | H 棟 | J 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 未標樓層 | 53.7 萬/坪3,431 萬・63.9 坪E棟5號 24/08/2758.6 萬/坪3,455 萬・59 坪A棟3號 24/08/2666.2 萬/坪3,842 萬・58 坪C棟8號 24/08/0555.1 萬/坪3,349 萬・60.8 坪DS棟2號 24/07/2958.8 萬/坪3,410 萬・58 坪B棟20號 24/07/2957.2 萬/坪3,335 萬・58.3 坪A棟13號 24/06/1156.8 萬/坪3,305 萬・58.2 坪D棟1號 24/06/0665.3 萬/坪3,792 萬・58 坪C棟6號 24/05/3053.0 萬/坪3,125 萬・59 坪A棟7號 24/05/3056.3 萬/坪3,280 萬・58.3 坪A棟20號 24/05/2964.1 萬/坪3,717 萬・58 坪C棟12號 24/05/2865.3 萬/坪4,100 萬・62.8 坪H棟1號 24/05/2264.0 萬/坪3,705 萬・57.9 坪C棟26號 24/05/2064.7 萬/坪3,700 萬・57.2 坪C棟13號 24/05/1751.0 萬/坪3,196 萬・62.7 坪E棟3號 24/05/1057.9 萬/坪3,655 萬・63.1 坪F棟2號 24/05/0752.8 萬/坪3,135 萬・59.4 坪DS棟3號 24/05/0652.8 萬/坪3,095 萬・58.6 坪D棟7號 24/05/0252.9 萬/坪3,045 萬・57.5 坪B棟26號 24/04/3053.2 萬/坪3,055 萬・57.5 坪B棟21號 24/04/2960.9 萬/坪3,547 萬・58.2 坪C棟28號 24/04/2952.2 萬/坪3,040 萬・58.3 坪A棟5號 24/04/2463.1 萬/坪3,881 萬・61.5 坪H棟5號 24/04/2462.1 萬/坪3,897 萬・62.7 坪H棟3號 24/04/2351.6 萬/坪2,970 萬・57.6 坪A棟9號 24/04/2250.7 萬/坪2,990 萬・59 坪A棟10號 24/04/2252.0 萬/坪2,990 萬・57.5 坪B棟29號 24/04/2257.6 萬/坪3,640 萬・63.2 坪F棟5號 24/04/1859.9 萬/坪3,474 萬・58 坪C棟15號 24/04/0858.3 萬/坪3,405 萬・58.5 坪C棟7號 24/03/2544.2 萬/坪3,970 萬・89.8 坪J棟2號 24/03/0650.8 萬/坪3,461 萬・68.2 坪G棟2號 24/03/0546.0 萬/坪2,916 萬・63.4 坪E棟1號 24/03/0450.7 萬/坪2,950 萬・58.2 坪D棟5號 24/01/2250.4 萬/坪2,935 萬・58.3 坪A棟8號 24/01/2250.5 萬/坪2,930 萬・58 坪B棟23號 24/01/1645.9 萬/坪2,921 萬・63.6 坪E棟2號 24/01/1559.1 萬/坪3,385 萬・57.2 坪C棟9號 24/01/0950.2 萬/坪2,925 萬・58.3 坪A棟17號 23/12/1849.6 萬/坪2,875 萬・58 坪B棟27號 23/12/0753.4 萬/坪3,360 萬・62.9 坪F棟1號 23/12/0459.5 萬/坪3,405 萬・57.2 坪C棟5號 23/12/0449.4 萬/坪2,880 萬・58.3 坪A棟11號 23/12/0449.9 萬/坪2,876 萬・57.6 坪A棟12號 23/11/2957.3 萬/坪3,571 萬・62.4 坪F棟3號 23/11/2949.3 萬/坪2,895 萬・58.8 坪D棟3號 23/11/2754.1 萬/坪3,441 萬・63.7 坪F棟6號 23/11/2749.9 萬/坪2,865 萬・57.5 坪B棟28號 23/11/2750.9 萬/坪2,895 萬・56.9 坪D棟6號 23/11/2757.1 萬/坪3,335 萬・58.5 坪C棟16號 23/11/2757.5 萬/坪3,337 萬・58 坪C棟10號 23/11/2757.3 萬/坪3,350 萬・58.5 坪C棟11號 23/11/2751.3 萬/坪3,440 萬・67 坪G棟1號 23/11/2750.7 萬/坪2,885 萬・56.9 坪D棟2號 23/11/2749.2 萬/坪2,870 萬・58.3 坪A棟23號 23/11/2750.8 萬/坪2,920 萬・57.5 坪B棟25號 23/11/2743.0 萬/坪3,865 萬・89.8 坪J棟1號 23/11/27 | |||||||||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 38 | 55.7 |
| 2023 | — | — | 19 | 50.8 |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：新埔鎮社區與建案。